博鰲特寫 | 從聯辦到長租，存量新世界

2020博鰲房地産論壇·特寫 疫情下的樓市，談得最多的是增量市場，但存量市場情況如何呢？

從黃金十年到白銀十年，從增量市場到存量市場，類似的行業發展階段讨論過去幾年多有提及，業界亦有付諸行動。城市更新、共享辦公、長租公寓、物業管理等最具代表性的幾種業态受到追捧。

四年前，中央經濟工作會議提出“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，以及一年後十九大報告中“要加快建立多主體供給、多渠道保障、租購並舉的住房制度，讓全體人民有所居”，幾乎一下子引燃長租公寓行業。

政策推動下，開發商、專業運營品牌大批進場，但随後人們很快發現，這是一個難以賺錢、難以融資的行業。長租公寓被笑稱是“中國目前最難做的行業之一”，風險激增下，過去兩年爆雷的長租公寓品牌不在少數。

2015年則是公認的聯合辦公“元年”，在雙創政策鼓勵下，聯合辦公行業跟随數量激增的初創企業而爆發。經過三年近乎“瘋狂”的發展，聯合辦公行業在2019年迎來寒冬，資本回歸理性，投資融資大幅降溫。

行業迎來深度洗牌期，再加上突如其來的新冠疫情，融資受阻、變革、轉型成為聯合辦公行業上半年的關鍵詞，但其實疫情已經催生新的辦公需求。

二三月份疫情來臨的時候，各地都采取了封樓或者封城的方式，“很多公司都讓員工在家辦公，有74%的公司安排了某種遠程辦公的模式。還有的公司宣布采取混合制或者輪班制上班模式，減少人群聚集，保持社交距離。還有的公司受到疫情的影響之後，有比較大面積的裁員。”

“這種情況下，到底有沒有一種辦公方式可以兩全其美？答案就是采用靈活辦公的空間。”IWG集團中國區總裁胡懋一直對行業抱有信心，其中一個原因，可能是因為IWG是目前聯合辦公行業最頭部的企業。

在中國内地，IWG以雷格斯Regus、SPACES兩個品牌為主，進入29個城市開設約120個項目。胡懋對未來聯合辦公市場的判斷傾向樂觀，全球來看，“預估在10年内，整個市場的成長大概會帶來2500億美金的規模。”

尤其在困難時期，靈活的辦公形式最能體現價值，它對租戶最重要的幫助，是能提升它們資金的有效利用率，簡單來說就是能縮減成本。

聯合辦公能提供拎包入駐，胡懋介紹，同時傳統辦公室是固定的租賃成本，但其實日常的空間利用率只有約55%，其余就是閑置的空間。所以一些流動性員工，可以放在靈活辦公空間，這樣固定租賃辦公室的成本就能大大降低。

深圳市創富港商務服務股份有限公司董事長薛春則将聯合辦公企業分為兩類：一類是掙錢的聯合辦公，他提到雷格斯。

還有一種是值錢的聯合辦公企業，比如Wework：“它們品牌價值很高，但與賺錢能力不太匹配。”

薛春說自己願意做一個賺錢的企業，因此細節很重要：“在設計方面，我們要求除了空間的極致利用以外，房型的性價比還要提升。”

薛春提出：“你需要知道聯合辦公的每間房怎樣是最經濟的，如果不能做到，設計出來的房型和創富港相比，我的收入能夠超過20% 。”

裝修也是一樣，“我們一直延伸到上遊，連監理都是自己的，自己采購材料，自己找工人，連空調都是自己做，所以單單裝修成本，現在控制在2000以内，而很多同行都是3000甚至4000元。

薛春解釋，創富港的核心理念是高效率、低成本，高效率方面就是将所有的流程全部IT化，包括前端客戶管理，後端财務、内控、人力資源。

類似住宅開發商的“高周轉”，可能是聯合辦公未來拓展一種行之有效的路徑。在特殊時期，不光幫助客戶壓縮成本，聯合辦公企業本身也能走低成本的道路。

長租是一個更大的命題，從2016年開始，長租行業一直是被頂層設計高度關注。

“去年一年，由财政部和住建部對16個城市進行了220億元的政策的支持。”在樂乎公寓創始人、CEO羅意看來，通過租購並舉大戰略，平抑房地産市場價格的長效機制總風口是沒有發生變化的。

“整個行業的監管也在加強，包括在今年疫情影響下，爆雷的速度在增加，整個租賃市場納入監管，這是必須要做的一個事情。”羅意說。

一個普遍的認識是，住房租賃除了是一種市場行為之外，還包含很多民生内涵。

所以，從租賃協議規範，租客權益保障，交易流程監管，租賃專項賬戶管控，“當然包括租賃市場納入網簽”，都有一些政策方針落地或在推進。

同樣的政策還有，新版《土地管理法》（在今年1月1日開始施行）的出台。

“新的土地法注入最多的就是集體建設用地，讓它能跟國有土地同權，能夠在滿足規劃、依法用地、通過2/3集體經濟組織同意的情況下，允許和外界合作。”

羅意指出，這相當于給集體建設頒發了“準生證”，而集體土地的物業明确不能進入住房市場，但可以進入工業和商業領域，“工業和商業在很多城市是過剩的，租賃又受到金融政策支持，這為租賃打開了閥門”。

除集體建設用地之外，租賃土地的供應目前還有兩條路徑：一是開發商自持的純租賃用地，“大概有1000萬平方米左右”。

第二是國家推出專項租賃用地，“他們用商品房1/4到1/6的底價中標租賃專項用地，這個也在1000萬平方米左右”。

但羅意預料，在接下來的“遊戲”中，原來長租公寓商最普遍采用的“二房東”模式，将會逐漸被淘汰。

“整個租賃行業，二房東時代随着疫情的到來在加速結束。”他說，因為有很多強大的玩家會進入市場，它們用不着做二房東。

“一些小企業是沒有辦法跟這些新進來的主體去抗争的。”

因此，長租公寓行業未來仍有很大發展空間，只是整個租賃行業的格局其實在發生深刻的變化。