觀點直擊丨審慎與樂觀 羅康瑞:瑞房在尋找投資標的(實錄)

观点网

2020-08-26 23:48

  • “我們不是說搶着要買(地),但是看到有好的機會,我們都會很認真地去研究。”

    觀點地産網 疫情下的上半年,對以商業、寫字樓資産等持有型物業收入為主的企業來說無疑是煎熬的,例如九龍倉置業、希慎興業等不少房企都面臨着近年來少有的至暗時刻。

    同樣以持有型物業為主的瑞安房地産有限公司在8月26日公布了半年成績單,受疫情後的半年虧損仍然是一道難以跨越的檻。

    瑞安房地産在線上舉行了中期業績新聞公布會並答記者問,公司主席羅康瑞,執行董事羅寶瑜,董事總經理、财務總裁、投資總裁孫希灏,瑞安管理(上海)有限公司董事總經理王穎出席。

    作為近年來十分穩定的管理班底,瑞安房地産沿用了此前的分工,4位完全不同職位的高管從瑞安房地産的總體戰略、商業規劃、财務管控以及住宅銷售分享了公司上半年的發展情況。

    據觀點地産新媒體了解,瑞安房地産在上半年實現營業收入14.50億元,毛利9.64億元;淨虧損12.86億元,去年同期為淨利潤15.98億元;歸屬于股東淨虧損16.22億元,去年同期為盈利13.26億元。

    羅康瑞在業績會伊始就直接談到了此次瑞房虧損的主要原因:“在新冠肺炎的沖擊之下,全球經濟都受到了很大的影響,我們的行業特别是我們公司也受到了很大的沖擊。”

    商業收租回暖與達成140億銷售

    綜合來看,瑞安房地産最主要的虧損點在于投資物業和其他物業資産的公平值減少了19.62億元。值得注意的是,物業公平值的減少並不會給公司股東實質帶來虧損,而是賬面上的損失。

    孫希灏表示:“瑞安房地産這次減值範圍和行業里其他大的收租物業公司差不多。”

    據悉,此次物業資産減值主要在于武漢天地和重慶天地,約12-13%。武漢是疫情爆發的中心點,影響會比較大;重慶天地相對疫情初期恢復速度比較慢,所以也有一定的影響。

    把目光重新放到公司上海核心物業上,“如上海新天地減值幅度相對較少,只有1-2%左右,收入和價值都是比較平穩的。”孫希灏談到。

    此外,瑞安房地産在疫情期間選擇了與租戶共擔風險,向租戶提供了資金豁免和其他舒緩措施,所以導致公司的租金收入下降,出租率較去年末也有所下滑。

    從瑞安房地産並表的數據來看影響較大,租金收入約為9.87億元,同比下降了11%;假如把部分合聯營項目也算入其中的話,其租金收入僅下降了1%,達到11.92億元,其中76%的租金及相關收入來自上海的物業組合。

    伴随着這次疫情帶來的商業契機,瑞安房地産迅速打通了旗下新天地的線上購物平台,以“雲逛街”、社群行銷、直播等模式,實現了O2O全管道經營。

    瑞安房地産在去年選擇向商業房地産為主導的方向轉型,而商業地産的租金回報也不負所望,在疫情的嚴重沖擊下表現出了足夠的韌性。

    羅寶瑜表示,我們對零售市場保持比較審慎樂觀的态度。目前,瑞安房地産所持有的零售物業于2020年7月的整體同店銷售額已回升至2019年同期的90%以上。

    除了物業資産減值,上半年由于疫情的影響,瑞安房地産沒有住宅項目結轉收入,交付的均為一些貨尾,所以住宅結轉收入僅有1.61億元,去年同期為63.76億元。

    誠如前文所言,住宅物業結轉收入的減少讓租金收入成為了公司的主要租金來源,而租金收入的毛利率較高,讓瑞安房地産的整體毛利率達到66%。

    在銷售層面,瑞安房地産實現了較大的突破,成為了公司将來業績增長的保障。

    據悉,瑞安房地産前6個月累計合約物業銷售額達到人民币62.22億元,同比增長81.82%,其中包括住宅物業合約銷售額人民币61.64億元,和商業物業合約銷售額人民币0.58億元。

    此外,瑞安房地産錄得認購銷售總額92.01億元,預計将陸續于未來月份轉成正式合約物業銷售,該等認購物業銷售主要來自于6月推出銷售的太平橋翠湖五集。

    羅康瑞為公司訂下的全年銷售目標為140億元,上半年正式合約物業銷售已經完成了44.44%,尤其是還有超過90億元的認購總額,瑞安房地産超額完成目標近在咫尺。

    王穎表示:“達成(140億元)這個目標應該是沒有什麼問題的。”下半年,瑞安房地産在手的可售資源包括在上海、武漢、佛山、重慶的項目,總可售資源達38.89萬平方米,瑞安在其中所占權益約24萬平方米。

    其中,瑞安十分看重的上海蟠龍地塊也會跟随入市。

    尋找投資目標與穩健财務管控

    今年上半年,瑞安房地産並沒有太大的支出,最重要的投資便是将此前介入的上海青浦區蟠龍舊改地塊從公開市場收入囊中,16.66億元競得7.4萬平方米的純宅地、4.296億元競得一宗純商地。

    至此,蟠龍舊改地塊接近被瑞安房地産全部拿下。按照計劃,蟠龍天地項目的住宅建築面積約為25萬平方米,商業文體及餐飲旅館物業建築面積約為4.87萬平方米。

    據公開資料顯示,該項目位于虹橋商業區的核心區域,毗鄰蟠龍地鐵站,與國家會展中心僅一站之遙,而瑞安房地産在虹橋商業區便擁有虹橋天地項目。

    蟠龍項目的入市将鞏固瑞安房地産作為上海商業地産龍頭的地位,“上海最大型私營商業物業業主和管理者”並沒有出現在公司的年報中,但對公司來說上海市仍是獨一檔的城市,繼續深耕是必然。

    截至目前,瑞房在上海持有寫字樓90萬平方米,商業77萬平方米,共計167萬平方米,公司占的份額是99.65萬平方米,資産價值745億元。此外,瑞房還有59.25萬平方米的住宅物業還未入市,總貨值接近600億元。

    作為較少參與公開市場拿地的企業來說,瑞安房地産的項目投資選擇是大家所關注的,羅康瑞表示:“作為一家房地産開發公司,一定要有地,我們才有原料可以去發展。”

    但他話鋒一轉,“我們不是說搶着要買(地),但是看到有好的機會,我們都會很認真地去研究,現在正在研究一些項目,已經聊得比較接近了。但是我們一定要首先看這個項目本身有沒有好的價值、條件是否适合。”審慎仍然在瑞安房地産的DNA里。

    羅康瑞直言了自己的審慎:“我們比較保守,希望把現金留在公司,在市場調整的環境下可能會有一些好東西讓我們去撿。”目前,瑞安房地産的在手現金近140億元。

    孫希灏透露,瑞安房地産的收購目標主要在兩方面,一個是可待發的土地、另一個是在商辦市場,可能有業主無法承受租金壓力而低價出讓。

    截止到6月30日,瑞安房地産負債淨額為264.67億元,淨資産負債率為58%,年初為52%,淨資産負債率上升的原因為公司以現金方式償還了2.25億美元的永續債。

    在國内經濟逐漸恢復常态的情況下,羅康瑞仍然不放心:“世界市場有很大改變,(我們不知道)到底會有什麼黑天鵝出現。”

    以下是瑞安房地産2020年中期業績會問答實錄:

    現場提問:公司因為财務狀況和疫情影響,選擇不派中期息,什麼時候才會恢復派息?年度業績會的時候會不會恢復?

    羅康瑞:首先我們這次不派中期息不是公司财務狀況的問題,我們現在有現金存在銀行里,有140億,不是公司的财務狀況問題,是市場和我們自己業績的問題。

    目前我們完全是有能力派息的,但最主要是我們比較保守,希望把現金留在公司,在市場調整的環境下可能會有一些好東西讓我們去撿。至于年底會不會恢復派息,要等到年尾開董事會才能決定。

    現場提問:瑞安房地産今年下半年會不會還在内地拿地?有沒有這個計劃?

    羅康瑞:作為一家房地産開發公司,一定要有地,我們才有原料可以去發展。我們也不是說搶着要買,但是看到有好的機會,我們都會很認真地去研究。現在我們正在研究一些項目,已經聊得比較接近了,但是我們一定要首先看這個項目本身有沒有好的價值、條件是否适合。

    現場提問:公司上半年銷售很出色,公司全年合同銷售大概可以去到什麼水平?

    王穎:我們上半年簽約的已經達到62.22億,認購未簽約有92億,年初我們制定的指標是要完成140億的指標。下半年還有接近38萬平方米的住宅還可以進一步銷售,所以我們覺得達成這個目標應該是沒有什麼問題的。

    現場提問:上海蟠龍天地項目的供貨有多少?毛利率在什麼水平?預期會有延誤的壓力嗎?

    王穎:上海蟠龍天地今年下半年會有94800平方米的住宅入市,毛利率符合公司在投資時确定的毛利率標準要求。下半年主要可錄的銷售主要來源于佛山項目的銷售額和交付,大概在9-10億的水平。

    另外,除非有進一步新冠肺炎疫情的變化,按照目前整體進度、銷售和工程的安排,應該不會有延誤的情況出現。

    現場提問:公司上半年的現金流情況如何?

    孫希灏:公司上半年的現金流大致是平衡的。雖然租金收入少了,上半年也沒有大的住宅樓盤交付,支出相對也是少了的,因為我們在上半年沒有做什麼新的重大投入,另外我們也在節約成本上下了很多功夫,所以我們的經營成本也有一定的降幅。

    整體來說,我們的淨負債在上半年大概是260億左右,和去年年底是差不多持平的。所以我們的現金流整體沒有什麼大的變化,為什麼我們的負債率會升至58%?因為我們償還了2.2億美金的長久債,之前在财務報表上是作為股本金,用現金去還了股本金的債,由此導致多了5-6%的影響。

    現場提問:管理怎麼看下半年的收租市場?

    羅寶瑜:整體在零售市場的環境來看,如果市場沒有大的震蕩,大家都覺得是比較穩定的,市場復蘇也是比較好的。

    在寫字樓部分來看,雖然我們上半年有輕微的租金收入增長,但是我們覺得接下來1-2年,在租金方面或者寫字樓市場方面是會有一定壓力的。

    大家看到中美關繫的問題,跨國企業在中國發展還是有一定的壓力,所以接下來對寫字樓市場會有一定的影響。雖然我們的物業在比較優質的地段,所以訂單還是有的,但是我們還是保持比較審慎的态度。

    現場提問:管理層能否透露一下下半年的收購目標?

    孫希灏:透露是當然不能透露的,我們有留意一些項目,主要是可開發的土地、在商業辦公市場會不會有一些業主受不了租金壓力而低價出讓的機會這兩方面。

    現場提問:公司的發展策略如何在當前疫情市場下跑赢競争對手?

    羅康瑞:疫情不确定最主要是現在歐美、非洲、印度、巴西等其他國家,我們内地的疫情其實已經完全受控了,上個月底我們自己都去過一次寶安,我看到國内的處理手法,我自己是很放心、很有信心的,所以我相信内地的經濟仍然會穩步改善,我們也會繼續尋找一些有吸引力的項目。

    但是我一再強調,我們是會很謹慎的,因為現在世界市場會有很大的改變,(我們不知道)到底會有什麼黑天鵝出現。

    現場提問:上海近年的商辦供大于求,這個局面會如何發展?現在中國的住宅市場是不是已經飽和?這種可能飽和的情況會如何影響公司發展?公司會不會考慮投資其他跨行業的新業務?

    羅康瑞:上海的商辦供應是多了,但是大家知道房地産是這樣的,(取決于)你的地段、你的質量、你的服務,我們現在做了很多新的安排。

    當然大家看到我們自己的項目都是市中心的地標項目,我們的人流都是恢復得相當好的。我相信未來的競争差不多是這樣,有些商業項目可能死了,但是我們對我們自己的項目仍然有信心,我相信我們對市場的定位、管理各方面是有優勢的,所以我們繼續看好商辦未來的發展,但是我們是會有選擇性的。

    至于中國住宅市場是不是已經飽和?肯定還沒有,因為香港已經發展了幾十年,居住仍然是現在最大、最困難的問題。尤其是這次的新冠疫情,大家被迫留在家里,時間很長,導致大家會覺得我的家好像不怎麼樣,所以剛才說我們的樓盤一拿出來,三兩天就賣完了。

    我們對下半年要開的盤也很有信心,一定是“日光盤”,所以不是市場飽和,而是看你的地段、你的質量是否做得到适合市場的需求。

    有什麼新的投資策略?剛才我說了,我們仍然要繼續小心地挑選我們在哪些城市投資、有怎樣的定位。未來我們仍然看好地段好的物業,所以在寫字樓、商業方面我們仍然會繼續去做,但不會尋求其他跨行業的新業務,我們暫時沒有計劃。

    撰文:李標    

    審校:鐘凱



    相關話題讨論



    你可能感興趣的話題

    資本

    業績會

    瑞安