銷售回顧：韌性仍存

近9成房企銷售未“達標”，TOP10房企逆市增長

國内新冠疫情逐步受控，各地復工、復産、復學有序推進，房地産市場也在持續復蘇。歷經艱難的181天後，房企積極地向市場呈現出屬于自己的“上半年銷售業績”。

觀察榜單頭部企業，TOP3的房企分别是碧桂園、恒大、萬科。與去年不同的是，恒大上半年加大營銷力度，銷售已然突破3000億元，躍居至榜眼的位置。從銷售金額來看，今年上半年前三甲的差距在逐漸縮小。2020年上半年，碧桂園、恒大和萬科的銷售額分别為3722.9億元、3488.4億元以及3204.8億元，2019年同期則分别錄得3934.9億元、2818.0億元和3340.0億元。

值得注意的是，随着疫情好轉和購房消費意願加強，碧桂園逐漸加大了貨值鋪排量，第二季度銷售額錄得大幅增長。其中碧桂園6月實現全口徑銷售810億元，單月業績規模創年内新高。

數據來源：觀點指數整理

在疫情打亂經營節奏的情況下，1-6月TOP20房企全口徑銷售增長幅度各異。其中TOP10房企逆市增長最為明顯的是恒大，同比增長23.8%，這得益于恒大在疫情最為嚴重的2月，率先加大網上購房營銷渠道的使用，還匹配“無理由退房”以及打折促銷等手段，錄得銷售額447.3億元，單月業績遠超其他房企。而在TOP20中全口徑銷售同比增長幅度最大的是中國金茂，增幅高達31.1%。

數據來源：觀點指數整理

從榜單來看，上半年全口徑銷售超過1000億元的房企有13家，比去年同期增加1家，這說明了疫情時期大型房企銷售修復時間更短，表現出來的韌性更強。受疫情影響較大的是位于500-1000億元的房企，該梯次的房企數量有14家，較去年減少4家。

今年年初的業績會以及其他公開場合，不少房企都對外發布了銷售目標。當前房地産行業增速放緩，疊加年初疫情的爆發，房企設定的年内銷售目標完成比例不及去年同期水平。

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以35家發布銷售目標的房企作為樣本，觀點指數統計發現上述房企的目標完成率超過50%的僅有4家，占比11.4%；完成率位于40%-50%的房企有15家，所占比重為42.9%，剩余16家目標完成率均位于40%以下。

換句話說，近9成房企未能在年中實現銷售目標的一半。不過随着房地産市場復蘇和房企三、四季度推出的貨值增多，預計下半年将迎來銷售高峰期，完成全年銷售目標依舊具有上升空間。

TOP100房企銷售同比下降2.6%，百強門檻值下滑4.8%

“觀點指數·2020年上半年中國房地産企業銷售金額TOP100”顯示，1-6月TOP100房企總銷售金額51845.2億元，同比下降2.6%。

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單月來看，TOP100房企6月錄得總銷售額為14763.8億元，達到上半年峰值，同比增長14.6%，繼5月後，銷售同比增速繼續為正。

2020年上半年，受疫情等因素影響，TOP100房企全口徑銷售金額部分門檻值出現同比降低的情況。

數據來源：觀點指數整理

具體而言，“觀點指數·2020年上半年中國房地産企業銷售金額TOP100”的門檻值為96.5億元，較去年同期的101.4億元下降4.8%，這也是所有梯次門檻值里降幅最大的。緊随其後的是TOP50以及TOP20門檻，為320.0億元和677.0億元，分别同比下降0.6%和0.7%。相比之下，頭部房企改善經營的能力更強，TOP3和TOP10門檻值不降反升，分别同比增長13.7%和4.8%。

權益銷售方面，2020年1-6月TOP100房企實現總權益銷售37681.2億元，平均權益比例為72.7%，比去年同期下降6.3個百分點。

數據來源：觀點指數整理

觀察不同梯次房企的平均權益銷售比例可以發現，2020年上半年，除了全口徑銷售超過3000億的房企，其他梯次的房企平均權益銷售比例均出現不同程度的下滑。其中銷售金額位于200-500億元的房企的平均權益銷售比例從去年年中的0.79下降至0.69，在各個梯次中下降幅度最大。

這說明今年上半年小股操盤、合作及代建項目入市數量逐漸增多。現階段房企拿地、資金壓力與規模訴求並存，我們預計TOP100房企的平均權益比例在未來一段時間内将會繼續下降。

數據來源：觀點指數整理

銷售面積方面，TOP100房企1-6月錄得總銷售面積37747.2萬平方米，同比下降4.0%。受疫情影響，今年上半年單月銷售面積和銷售均價呈現明顯的“V字型”，在2月表現為量價齊跌，随着房地産市場的回暖，面積和均價逐漸回歸正常水平。

一二線城市土拍狂歡，優質地塊成重點角逐對象

2020年上半年，土地市場成為了房企争奪資源的重點圍獵場。受疫情影響，房企的銷售節奏出現較大波動，而在土地價款延付等政策的推動下，房企紛紛轉戰土地市場，並将大量資金投入到對優質地塊的角逐中，因此上半年多有“高溢價地塊”成交。

以國家統計局公布的數據來看，2020年1-6月，房地産業土地購置面積7964.61萬平方米，同比下降0.9%，降幅環比收窄7.2個百分點；但土地成交價款4036.13億元，同比增長5.9%，繼1-4月同比增長6.9%後，第三個月累計增長為正。

數據來源: Wind, 觀點指數整理

數據來源: Wind, 觀點指數整理

以觀點指數監測的100個重點城市情況來看，上半年土地市場涌現了兩波小高潮。2020年2月和4月，百城成交的土地面積分别同比增長13.80%、35.03%，成交總價分别同比增長17.23%、42.01%。與此同時，今年2月的商品房銷售市場曾一度陷入低谷，直至4月才逐漸復蘇。

相比4月份，雖然5月的土地市場出現了一定程度的回落，但一線城市及部分核心二線城市仍然熱度持續，供需兩旺，並加大對優質地塊的持續供應。其中，一線城市成交量價齊升，尤其是住宅用地成交方面。

數據來源: Wind, 觀點指數整理

分城市等級來看，北上廣深一線城市1-6月累計取得土地出讓金3092億元，其中2月、5月成交總價分别飙升至975.09億元、963.55億元。而5月較為引人注目的是，合生創展斥資107.4億元大手筆競得北京分鐘寺L-39、L-41地塊。加上此前奪得的分鐘寺L-24、L-26地塊，合生十天内豪擲179.6億元獲得北京25.1萬平方米土地，應付土地價款相當于去年銷售額的85%。

數據來源: Wind, 觀點指數整理

二三線城市1-6月累計取得土地出讓金6281.13億元，其中杭州以1390.40億元位居首位。于4月和5月，杭州的土地成交總價分别躍升至385.81億元、382.14億元，4月環比上升203.2%，同比下降0.83%，土拍熱度逐漸復蘇。

在4月28日的杭州百億土拍中，濱江一次加價10億，以56.42億元封頂價競得江幹區景芳三堡單元JG1206-47地塊。該地塊位于江河匯流區核心位置，而錢江新城2.0規劃藍圖明确地把江河匯區域納入其中，因此該區域被視為杭州未來最有潛力的區塊之一。

從房企拿地的整體情況來看，上半年部分房企選擇了謹慎，亦有房企順勢而為，積極補倉。

數據來源: Wind, 觀點指數整理

雖然上半年多有地王成交，房企不惜高溢價拿地，但以觀點指數監測的100個重點城市來看，2020年1-6月土地溢價率同比仍處于下降趨勢。值得注意的是，不同于溢價率，成交土地樓面價于5月份達到峰值，同比上升16.23%。

聚焦到6月的土地市場，月内碧桂園25.87億搶東莞橫瀝最貴商住地、彰泰外拓無錫土地市場等也預示着土地市場的熱度依然未減退。

到位資金降幅收窄，下半年或迎來短債壓頂

回到房企的資金層面，受疫情影響，房企到位資金仍處于同比下降趨勢；但随着國内疫情狀況進一步好轉，同比降幅進一步收窄。

國家統計局數據顯示，1-6月份，房地産開發企業到位資金83344億元，同比下降1.9%，降幅比1-5月份收窄4.2個百分點。其中，國内貸款13792億元，增長3.5%；利用外資46億元，增長8.0%；自籌資金26943億元，增長0.8%；定金及預收款26474億元，下降7.0%；個人按揭貸款13202億元，增長3.1%。

數據來源: 國家統計局, 觀點指數整理

從各項所占比重來看，定金及預收款、自籌資金仍是房企到位資金的主要來源，兩者合計占比超六成。緊接其後的是國内貸款，占比16.55%。

數據來源: Wind, 觀點指數整理

從房企融資情況來看，就國内發行情況而言，1-6月份，房企融資産品發行合計404只，其中3月份公司債發行達到峰值。值得注意的是，大部分融資的用途仍是以債務償還和流動性補充為主，這一定程度上是因為受到疫情的沖擊。

海外債方面，在1-3月統計期間，企業債為海外融資的主要方式，共融資1438.70億人民币，加權平均票面利率為8.2%。但随着國内債券市場的注冊制改革，4月份的海外債發行曾一度停滞，房企紛紛轉向較低融資成本的境内債券。來到5月份，海外債市場則重新打開，而首只打破僵局的則是新湖中寶在4月27日發行的企業美元債。

在觀點指數監測的96家樣本房企中，大部分房企融資占短期債務的平均比重低于三成，其中，B1級房企上半年短債到期的壓力並不明顯，融資所得款項更多用于獲取土地等戰略層面。

但進入下半年，債務到期将會成為中國房地産開發企業面臨的一個重要挑戰。市場數據顯示，7-12月合計有4122.79億元的房地産公司債務到期，其中7、8月份合計有1500.67億元。

值得注意的是，5月份房地産信托發行規模顯著下降，這也意味着房企的融資通道正逐漸被收緊。根據用益信托網的統計數據，5月份，投向房地産領域的信托産品共有471只，總融資規模為683.16億元，相比4月減少了194只，規模縮小了16.19%，平均期限1.46年，平均收益率為7.91%。

随着外部環境的不确定性帶來的風險倍增，未來需警惕潛在的“堕落的天使”（從投資級降到投機級的發行人）的數量增多。