觀點直擊 | 許華芳:寶龍希望做長三角“絕對寡頭”(實錄)

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2020-08-19 22:19

  • 這麼多年,寶龍地産的目光始終未遠離過長三角。

    觀點地産網 踩着“三十歲”的時間節點,寶龍地産交出自己在不惑之年的第一張成績單。

    出席2020年中期業績會的陣容與年初類似,包括了公司總裁許華芳、首席财務官廖明舜、副總裁兼資本管理中心總經理黃文鐘和資本部總經理劉泊旸。

    稍有不同的是,在許華芳左邊多了一個新人——寶龍地産聯席總裁陳德力。

    按許華芳的說法,寶龍地産今年上半年的業績表現還算“讓人滿意”。數據顯示,上半年,寶龍地産實現收入約為171.7億元,同比上升約40.1%;期間利潤約為34.95億元,較2019年同期上升約42.8%;公司擁有人應占利潤約為22.2億元,同比上升約23.1%。

    盡管不可避免會受到疫情的影響,但在言語之中,許華芳還是希望向投資者們傳遞信心。

    事實上,這也是許華芳在整場業績會中一直在做的事:“對于今年,管理層有強烈的信心,能夠超額完成任務。”

    除了業績數據之外,許華芳更多談論的是未來五年甚至更長時間里寶龍地産想要走到哪一步。短短一個小時的業績會,更像是一場“五年計劃”的工作部署大會。

    “上半年,從管理層的角度,主要是對管理、團隊、戰略這三件大事做更完整的思考。”

    長三角野望與大灣區踱步

    這麼多年,寶龍地産的目光始終未遠離過長三角。

    “過去五年時間,我們總共拿的項目應該超過130個項目,其中超過110個都是在長三角。可能統計得不夠完整,但應該九成左右的項目是在長三角。”

    說到過去五年的布局情況時,許華芳說:“長三角的紅利我們是得到了。”

    截至2020年6月30日,寶龍地産擁有土地儲備總建築面積約為2860萬平方米,正在開發建設中的物業約2220萬平方米;持作未來發展物業約640萬平方米。其中,超過70%分布于長三角地區。

    基于此,寶龍上半年銷售中長三角地區的貢獻遙遙領先于其他區域。

    數據顯示,2020年上半年,寶龍地産累計實現銷售金額315.3億,其中長三角地區的銷售金額占比達到88.6%。

    深耕理念之下,寶龍在最新的區域調整中,将安徽並入長三角範圍之内,並将南京列為新的增長點之一。

    “我今年出差南京三次,也是出差最多的一個城市,現在在談大量的綜合體項目。未來希望繼上海、杭州、甯波以後,南京作為第四個點。從城市的角度來講,我們認為南京的潛力是非常非常巨大的。”

    随着寶龍的擴張,一張覆蓋整個長三角的“大網”正在越織越密。

    當被問到未來目標時,許華芳笑稱:“基本方向是,未來5年要努力到地産30強,保持優勢。”

    接着又補充:“我們更關注的是,能不能做到長三角的絕對寡頭。”

    不得不說,整場業績會下來,許華芳和其他管理層用了足夠長的篇幅來介紹公司對于長三角的重視。但其實,寶龍地産在大灣區的發展情況也同樣受到投資者關注。

    寶龍最新的發展規劃中,将過去的“1+6+N”改成了“1+1+N”,多出來的“1”便是大灣區。

    從上半年銷售情況來看,大灣區在尚未做出太多貢獻。項目分布上,寶龍的腳步也基本上停留在了珠海。截至今年上半年,寶龍地産在大灣區的土儲面積只有95.9萬平方米,在幾大區域中排名倒數第二。

    “大灣區市場确實被許多當地的龍頭企業占去了大塊份額,相比之下,長三角一體化的融合度比大灣區要高。”如何啃下大灣區這塊“硬骨頭”,或許是寶龍地産未來需要思考和解決的問題。

    不過,從一周前開出的大灣區首個項目來看,開盤後完成了八成去化,銷售額達到10億以上,似乎還不錯。

    許華芳進一步介紹說,包括珠海、中山、佛山、廣州在内,寶龍有不少項目已經進入到洽談階段。

    至于未來是否能夠做好,許華芳給出了這樣一句模棱兩可的結論:“我們希望能做出成績,但沒做出來也沒法多說。”

    借道商業與擴張“變奏”

    抛開業績表現,某種程度來說,陳德力的出席其實是某種微妙的暗示。

    “很開心我們引入了陳總的加盟。”最開始的開場總結里,許華芳便表達了自己對陳德力到來的欣喜。随後問答環節里,許華芳也是盡可能地給了陳德力足夠多的時間。

    今年6月1日,陳德力被委任為寶龍商業行政總裁以及寶龍地産聯席總裁。6月15日,陳德力正式上任寶龍商業執行董事。

    過去十年,陳德力歷任新加坡嘉德置地凱德商用中國區域總經理、萬達商業地産副總裁兼商管公司常務副總裁、新城商業總裁等職位。對于這位“商業老将”的到來,外界有着頗為一致的解讀——寶龍希望謀求商業闆塊的進一步加速。

    不過從現實情況看,寶龍的“變奏”顯然不滿足于只是商業闆塊。

    作為一家商業地産起家的企業,“商業+地産”是寶龍與生俱來的一個標簽。而在土地市場競争激烈的時候,這種模式也幫助寶龍拿到了不少土地儲備。

    寶龍今年上半年新增土儲中,有54%是以勾地、商業+住宅合作形式獲取的。新增土地面積中按土地性質來分類,商業占比25.3%,住宅占比74.7%。

    談到進入大灣區時,許華芳也表示:“像我們這種綜合體模式,其實在廣東的空間還是比較大的,遠遠沒有長三角密集。我們現在有七八個項目在勾地,希望今年下半年能拿兩三個項目。”

    業績會現場,陳德力也重申了“5年新增100個開業項目”的目標。

    他介紹稱,寶龍商業的戰略不是以三四線為主,而是緊跟地産的步伐,實行“1+1+N”的擴張策略,即在長三角、大灣區和其它地方機會型獲取新項目。

    顯然,“借道”商業,是寶龍為了實現整體加速的一種手段。

    今年上半年,寶龍地産租金及物業管理服務收入約為15.33億元,較2019年同期上升約10.2%。而在2019年和2018年的上半年,這部分收入為13.91億元和10.6億元,同比增幅分别為31.2%和24.6%。

    盡管數據仍然呈現出上升趨勢,但不得不說,疫情給寶龍地産帶來的影響並不小。

    “上半年受疫情影響,商業部分收入沒能達到預期。不過這個(疫情)屬于是一次性的問題,我們會努力實現整年度的目標。”

    以下為寶龍地産2020年中期業績發布會現場問答實錄:

    提問:能否請陳德力總談談三四線城市商場的競争格局?另外,我們看到電商獲客的成本越來越高,寶龍有沒有研究電商的獲客成本和線下開業成本投入的剪刀差?

    陳德力:首先寶龍商業的戰略並不是以三四線為主,我們是1+1+N,是長三角、大灣區和其它地方機會型獲取的戰略。

    三四線城市的商業格局,現在很多城市已經有相當的競争力,但是優質的商業項目並不多。

    也就是說,長三角、大灣區範圍内的三四線城市,如果有比較優質的項目,比較合适的條件,我們還是有機會去做的。而且在這些城市當中,随着老百姓消費水平的升級,優秀的購物中心還是有非常好的機會。

    許華芳:我補充一下,線上線下未來的發展方向,在中國這麼大的市場,我認為其實兩個方向的機會都是很大的。很大程度上就是不管線上線下,能不能做到一定意義上的寡頭。

    同時還有一個趨勢的概念,剛剛陳德力總介紹了我們未來商業的生态,其實最後的核心是立體融合。

    通過這麼多年發展,我們對于線上線下的理解和判斷就是必須融合。所以,我們認為整個趨勢是融合的,而且這個趨勢還是比較快的。

    提問:現在提出新的五年戰略規劃,組織架構方面有沒有變更?地産應該很大可能做到前30,商業方面有沒有一些小目標呢?可不可以介紹一下南京的布局情況?今年可能開業10個商業項目,明年有沒有初步的開店計劃?

    許華芳:開店的交給陳總,前面兩個問題我來回答一下。

    過去半年,甚至去年下半年,我們一直在思考,公司到了另外一個平台、另外一個量級,如果要迎接更好的未來,要怎麼做?加上碰到30年這個周期,我們很多時間是在思考企業的未來要怎麼走。

    剛才講到整個組織架構的匹配,我過去大半年做了什麼事?1月份把公司新的文化、使命、願景重新梳理,4月1号把組織形态重新梳理,7月1号把戰略進行梳理,準備10月1号把長期激勵再進一步梳理。希望通過這四個方面最後實現人才的賦能,以及人才的引進。

    地産30強跟商業5強,這是我們的基本方向。未來5年還是要努力到地産30強這個狀态,保持優勢。商業方面,要保持在5強内。

    但是我們更關注的是,能不能做到長三角的絕對寡頭。未來我們最大的核心優勢就在長三角,能形成很強烈的互補網絡,如果能做到,這個價值才大。

    我們今年的整體方向就是在南京,今年出差南京三次,也是出差最多的一個城市。現在在談大量的綜合體項目,而且是各種地區、各種等級的項目。

    所以,未來希望繼上海、杭州、甯波以後,南京能成為我們第四個點。從單一城市的角度來看,南京的潛力是非常非常巨大的。

    陳德力:今年因為疫情影響,我們把開業數量從11個調整到10個,因為想更好地每個項目開得好。

    從計劃看,明年開業的Mall不會低于13個,同時還會開8條主題街區。未來5年,寶龍商業希望新增100個項目。

    提問:寶龍在長三角其實已經是處于領先位置,但是在大灣區,只有珠海有一些項目,在大灣區競争激烈的情況下,寶龍未來有什麼設想?

    許華芳:我們的整體看法,大灣區确實是被廣東的龍頭企業占領了很大的市場,特别是舊改。

    廣東很特别的地方是玩法不一樣,但跟長三角的市場化程度相比,還是沒有那麼開放,所以這确實是我們要發展的難點。

    我覺得有兩點,一是舊改的角度,我會跟事業部的同事交流,如果是舊改,希望拉着廣東的一些企業一起做。

    第二,堅持綜合體模式發展。我去了兩趟廣東,跑了7個城市,我覺得很多地方的發展成熟度離長三角還有點距離,但是底子是很好的。

    剛才講的綜合體模式,其實在廣東的空間還是比較大的,遠遠沒有長三角密。我們現在有七八個項目在勾地,希望下半年能拿兩三個項目。

    純拍地的方式,只會适當參與,現在談得比較深入的城市就是珠海、中山、佛山、廣州,有不少項目在談。希望能做出成績,沒做出來也沒法多說。

    提問:公司對融資成本、評級有什麼看法?融資收緊對公司有什麼影響?

    許華芳:今年公司有一個雄偉的目標,所以我們還是在保持不拿貴地、不借貴錢的前提下,積極地往前發展。

    保持發展提速的前提下,債務穩定在這個結構指標上,還是可以接受的。對于傳言融資收緊,我們會密切關注,也有足夠的資源跟足夠的能力去應對。

    區域的發展方面,我們堅定不移地看好長三角,加上大灣區的新布局,其它是機會型。未來的邏輯是圍繞長三角進行全面商業布局,這是我們的終極目標。

    撰文:陸欣    

    審校:徐耀輝



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