7月商業地産資産管理創新力報告·觀點月度指數

观点指数研究院

2020-08-24 15:58

  • 随着國内推進基礎設施領域不動産投資信托基金(REITs)試點工作的展開,預計我國IDC REITs市場有望迎來突破。

    觀點指數 7月,遠洋資本成功發行全國首單IDC新型基礎設施ABS,邁出了國内數據中心資産證券化關鍵一步。

    相關數據顯示,截止2019年底,中國數據中心市場規模已達到了1563億元,預計2022年将達到3200億元,規模翻倍。

    對比其他國家IDC REITs市場,新加坡數據中心地産近年來一直處于REITs市場領先地位,收益率及總回報率均非常可觀。

    随着國内推進基礎設施領域不動産投資信托基金(REITs)試點工作的展開,預計我國IDC REITs市場有望迎來突破。

    大宗交易方面,恒大本月計劃抛售233個商業地産物業,側面反映了其對旗下物業租金增長的保守,以及對商業地産的謹慎。

    光大安石奪冠,遠洋資本IDC動作不斷

    從“7月中國商業地産資産管理創新力排行”來看,位列内地和非内兩個榜單榜首的分别是光大安石和領展房産基金,而遠洋資本則憑借其在數據中心領域的動作,排列内地榜單第3。

    7月30日,遠洋資本成功發行國内首單IDC新型基礎設施ABS“遠洋-中金-雲泰數通一号第1-10期IDC新型基礎設施收益權資産支持專項計劃”,儲架規模32億元,首期發行規模11.06億元,發行期限9年。

    其中,優先01級票面利率僅為3.5%,各檔加權平均票面利率為4.03%。

    來源:觀點指數整理

    該ABS産品基礎資産為遠洋資本投資企業北京雲泰數通互聯網科技有限公司(雲泰數通)的IDC服務收費收益權,原始權益人為雲泰數通。

    自4月30日推出基礎設施公募REITs試點以來,國内相關企業對REITs領域躍躍欲試,争取在市場低迷的環境下利用政策紅利拓展新業務。

    上月,中交路建成功發行國内首單橋梁基礎設施類REITs,積極發揮了央企的帶頭作用,而本月遠洋資本憑借其在IDC行業的強大實力和成熟經驗,緊跟着邁出了創新的一步。

    2017年12月,遠洋資本并購IDC基礎設施運營服務商雲泰數通,正式開始布局大數據中心。資料顯示,截止到2019年底,遠洋資本在數據中心領域投資已超過40億元;遠洋曾透露,IDC中心的穩定期租金收益率預估達到10%以上。

    數據顯示,截至2019年底,中國數據中心數量約為7萬個,約占全球總量的23%,市場規模已達到了1563億元,預計2022年将達到3200億元,規模翻倍。

    數據來源:科智咨詢、觀點指數整理

    8月5日,遠洋資本官微透露,已完成浙江省安吉經濟開發區大數據中心産業園第一期100畝土地摘牌,預計三年内将完成2萬個标準機櫃、超2萬平方米的數據中心建設。

    遠洋資本連續的動作,無疑顯示了對數據中心領域的看好。

    星城亞洲先行,IDC REITs表現突出

    相比國内IDC REITs終于踏出第一步,新加坡早在2014年就上市了亞洲第一隻IDC REITs吉寶DC REIT。

    吉寶DC REIT旗下共運營19個IDC項目,約18萬平方米,主要分布在新加坡、澳大利亞、愛爾蘭等八個國家的核心城市。

    吉寶DC REIT的整體出租率一直保持在92%-95%,整體加權租期平均達到8年,現金流非常穩定,這也是吉寶DC REIT跑赢新加坡REITs市場平均水平的原因。

    事實上,在新加坡REITs市場表現20強中,含有數據中心地産的REITs已經占據了3個名額。其中專注數據中心的吉寶DC REIT表現最為亮眼,2019年總回報率達到了66%,三隻REITs的平均總回報率也達到了44.7%,遠遠超過了2019年REITs行業指數水平。

    數據來源:新交所(數據截至2020年6月23日)

    不同于吉寶DC REIT,豐樹工業信托和騰飛房地産投資信托,二者數據中心地産分别約占總資産的31.6%、4.3%。

    自6月豐樹工業信托被納入海峽時報指數後,就宣布将數據中心投資組合占比從31.6%擴大至39%,并收購了美國14個數據中心的剩余60%權益。

    在2020年市場普遍低迷、商業地産租金下滑的大環境下,豐樹投資組合的調整也反映了數據中心對抗風險的防禦性和穩定性。

    領展再出海外,恒大抛售二線商業資産

    大宗交易方面,7月共錄得4宗,交易總額為71.26億元,最大一筆來自領展的海外投資,也是領展首次在英國收購物業。

    與2019年底收購的悉尼物業相同,本次标的也是位于核心商業區的甲級辦公樓,現存租約加權平均期限為10.9年,屬于具備長遠增值潛力的優質資産。

    來源:觀點指數整理

    另外,7月初恒大計劃大批散售全國111個城市共233處商業項目,包含寫字樓、酒店、商業、購物中心等物業,其中不乏一二線城市項目。據估算,這批資産總價值超過2000億元。

    數據來源:恒大年報,觀點指數整理

    根據恒大年報數據,投資物業賬面總值由2014年的619億元增長至2019年的1626億元,增長近2.6倍;租金的增長在2016年達到高峰後每年逐漸降低,可以看出,在沒有新增投資物業後,租金表現逐漸走弱。

    恒大此次大規模地出售商業地産物業,也從側面反映了持有物業對其收入貢獻較低,未來增長動力不足。

    出售清單顯示,此次被集中處置的商業物業是非核心業務資産,包含購物中心、寫字樓、酒店,另有分布于全國約100個住宅及公寓的配套商鋪,以及數個會議中心、醫院業态。主要位于合肥、貴陽、南甯、南昌、沈陽等多個二線城市。

    目前全國商業地産空置率上升、租金下降的背景下,此次恒大的抛售計劃也似乎情有可原。當然,出售上述233處商業項目,可以釋放恒大的存量資産價值,進一步降低負債,補充現金流。

    變現以實現價值,這也是商業地産資産管理的重要操作準則。

    撰文:周藝初    

    審校:歐陽穎



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