土地觀察：投資意願強烈

觀點指數 6月份，土地市場供需數量環比下降，但溢價率、土地起始價等環比均略有上升。

從土地供應情況來看，2020年6月100個重點城市供應土地數量1296宗，高于去年同期水平。其中，二三線城市供應土地數量分别為533宗和662宗，環比減少209宗和106宗；一線城市供應土地數量有所回升，由5月的50宗漲至95宗。

成交方面，6月100個重點城市成交土地數量環比減少74宗，成交總價環比上升2.3%；平均溢價率略微回升至16.32%。

6月拿地建面最多的是新城控股，将近20宗地，權益土地價款合計超過170億元。

從上半年的拿地情況來看，銷售榜排行TOP10-30房企的拿地積極性最高，權益拿地銷售比為0.50。

其中，TOP10房企中權益拿地銷售比最高是的龍湖集團，為0.64；萬科的權益拿地銷售比為0.15，為TOP10房企中權益拿地銷售比最低的。

碧桂園納儲近2000萬平，二季度平均拿地權益金額環升160%

整體來看，上半年的土地市場一路向好。自4月以來，土地市場交易熱度持續。不少城市放寬競拍規則，供應優質地塊，吸引房企舉牌拿地。

觀點指數發布的“1-6月中國房地産企業新增土地儲備排行”顯示，與上月相同，碧桂園、綠地、恒大三家仍分列前三名，分别累計新增土儲1891.2萬平方米、1465.3萬平方米、1371.3萬平方米，新城控股則以1299.9萬平方米的成績加入了納儲千萬平的行列。

從單月拿地情況來看，碧桂園的拿地節奏仍比較平穩，綠地新增土儲比上月有所增加，恒大則有所下降。需要注意的是，新城控股以469.5萬平方米的成績奪得單月納儲桂冠。

觀點指數監測顯示，新城月内在運城、溫州、淄博、貴陽、杭州、長沙等十幾個城市落子，權益土地價款合計超過170億元，為該企業上半年内單月最高拿地金額。

從城市等級來看，新城6月份明顯加大了對二三線城市的投資比重。據觀點指數監測，6月城市住宅土地成交熱度回升，這也意味着在“房住不炒”的主基調下，随着一線城市優質土地資源的供應逐漸減少，下半年房企逐漸把拿地重心調整到二三線城市。

權益拿地方面，觀點指數監測的115家重點房企拿地數據顯示，2020年1-6月房企新增權益土儲超過22414.0萬平方米，對應的拿地權益金額超過13326.2億元。

6月單月115家房企拿地權益金額超過5249.4億元，為前半年房企拿地支出最多的月份。觀點指數監測的數據顯示，第二季度樣本房企平均每月拿地權益金額為3191.2億元，相比第一季度環比上升160%。

根據觀點指數發布的房企新增權益土儲、拿地權益金額及新增貨值排行榜，1-6月，碧桂園新增1720.3萬平方米權益建築面積，繼續蟬聯桂冠；中國恒大以拿地權益金額624.5億元，位居拿地權益金額榜單第一名；奪得新增貨值桂冠的是綠地控股，1-6月新增貨值1890.2億元。

數據來源：觀點指數整理

從今年前半年的拿地積極性來看，銷售榜排行TOP10-30房企的拿地積極性最高，權益拿地銷售比為0.50；其次是TOP30-TOP50房企，權益拿地銷售比為0.36。

相比之下，頭部房企由于擁有更多的土地儲備，短期内沒有土地資源短缺的壓力，更傾向于選擇謹慎的拿地策略。體現在數據上，今年前半年TOP10房企權益拿地銷售比僅為0.29。

數據來源：觀點指數整理

2020年1-6月，TOP10房企中權益拿地銷售比最高的是龍湖集團，為0.64；萬科的權益拿地銷售比為0.15，為TOP10房企中權益拿地銷售比最低的，去年上半年萬科的權益拿地銷售比為0.32。

上海單月成交建面躍居榜眼，武漢、無錫等二三線回暖

數據來源：Wind，觀點指數整理

觀點指數監測的100個重點城市數據顯示，2020年6月供應土地數量1296宗，供應土地面積約6369.8萬平方米，供應土地規劃建築面積11897.7萬平方米。

從土地供應宗數上來看，6月土地供應量高于去年同期水平，但較5月減少272宗，連續3個月呈現下降趨勢。

數據來源：Wind，觀點指數整理

其中，6月單月，二三線城市供應土地數量分别為533宗和662宗，環比減少209宗和106宗；一線城市供應土地數量有所回升，由5月的50宗漲至95宗。土地價格方面，6月供應土地平均起始樓面價為3245元/平方米，較5月略微上升。

另外，2020年6月供應住宅用地575宗，比5月供應量減少71宗，供應住宅土地面積約3067.8萬平方米，供應住宅土地規劃建築面積6783.2萬平方米。

數據來源：Wind，觀點指數整理

成交方面，2020年6月100個重點城市成交土地數量1252宗，環比減少74宗；成交土地面積6062.7萬平方米，成交土地規劃建築面積12008.1萬平方米，環比上升5.0%；成交總價約4473.7億元，環比上升2.3%；平均溢價率16.32%，較5月平均溢價率上升0.6個百分點；成交樓面價3725.6元/平方米，較5月成交樓面價稍有下降。

從上述土地成交指標來看，6月土地市場相對穩定，疫情對土地市場的影響逐漸減少。

以城市成交土地建面排行，6月重慶市共成交土地96宗，成交土地建面832.4萬平方米，位列第一；上海、石家莊、杭州分别以成交土地建面724.0萬平方米、551.5萬平方米、459.0萬平方米緊随其後。

數據來源：Wind，觀點指數整理

值得注意的是，雖然6月上海成交地塊37宗，較5月減少1宗，但由于多宗出讓地塊建面較大，成交土地規劃建面不降反升。

數據來源：金地公告，觀點指數整理

6月在上海拿地較多的房企為金地，分别在青浦和嘉定拿了3宗住宅用地，總建面35.9萬平方米，支付代價93.9億元。

數據來源：Wind，觀點指數整理

分城市能級來看，6月一線城市住宅土地成交建面增加，但成交樓面價和溢價率有所下降。具體而言，6月一線城市住宅土地成交數量34宗，較5月減少4宗，住宅土地成交建面768.8萬平方米，環比增長73.4%，同比增長122.0%，但成交樓面價環比下降63.7%，同比下降65.0%。

6月二三線城市住宅土地成交熱度回升，其中二線城市住宅土地成交數量231宗，環比增加43宗，住宅土地成交建面和成交總價分别環比增長25.3%和17.8%。6月三線城市住宅土地成交樓面價變動較大，環比增長17.9%，帶動了成交總價的增長。

具體來看，東莞、武漢、無錫等二三城市出現了土拍熱潮，主要是因為今年的土地政策，吸引了開發商進行戰略儲備，同時二三城市也開始集中推出優質地塊。

6月30日，武漢土拍半年收官戰依然表現“火熱”。當日，武漢通過網拍方式出讓8宗地塊，出讓總面積約45.2萬平方米，起拍總價達105.27億元；加上之前延期的漢陽歸元片二期打包地塊再度挂牌，以現場競拍方式出讓，起拍總價132億元。最終，除P（2020）052号硚口準地王地塊延期拍賣以外，其余9宗地塊成功出讓，成交金額243.86億元。

無錫作為二線城市的代表，6月23日迎來了一場百億土拍，吸引了多達30余家房企前來參與，包括首次進入無錫市場的彰泰，以及在無錫深耕多年的新城、大發。

預計下半年，房企在土地市場的投資意願依然強烈，主要集中在二三線城市核心區域的優質地塊。