觀點直擊 | 復蘇的佳源國際：業績向好、新總裁上任與物業上市

觀點地産網 進入8月，房企提交上半年成績單的季節逐漸拉開序幕。

雖然頭部房企總是吸引更多眼球，但中小型房企在追趕路上也在重新激活市場，努力赢得下一個趕超的機會。

8月13日，佳源國際控股有限公司召開2020年中期業績媒體線上發布會，主席兼非執行董事沈天晴，新任總裁沈宏傑，副主席兼執行董事張翼，副主席兼執行董事黃福清，執行董事王建鋒，首席财務官張翔等出席會議。

會議一開始，沈天晴表示，2020年是一個不平凡的時期，也是非常有挑戰的時期，對于一個家庭、國家或是世界，都是考驗。

“于佳源國際而言，疫情雖然帶來了影響，但在疫情控制得當的環境下，佳源還是維持了正常的發展。”

召開業績會的前一天，佳源國際發布了一則人事變動公告：張翼不再擔任公司總裁，但繼續擔任公司副主席兼執行董事，總裁一職由沈宏傑委任，並于當日起生效。

通過公開資料了解，現年38歲的沈宏傑，自2005年起就已經供職于佳源國際，並先後歷任人力資源部、附屬區域公司正副總經理，升任佳源創盛戰略信息部總經理、總裁，内部晉升之路十分迅速。

對于沈宏傑的上任，沈天晴也在同日投資者問答中說到，與沈宏傑並無親戚關繫，但十分看好其未來帶領佳源國際的發展。

對于2020年的整體規劃，沈天晴稱，将繼續堅持審慎的投資策略，保持穩健的發展策略，在困難中克服困難，要維持發展的基本，因為解決一切問題的根源是發展。此外，佳源國際也要為客戶提供更好的産品，為企業維持發展的後勁。

走出此前資本市場暴跌的陰霾後，佳源國際也開始了“復蘇”的行動。

業績與毛利率提振信心

年報數據顯示，2020年上半年，佳源國際錄得未經審核合約銷售額約116.71億元，同比增長33.8%；總銷售面積約107.82萬平方米，同比增長56.9%。

期内，佳源國際實現收益85.59億元，同比增長27%；核心淨利潤約18.46億元，同比增加43%；淨利潤約15.89億元，同比增長12%；毛利約32.03億元，同比增長27%；毛利率為37%，同比上升2.3個百分點；公司擁有人應占溢利約14.62億元，同比增長6%。

談到下半年如何保持業績與毛利的增長，副主席兼執行董事張翼表示，雖然上半年佳源國際業績增幅近三成，下半年的任務非常重，不過也依舊有信心。

這些信心的具體體現，張翼認為來源于以下幾點：一是目前行業的宏觀形勢，近幾個月來房地産銷售表現出了很好的反彈；二是佳源國際下半年有許多重要的項目将推出，對業績也有一定助力；三是由于母公司支持，後期優質資産的注入，對提升銷售額有很大幫助。

毛利率維持方面，張翼表示：“佳源國際上市多年來毛利率水平一直維持30%左右，這是盈利能力的體現。未來只要繼續聚焦核心戰略，深耕城市區域，将經營原則貫徹執行好，配合行業形勢，非常有信心将毛利率維持在30%。”

值得一提的是，土地儲備方面，2020年上半年佳源國際共計擁有土地儲備1723.8萬平方米，貨值超過2000億元，平均土地成本約為1854元/平方米，權益占比78.4%，一二線城市土地儲備占比提升至51.4%。

據佳源國際透露，上半年公司新增土儲共計432.3萬平方米，總地價68.7億元，包含江蘇、安徽、廣東、新疆等，平均土地成本約為1589元/平方米，權益占比高達79.6%。

對此，張翼表示，佳源國際一直以來的拿地策略，是不超過銷售額30%的基礎上拿地，但是今年是個特殊時期，上半年算是抄底的機會，所以拿地積極性超過以往。

“下半年會謹慎一些，除非有好的項目，利率能保持30%以上，符合公司區域戰略和資金匹配，才會去考慮。”

事實上，不僅是一二線土地儲備在上升，在粵港澳大灣區，佳源國際也實現了發展。

2020年年初，佳源國際已成立南方區域，聚焦粵港澳大灣區的發展。中期業績會上，張翼則透露，佳源國際已經取得灣區中深圳、惠州共8個項目，将陸續體現在下半年與明年的發展中。

财務指標方面，2020年上半年，佳源國際總資産約661.46億元，同比增長7.14%，淨資本負債比率為78%，較2019年同期107.6%下降29.6個百分點，其中期末現金及銀行結余為91.27億元，較2019年同期增長59.35%。

張翼認為，佳源國際債務結構正在不斷優化，由于表外業務占比較少，權益比很高，沒有表外負債，各比例較為合理，也比較簡單。此外，他透露，公司在項目層面上的信托比例下降，更多為尋求銀行貸款。

融資成本上，由2018年6.38%升至6.79%，幾筆增發的美元債利率一度高達13.75%。但張翼強調，佳源國際融資成本相比去年同期有兩個點的下降，並将繼續維持現金流安全的情況下，将融資成本降低，維持好财務水平。

資産注入與物業上市底氣

備受關注的依舊是佳源集團資産注入。

2019年4月，佳源國際成功收購大股東沈天晴持有的徽源投資控股有限公司全部已發行股本，拿下安徽省多個物業開發項目，總建面397萬平方米。

根據沈天晴的表述，2020年安徽區域實際能提供近100億銷售貢獻量，並已經是計劃中的概念。

此次業績會上，對于後續相關的資産注入，沈天晴直言，每年都将有固定資産注入上市平台地産闆塊，這是以後看得到、做得到的事情，對佳源國際未來發展也非常有利。

“我非常願意将資産注入到上市平台，能助力把佳源國際打造為整個佳源集團的地産平台，並且做大做強。”沈天晴進一步補充道。

事實上，得益于佳源集團的豐富資産，過去幾年佳源國際業績一直保持較快增長。2015年到2019年，銷售額年復合增長率達到65.8%。如今，也在持續保持穩步增長。

2020年全部計劃中，佳源國際也終于将物業上市提上日程。

6月26日晚間，佳源國際曾發公告表示，建議分拆旗下物業佳源服務在港交所主闆獨立上市。同日，佳源服務向港交所正式遞交上市申請表。

佳源國際管理層透露，佳源服務具備上市條件，除了母公司支持外，也有自身的運營管理能力以及對外打造的品牌輸出。此外，預測未來物管每年復合增長率能達到100%。

據觀點地産新媒體了解，佳源服務業務包括為物業管理服務、非業主增值服務和社區增值服務。其中，物業管理服務包括清潔、安保、園藝、景觀、維修和維護服務；非業主增值服務包括管理服務、前期規劃、設計咨詢服務、交付前清潔及檢查服務以及其它定制服務等；社區增值服務則包括家居服務、公共區域增值服務、停車場協助等服務。

2017-2019年期間，佳源服務分别實現收入2.1億元、3.31億元及4.55億元，復合年增長率47.2%；分别實現淨利潤1835萬元、3578萬元及5021萬元，復合年增長率65.4%。

截至去年底，佳源服務合約總建築面積約為3880萬平方米，涵蓋中國38個城市及14個省份，共有141個在管項目，在管總建築面積約2610萬平方米，涵蓋中國26個城市及八個省份。其中，84.3%在管總建築面積位于長江三角洲地區。

值得注意的是，2020年上半年，物業管理與服務企業依舊維持上市熱潮。據不完全統計，今年截至目前共有6家物管公司在港上市，包括正商集團旗下興業物聯、鴻坤集團旗下烨星集團以及金融街物業，此外還有10余家物業管理企業在排隊等待上市。

不難看出，物管資本入局趨勢並不會減弱，只是在服務差距日益縮小，競争時刻風雲變幻的背景下，如何保持核心競争力，将是佳源服務需要深思的問題。