觀點直擊 | 寶龍商業：二十年後要進入全球前十（實錄）

觀點地産網 在寶龍商業中期業績會上，我們看到了首次出席現場的陳德力。

8月19日，剛剛出席寶龍地産中期業績會的許華芳和陳德力，又趕到了寶龍商業業績會發布現場，兩人身份也變更為寶龍商業董事會主席兼總裁，以及執行董事兼首席執行官。

此外，參與會議的還包括了執行董事兼首席财務官張雲峰和副總裁唐劍鋒。

“盡管面對疫情，經過我們的努力還是取得不錯的成績。”一開口，許華芳就為寶龍商業這半年的成果定了調子。爾後，再次強調陳德力加盟對于寶龍商業的意義。

“過去大半年有三件比較重要的事，一是公司趕在去年底完成了上市，這讓寶龍商業有了更大的資源、平台和市場空間去布局。其次，成功把陳德力總引進到寶龍商業，進一步強化了寶龍商業的團隊力量；第三是收購了一家輕資産管理公司。”

一番常規而簡短的開場白後，許華芳把更多時間交給了陳德力。和上一場寶龍地産中期業績會不同，在這里是陳德力的“主場”。

據其介紹，截至2020年6月30日，寶龍商業總收入為8.69億元，同比增長16%，歸屬母公司股東利潤為1.45億元，同比增長66.4%；在管面積為698萬平方米，物業管理面積為1165萬平方米。

規模擴張同時，寶龍商業利潤表現也在趨好，歸母淨利潤1.45億，同比增長66.4%。淨利率同比增長5.1個百分點至16.7%。基于此，寶龍商業決定進行上市後的首次派息，每股派息0.1港元，派息總額占利潤比例的43%。

讓人有些意猶未盡的是，除了介紹業績表現外，陳德力沒有太多其他發言。

或許這也是寶龍商業現有高管架構中各自的分工；許華芳主抓大方向上的戰略制定，而陳德力擔當的是一個執行者或實幹派的角色。

五年150家購物中心

作為寶龍集團分拆出來的商業上市平台，寶龍商業中最大業務自然是商業。

數據顯示，在寶龍商業上半年總收入中，商業運營占比80.6%。項目布局上，截止到2020年6月30日，寶龍商業管理的零售商業物業有51個，其中包括45個購物中心和6條獨立的商業街。

在前一場寶龍地産業績會上，陳德力曾說寶龍商業會戰略聚焦于長三角區域。如今，則對“為何要深耕長三角”給出了更為詳盡的理由。

“區域分布上看，戰略聚焦長三角，管理面積上長三角達到45.4%，運營收入占比高達64.6%。”

到目前，寶龍商業在整個長三角地區總共布局了65個項目，占比為68%。其中，江蘇省項目16個，上海市項目12個，浙江省項目37個。

早在一年前，許華芳便提出過“2025年寶龍商業在營項目達到100個”的目標。在這場業績會上，許華芳透露了另一個規模目標：“要在長三角範圍内開超過150個購物中心，其中自持購物中心要超過100個，這是未來5年的一個重要指標。”

另外，寶龍商業這個平台内除了商業運營部分外，還包含住宅物業管理業務。值得一提的是，盡管這部分物管業務在寶龍商業上半年總收入中占比只有19.4%，但該部分有着不小的貢獻。

數據顯示，寶龍商業上半年實現毛利潤2.55億，同比增長28.8%。其中，商業部分增長幅度為19.8%，物業部分增幅則達到131%。從收入增幅來看，商業部分上半年同比增幅為12.8%，物業管理部分的收入同比增幅為31.5%。

與此同時，寶龍商業市值較半年前上市時翻了一倍，除了自身原因外，顯然少不了物業股普漲帶來的影響。

不過，陳德力指出，寶龍商業未來五年内仍會以商業為主，並保持每年開20個Mall的增幅。

物業方面，寶龍商業希望能夠加大外拓力度：“現在的物業，很大程度上依托于寶龍地産，未來希望對外拓展寫字樓、住宅以及工業園區，或是一些企業總部。”

輕資産與收並購

外拓是許華芳和陳德力為寶龍商業未來發展定下的關鍵詞之一，具體看來，這個詞包含了商業運營和住宅物管兩層含義。

“今年一二月份已經實現了兩個項目的外拓，其中有一個今年下半年會開業。6月份以後，新成立了兩個輕資産管理團隊做這個事。”

陳德力介紹，存量資産在全國尤其是長三角非常多，機會很多，但其實優質的存量項目並不多，所以未來更加傾向于新建項目的輕資産合作。

緊接着，他透露說，目前寶龍商業有幾個意向項目已經簽署，相信下半年會有一些好消息告訴大家。

在陳德力的介紹中，輕資産項目外拓其實只是收並購框架的一部分，除此之外，“外拓”對象還包括對輕資産管理公司的收並購。

根據既定方針，寶龍商業在收並購輕資産管理公司時會重點關注長三角範圍的企業，即浙江、上海、江蘇，以及廣東等幾個地方的輕資産管理團隊。借此方式，寶龍商業希望能提高自身盈利能力和管理面積。

今年7月，寶龍商業宣布收購浙江星匯商業管理有限公司60%股權，這也是寶龍商業的首單收購。該公司共有14個在管項目，在管面積為89萬平方米。

為何收購浙江星匯？

除了標的公司資質較好外，陳德力解釋稱，該公司主打産品是商業主題街區，而寶龍主打購物中心，二者之間能夠形成産品線互補。借此，寶龍商業希望未來能夠實現“5年百街”的管理目標。

“除此之外，我們已經接觸了好幾家輕資産管理公司，正在洽談中，包括一些區域型輕資産管理團隊，以及社區型輕資産管理團隊。”

一切才剛剛起步，但許華芳有了一個更大的目標：“我們要通過20年努力成為全球前10的商業地産商，未來5年的規劃其實只是通往大目標的過程而已。”

而陳德力這位曾幫助萬達、新城商業實現快速擴張的職業經理人，負責将許華芳的目標落到實處：“我們希望未來能在每個城市、每個省份有一家輕資産管理公司跟我們合作，這（浙江星匯）只是第一個。”

以下為寶龍商業2020年中期業績發布會現場問答實錄：

現場提問：新的五年規劃下，希望把寶龍商業打造成一家怎麼樣的企業？如何配合寶龍集團的戰略規劃？關于輕資産外拓，今年大環境下，市場上的好機會多不多？

許華芳：對于未來5年寶龍商業的戰略，其實我是想得更長遠一點。我們今年定下一個很大的願景，就是要通過20年努力成為全球前10的商業地産商，所以5年只是這個願景里面一個重要階段而已。

總的來講，未來5年第一是要保持行業前5的江湖地位。其次，要在長三角範圍内開超過150個購物中心，自持超過100個，這是未來5年的一個重要指標。

陳德力：現在存量資産在全國尤其是長三角非常多，所以輕資産外拓和並購機會非常多。我們接觸的公司也非常多，今年是接觸項目最多的一年。

我們選擇項目非常挑剔，希望未來收並購的項目是非常優質的，而且不是簡單的财務投資，更看重的是管理團隊。

因為輕資産管理更重要的就是看管理團隊，並購以後要能夠實現雙方的強強聯合，實現非常良好的互補。

今年一二月份已經實現了兩個項目的外拓，6月份新的組織架構發布以後，新成立了兩個輕資産管理團隊。

同時，未來更加傾向于對于新建項目的輕資産合作，因為優質存量項目數量並不多。希望未來跟一些地方的房地産項目、房地産公司，對于新建項目進行合作。

目前有幾個意向已經簽署，相信在下半年會有一些好消息告訴大家。

現場提問：公司上半年毛利率有所提升，是什麼原因？上半年政府補貼和社保減免對毛利率這一塊影響有多大？分兩個業務闆塊來看，毛利率的展望怎樣？上半年在社區增值服務方面有所進展，未來增值服務主要拓展方向是什麼？增值服務現在毛利率大概是多少？未來在收入中的占比可以達到什麼水平？

張雲峰：毛利率提升分兩部分，首先在商業部分，上半年雖然受疫情影響，收入有所下降，但是成本控制是比較好的。

第一是銷售營銷費用，疫情期間我們做了強管控；第二是行政開支，應該說管理得很好，同比略有下降，住宅物業這一塊毛利率上升得更快一點。

第二個是關于住宅增值服務發展方向，今年已經開始加大了，未來也會增加，主要的方向還是跟住宅小區管理相關的領域。

現場提問：公司收並購策略是怎樣的？接下來是否有進一步的收並購計劃？未來對商業運營管理和物業管理方面的比例是多少？

陳德力：現在的重點是輕資産管理公司收並購和項輕資産項目拓展這兩個方面。

輕資産拓展方面，跟集團戰略一樣，維持在1+1+N的層面，就是以長三角為主，加上在大灣區、廣東省以及其它一些機會型城市。

對于輕資産管理公司收並購，主要側重于長三角範圍内，關注浙江、上海、江蘇，以及廣東這幾個地方比較優秀的輕資産管理團隊，從而提高寶龍商業盈利能力和管理面積。

目前已經接觸了好幾家輕資産管理公司，正在洽談，其中包括一些區域型輕資産管理團隊以及社區型輕資産管理團隊，有下一步消息的時候，會給大家公開。

第二個方面是商業物業，未來5年肯定是以商業為主的，5年之内每年開20個Mall，5年後實現100個Mall的開業。

物業方面，未來5年首先是聚焦長三角，把全國布局逐漸調整為聚焦長三角。

第二，在現有物業基礎之上，提高管理水平和質量，獲得更多業主和甲方的認可和支持。

第三，現在物業很大程度上依托于寶龍地産，聚焦長三角，提高服務水平、盈利能力以後，希望更多外拓。對外拓展寫字樓、住宅小區以及工業園區，包括企業總部。

現場提問：外拓並購是公司重要的增長點，是否有測算過可供外拓並購的潛在規模有多大？長三角和珠三角的商場密度大概是什麼水平？

陳德力：對于並購的測算，是基于整個寶龍商業的發展情況，希望未來在長三角地區，浙江省、上海市、江蘇省和廣東省，能在每個城市、每個省份有一家輕資産管理公司跟我們合作。

第二，今年上半年的開業數量，長三角占了全國接近1/3，但是跟前幾年相比已經下降了很多。

同時，根據長三角經濟的發展速度和規模以及人口導入，現有購物中心的水平，尤其是優質購物中心的水平，遠遠還不能滿足需求，所以我們對于在長三角的進一步發展，非常有信心和希望。