7月中國物業服務TOP30報告·觀點月度指數

观点指数研究院

2020-08-25 17:15

  • 銷售排行前十的房企樣本來看,除去入股雅生活的綠地之外,僅剩萬科暫時沒有分拆物業闆塊獨立上市計劃。

    觀點指數 物業企業在資本市場上表現依舊活躍。

    但與前幾月動辄平均漲幅達30%不同,本月27家港股物業服務企業平均股價漲跌幅10%,且部分出現股價回調。

    新上市物業服務企業3家,分别是正榮服務、金融街服務、弘陽服務。至此A+H股市場上的物業服務企業達到30家。

    月内新上市的三隻物業服務股上市首月無一不受到資本熱捧,在上市後股價持續走高,并全部行使了超額配股權。

    另一方面,共計12家物業服務企業發布正面盈利預告,時代鄰裡、新城悅服務、正榮服務等均預計淨利潤同比增長不低于50%。

    數據來源:企業公告、觀點指數整理

    值得注意的是,七月最後一周,物業服務資本市場上有兩家大體量玩家發出加入信号。

    先是恒大公告正考慮可能分拆集團的物業闆塊赴港上市,而後路透社透露融創中國考慮分拆物業管理業務進行10億美元的IPO。

    8月6日,融創服務正式向港交所遞交招股書。

    縱觀目前資本市場上的30家物業服務企業,規模、成色各異。而大體量物業服務企業登錄資本市場,規模與發展潛力勢必會更受到資本青睐,規模較小的企業能否如2020年前半場般得到資本的寵愛,仍是未知數。

    城市運營與産業鍊延伸,物業企業擴張多元邊界

    從“7月中國物業服務TOP30報告·觀點月度指數”榜單上看,萬科物業、碧桂園服務、龍湖智慧服務位列前三。

    其中,萬科物業作為物業服務行業龍頭企業,憑借品牌和運營優勢,繼續加深城市服務合作,月内三度開花,與武漢江漢區、成都交投、江門人才島達成合作,對城市公共空間與公共資源進行深度整合和規劃。

    此次萬科物業與武漢江漢區的合作,引入了萬科物業的“城市空間整合服務”模式,以江漢區為載體,圍繞城市管理、市政養護、物業管理、停車場管理、企業/市民服務、公共資源管理經營等方面進行一體化統籌運營,此前該模式運營案例有珠海橫琴、雄安新區、成都高新區、廈門鼓浪嶼等城市物業服務。

    結合近期企業動态,可以看到越來越多企業加快布局城市服務闆塊,住宅的競争已經進入相對紅海市場,非住宅闆塊,包含寫字樓,綜合體,以及更多的城市服務業态,發展潛力受到企業重視。如7月21日,雅生活拟将其中文名稱改成“雅生活智慧城市服務股份有限公司”,以此突出企業未來的發展定位。

    另一方面,觀察目前物業市場上的收購案例發現,物業服務企業的收購步伐已經不斷向産業鍊的邊界延伸,以便于企業開展新的增值服務。

    來源:企業公告、觀點指數整理

    7月30日晚,碧桂園服務公告稱,拟分階段收購電梯廣告商城市縱橫。其中,第一階段标的為城市縱橫65%權益,代價最高不超過5.12億元;第二階段,将完成完全控股城市縱橫,代價最高不超過10億元。

    數據顯示,2020年上半年碧桂園服務預計合并收入較2019年有50%的增長,而2019年碧桂園服務物業管理業務營收為58.17億元,同比增速68.8%,社區增值服務收入則實現同比增長107.4%,約為8.65億元。其中,社區傳媒業務雖年收入雖然隻有9380萬元,但增速度達到218%,為碧桂園服務增長最快業務。

    同時,碧桂園服務2019年在管項目達到2405個,流量和客戶資源方面有着得天獨厚的優勢。在傳統物業管理業務增速放緩的背景下,小區傳媒業務的高成長性或将為其整體營收增厚産生較大助力。

    物業服務企業發展至今,單一的規模拓展顯然滿足不了多元化發展需要,轉而開始主動尋求多業務拓展和平台資源的嫁接,以增加盈利模式和業績附着點,這也将成為物業企業發展的必然選項。

    恒大融創加入資本戰局,TOP10房企僅剩萬科未有動作

    回顧月内物業服務闆塊股價,港股市場上27家物業企業平均漲幅17.01%,股價漲幅較上月漲幅有所收窄,該指标6月份為21%。

    數據來源:Wind、觀點指數整理

    具體來看,本月港股市場上有23家物業企業實現股價上揚,4家股價下跌。其中弘陽服務上市首日便獲得了資本關注,月内持續上漲,漲幅達54.32%,領跑一衆物業股。

    值得注意的是,銀城生活服務延續了上月表現,月内漲幅60.57%,股價再次達到上市以來最高值;而上月股價有所下跌的頭部企業,碧桂園服務、保利物業等均有不同程度的回調,相信與此前曾發布的盈利預警有關。

    興業物聯、烨星集團等規模、發展預期相對較小的物業企業已逐步出現頹勢,年初上市時的超額認購光景不再,年内跌幅達到26.60%、20.93%。

    據Wind數據顯示,7月份共有50隻新股上市,同時募資金額達到1000億元,創下曆史新高。

    在此背景下,物業服務企業上市潮再創新高,月内弘陽服務、金融街物業、正榮服務相繼上市。同時,華潤、世茂、金科、卓越、朗詩、合景泰富、榮盛發展等規模房企均有意向或動作,物業服務市場隊伍越發壯大。

    值得關注的是,中國恒大公告稱,正考慮可能分拆物業管理服務及相關增值服務業務于香港獨立上市。

    結合恒大近三年披露的年報數據來看,物業管理收入增速超過地産開發業務。2019年,恒大物管服務收入為43.8億元,收入規模在已上市物企中屬第一梯隊。

    數據來源:企業年報、觀點指數整理

    最新消息顯示,8月13日晚間,中國恒大發布公告稱,旗下金碧物業将引入235億港元戰略投資,以支持物管業務發展。恒大物業本次融資中的14家戰略投資者,包含大型央企、頂級投資基金的身影,以及馬雲、馬化騰等互聯網巨頭。

    分别有華人置業劉銮雄之妻陳凱韻、恒大集團董事局總裁夏海鈞、人和商業戴永革、中信資本、農銀國際、光大控股、騰訊控股、周大福、雲峰基金、紅杉資本等。

    随着越來越多“億量級”選手相繼進場,結合“2020年1-7月中國房地産企業銷售TOP100”銷售排行前十的房企樣本來看,除去入股雅生活的綠地之外,僅剩萬科暫時沒有分拆物業闆塊獨立上市計劃。

    來源:觀點指數

    可以預見的是,獲得資本加持的物業行業将面臨新一輪的洗牌,行業分化會持續加劇。

    當市場上可供投資者對比的物業服務企業越來越多,資本市場會更加理性,一些盈利能力好、現金流充足以及增長預期強勁的企業,将更受關注。

    撰文:陳耀國    

    審校:歐陽穎



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