産業運營：疫後新勢

觀點指數 今年上半年，受新冠疫情影響，國内經濟受挫，各行各業均受到不同程度影響。數據上看，一季度GDP為20.65萬億元，同比下降6.8%。

2月末至3月初，國内疫情開始受控，復工復産快速推進。與此同時，國外疫情卻急轉直下，加上國際政治經濟形勢不明朗，使得部分國内企業生産上面臨斷鍊，銷售上面臨外國退單的雙重困境。

外部環境的擾動，對國内産業轉型産生了外源性推動。4月20日，國家發改委明确，我國新型基礎設施主要包括信息、融合、創新基礎設施等3個方面内容，未來将超前部署創新基礎設施。其中5G技術、物聯網、雲計算等被認為是新基建浪潮里的重要技術組成。

這對于産業地産運營商來說是難得的機遇，未來政府将大力推動新基建投資，以及應急保障、民生保障相關産業升級，這必然會增加産業地産投資的資源供給與流動性。

另外也可以預見，疫情之後，智能化樓宇、低密生态化園區、智慧化管控繫統将成為園區未來的發展趨勢。

頭部企業雙管齊下，輕重資産結合成致勝關鍵

招商蛇口産業載體打造經驗豐富，除了持續深耕深圳蛇口、前海、光明三大片區外，更在近年積極對外輸出模式，並探索輕重模式的結合。截至2019年底，招商蛇口園區闆塊持有或運營意庫繫、網谷繫和智慧城繫特色園區面積已達384萬平方米。成熟的運營模式與持續增長的園區開發收入，使其一舉奪得“2020中國年度影響力産城發展TOP20”榜首。

華夏幸福則緊跟其後，位列“2020中國年度影響力産城發展TOP20”榜眼。華夏幸福目前正逐步形成“産業新城+商業辦公”的雙輪驅動模式，嘗試在商辦等方面進行輕資産化操作，輕資産輸出既使其能加快擴張步伐，更能緩解現金流上的壓力。而在引入中國平安後，可以看到平安使得華夏幸福在融資工具上的使用更為合理，其融資成本也得到了一定的降低。

張江高科地處國家科技産業核心區位，除了原有的載體建設、園區運營服務外，還一直致力于産業投資。在一季度困難時期，張江高科的投資收益淨利潤獲得大幅逆勢增長，科創基金的優勢凸顯，金融資源的鍊接能力使其能夠長足發展。

中電光谷在全國30多個城市開發運營各類主題産業園近40個，運營面積2200萬平方米。其除了在傳統園區運營上保持收入穩定，更在輕資産業務和産業投資上獲得豐厚收益。上半年，中電光谷在湖北解封後連續簽下數個重大項目，繼續加大在湖北地區的投入。

聯東集團目前其在全國40多個城市，布局了超過210個産業園區，其中90%的項目都在一二線重點城市，80%都在國家級開發區里，其更在2020年上半年實現了10個新園區的開工，疫情並沒使其停下擴張步伐。

疫情帶來下行壓力，M0政策與新基建成焦點

上半年疫情對經濟的沖擊，在數據中得到明顯體現。一季度GDP同比下降6.8%，是改革開放以來的首次負增長。到了第二季度，經濟重啟，GDP同比增長3.2%。

數據來源：國家統計局，觀點指數整理

從制造業PMI上看，受疫情影響2月份該數值急跌至35.7，不過随後在次月復工復産政策的推動下回升至52。其後數月回落，但依然處在50的荣枯線上，表明經濟仍在持續恢復，但速度有所放緩。

數據來源：國家統計局，觀點指數整理

而從PMI的分指標上觀察，下跌最為明顯且反彈速度最慢的為新出口訂單指數，2月份最低點為28.7，盡管該指標在6月份出現明顯拉升，但也只恢復到42.6。顯示外需復蘇壓力依然較大，更為重要的是挖掘内需潛力。

4月20日，國家發改委首次明确“新基建”範圍，包括信息基礎設施、融合基礎設施、創新基礎設施三大類。

細分包含5G基建、特高壓、城際高速鐵路和城市軌道交通、新能源汽車充電樁、大數據中心、人工智能、工業互聯網等七大領域。其中5G技術、物聯網、雲計算等被認為是這波由國家主導、企業響應的新基建浪潮里的重要技術組成。

“新基建”範圍在國家層面得到确定，但如何進行頂層設計以及落實到各園區，仍需與地方政府配合，厘清不同地方的規劃要求、産業定位，進而在前期規劃建設，以及運營階段的招商引資中有更明确的指導。

除此之外，今年上半年，新型産業用地（M0）政策在不同地方都有出台，如廣州、成都、河南等。

4月7日，廣州市印發了《廣州市新型産業用地（M0）準入退出實施指引（試行）》。規定達産及以後階段，如果沒有達到投入産出監管協議要求，需要在1年内整改，整改期及整改逾期仍未達投入産出監管協議相關要求的，将暫停出具産業用房分割轉讓受讓主體認定意見。

成都在4月下旬則下發了《成都市人民政府辦公廳關于加強新型産業用地（M0）管理的指導意見》，明确新供應M0的産業用房和配套用房須由土地使用權人全部持有，不得分割轉讓，不得以股權轉讓或變更等方式變相實施分割轉讓。值得注意的是，這也是國内首個完全不允許分割的M0用地政策。

鄭州則通過了《關于優化産業用地管理促進産業高質量發展的指導意見》，該意見主要針對強化優化工業用地管理、規範新型工業用地（M1A），旨在針對“産業勾地”現象，希望能堵住以産業拿地，最終卻以房地産落地的現象。

因此，未來的産業地産開發商或許要在默認住宅用地價格無法高速增長的前提下進場，並在開發之後做好長期自持的準備。

企業開啟自救，上半年聚焦復工與纾困

受疫情影響，上半年不少園區内企業被迫停工，資金鍊出現問題。産業地産運營商均有唇亡齒寒之感，紛紛推出助力企業脫困的措施。因此可以看到，上半年産業園區經營總體圍繞復工復産、項目簽約、助力纾困三大主題進行。

據觀點指數觀察，上半年針對疫情影響，産業園區多進行租金減免，如張江高科、上海臨港、外高橋等免收入駐企業2月或者3月租金。部分産業地産運營商則聯合金融機構為企業提供低息貸款，或者信用擔保等金融上的支持。

如中關村發展一直利用旗下金融平台中關村擔保為區内企業服務。3月份，中關村擔保響應疫情有所動作，聯合朝科創推出“纾困計劃”，並在3月18日聯合其他金融機構推出“中關村企業抗疫發展貸”。市北高新則與銀行券商合作推出多款普惠金融産品。

而重大項目開工方面，上半年聯東集團公布了旗下10個園區的新開工狀況，其中包括了總占地139畝，建築面積20.2萬平米的上海馬橋人工智能産業園。華夏幸福、聯東集團、星河産業、金地威新等均在上半年有新園區開工，而中關村發展、天安數碼城、東湖高新等則是園區二期、三期項目開工。

公募REITs起步，園區融資模式多元化需求迫切

4月，證監會、發改委聯合發布《關于推進基礎設施領域不動産投資信托基金（REITs）試點相關工作的通知》，標志着境内基礎設施領域公募REITs試點正式起步。而在基礎設施包含範圍里，文件提到了倉儲物流、國家戰略性新興産業集群、高科技産業園區、特色産業園區等，給市場情緒打了一劑“強心針”。

對一直以來困擾産業地産行業的投融資痛點而言，REITs是一個巨大利好，也是目前國内投融資體繫里急需，且具有較大潛力的融資模式。

具體來看，《通知》将園區定義為公共服務性質基礎設施，而不是房地産範疇，使産業園區避免了房地産調控政策的直接波及。而從發行REITs的資産條件上看，要求項目具有成熟的經營模式及市場化運營能力，已産生持續、穩定的收益及現金流，投資回報良好，並具有持續經營能力和較好的增長潛力。

《通知》有效排除了部分經營不善的園區資産。但對于部分運營多年的優質園區，特别是部分國資園區平台，是否有足夠動力将優質資産投入REITs進行資本化，也是一個疑問。

不少産業地産運營商表示了對《通知》的關注，其中6月份，東湖高新宣布與平安基金管理有限公司就推動産業園基礎設施公募REITs開展戰略合作。

疫情之下，企業經營收入下降，且由于防疫需要，管理運營成本上升。因此，在關注基礎設施REITs政策的同時，上半年各大産業地産運營商都在拓寬自己的融資渠道。除了常規發行公司債外，還有企業發行永續債、ABS、CMBS、PPN等産品。

其中，華夏幸福在5月份拟與中融信托簽署11億元永續債權投資合同，用于鄭州市新鄭産業新城PPP項目開發建設，起始票面利率8.5%。而到了6月份，華夏幸福又再度公告永續債計劃，向平安養老保險股份有限公司發50億永續債用于PPP項目，初始利率同樣為8.5%。

市北高新則在6月公告，稱拟首次發行21億元CMBS資産支持專項計劃。該單CMBS将以市北•壹中心房屋所有權及對應土地使用權作為資産支持、以目標物業産生的現金流作為支撐，發行期限不超過18年。

另外，觀點指數還關注到今年3月份，國内出現了首個園區資産證券化産品違約的情況。

該ABN在2018年3月30日發行，發行總額為17.91億元，票據原定存續期限15（3+3+3+3+3）年，載體形式為信托型資産支持票據，采用了雙SPV結構，並使用了内部增信和外部增信結合的雙重增信機制。

最終，該ABN因母公司出現經營危機而沒有履行差額補足義務而違約。該單ABN實際上從發行時就埋下了隐患，在發行文件的增信條件上，該産品稱“標的物業經營收入對本息支出的覆蓋倍數在1.2倍以上”。

若以金地威新2019年發行的“威新ABN001”做對比，其增信條件是“標的物業每期的物業經營淨現金流對每期資産支持票據本息支出存在超額覆蓋，覆蓋倍數均在1.1倍以上”；若以市北高新計劃發行的21億元CMBS來對比，增信條件是“以目標物業産生的現金流作為支撐”。

對比可以看到，兩單園區資産證券化産品都以現金流覆蓋作為增信，而該違約産品則以經營收入覆蓋作為增信，存在一定風險隐患。

招商聚焦前沿科技，創投基金優勢凸顯

招商引資方面，我們可以從上半年的新開工項目上看到一些端倪。

比如位于中新嘉善現代産業園的兩個開工項目——浙江博升光電科技有限公司和浙江恒為電子科技有限公司，項目總投資達23.3億元，前者致力于研發和生産3D感知領域的半導體垂直腔體激光器(VCSEL)光芯片，應用于消費電子、自動駕駛、光通信、物聯網；後者涉及信息安全、大數據、網絡通信、特種設備、雲計算等。

還可以看到，華夏幸福的舒城産業城中，投資過百億的AMOLED新型柔性顯示觸控模組項目，該項目緊跟《安徽省戰略性新興産業“十三五”發展規劃》，布局大尺寸、超高清液晶顯示和中小尺寸有機發光半導體(OLED)柔性顯示的規劃。

另外，在4月份開工的中關村醫療器械園二期項目，以及位于上海張江人工智能島的聯仁健康運營總部項目，均涉及醫療領域新技術，前者聚焦醫療領域高端環節及前沿技術，後者專注健康醫療大數據。

這顯示上半年，國内産業園區不斷加大在物聯網、大數據、芯片、新材料等産業方面的招商引資力度，同時疫情影響下園區對醫療新技術的投入同樣正在加快，醫療領域的簽約及開工也在增多。

值得關注的是，張江高科在實現“科技投行”轉變後，于本次疫情中展現的韌性。

根據張江高科的一季報，受困疫情營業收入同比大幅下降63.09%，但歸屬上市公司股東的淨利潤卻實現了78.7%的同比增長。主要原因是下屬合營企業 Shanghai ZJ Hi-Tech Investment Corporation ，持有的以公允價值計量且其變動計入當期損益的金融資産（已上市股票）本期公允價值上升幅度較大。

據觀點指數了解，上述合營公司投資的高科技企業衆多，其中包括了持有微創醫療超過13%的股權。受疫情對醫療器械股帶動的影響，微創醫療自1月初起至5月末，合共漲幅達到了145.61%。

目前國内不少産業地産運營商都開始加大産業投資方向的投入，比如蘇高新參與投資了融聯基金、明善基金、太浩基金、蘇州高新楓橋新興産業投資有限公司以及參股蘇高新創投。星河産業則與合作企業共同設立了張江星河基金、紅土星河創投基金、電科星投創投基金等。

而從實務上，觀點指數發現，擁有産業創投基金的園區企業在産業拿地時，可以拉來所投資的幾家高科技獨角獸企業為自己站台，增添談判籌碼，競争優勢更為明顯。