物流地産：科技賦能

觀點指數 過去十余年間，電商高速發展，再加上國内中産消費群體迅速壯大，帶來強大的消費力，因此對高品質物流倉儲的需求明顯增長。

盡管2020年，中國經濟受到新冠疫情的影響，但長期來看，無迹像表明中國消費市場的擴張趨勢會就此轉向，因此對物流倉儲的需求長期增長趨勢不變。疫情之下，對生鮮配送、冷鍊、高標倉庫等物流需求顯現，核心城市物流前置倉的布置也在加快。

亦要注意到的是，部分大型電商和流通企業基于自身業務的考慮，自建物流倉儲中心，盡管這部分企業許多業務還是依賴第三方倉儲，但這種趨勢不可忽視，比如京東物流就在今年5月20日投入運營了東莞醫藥器械倉。

此外，疫情之下，物流科技發揮了重要作用，自動化和智能化物流正好貼合了疫情防控的需求，預計物流地産運營商将在科技層面加大投入力度。

三足鼎立趨勢漸顯，電商倉儲持續擴圍

目前國内物流地産領域仍以外資為主，市場總體占有率較高，比如普洛斯、ESR、安博、嘉明、維龍和豐樹等。但随着中資物流地産商如萬緯物流、寶灣物流等在近幾年的擴張，外資份額有所下降。

無論是規模還是發展潛力，普洛斯無疑是物流地産運營商中的佼佼者。

根據2019年年報，其在中國擁有並經營占地4600萬平方米的物流基礎設施，已竣工和計劃建築面積共計3200萬平方米。物流投資組合中包含價值140億美元完工穩定房地産，占總投資組合價值的70%以上，租賃率達87%，使用率為85%。雖然目前普洛斯在中國的市占率有所下降，但不影響其龍頭地位。

而ESR截止上年末在中國持有的資産總建築面積超過690萬平方米，資産管理規模逾48億美元。

中資物流地産商方面，截止目前，萬緯物流進駐47個城市，獲取142個項目，可租賃物業的建築面積超過1100萬平方米。寶灣物流在全國範圍内則擁有及管理63個智慧物流園區、運營倉儲面積近340萬平方米。

電商領域，如京東、蘇甯和菜鳥網絡等，為滿足自身龐大的倉儲以及部分訂制需求，持續自建大型倉庫。而且自建倉庫主要以高標倉為主，自動化水平較高，比如京東的“亞洲一号”倉。根據2019年年報，目前京東物流的倉儲面積已達1690萬平方米，而蘇甯物流擁有的倉儲及相關配套面積則達到了1210萬平方米。

值得注意的是，蘇甯早于2016年就将6處自有供應鍊倉儲物業資産轉讓給中信金石基金管理公司的相關方，以不低于16.5億元設立資産支持專項計劃。

菜鳥則在2019年發行“菜鳥中聯-中信證券-中國智能骨幹網倉儲資産支持專項計劃”，總金額10.7億元，並在2020年3月實現擴募發行，規模8.85億元。可以看到，電商作為物流地産方面的新玩家，其對于使用資産證券化的意願也相對較高。

經濟活動及市場需求釋放，物流指數全面回升

根據中國物流與采購聯合會發布的信息，受新冠肺炎疫情沖擊，物流活動嚴重受阻，中國物流業景氣指數在2月份跌至冰點，運輸型物流企業在疫情中受到的影響尤其明顯。

數據來源：中國物流信息中心，觀點指數整理

不過2月後，受經濟活動恢復以及市場需求釋放帶動，物流行業復工復産進程繼續加快，物流指數呈現全面回升的态勢。其中，2020年3月份中國物流業景氣指數為51.5%，較2月回升25.3個百分點。到了6月份，物流業景氣指數上升至上半年最高，為54.9%。下半年因為汛情的來襲，則要關注南方水災對物流市場的影響。

物流業各項分指標中，包括業務總量指數、新訂單指數、從業人員指數都有一定上升，随着市場需求的釋放，物流業務趨向活躍，用工需求穩定。

數據來源：中國物流信息中心，觀點指數整理

從物流倉儲上看，與物流業指數類似，2月份中國倉儲指數因新冠疫情出現了低谷，為39%。不過此後幾個月，随着經濟運行逐步恢復，倉儲企業活躍度大幅回升，位于50%的荣枯線附近。

此外，新訂單、業務量、業務利潤、業務成本、庫存周轉次數等指數都在2月份後有了顯著回升，均回到荣枯線上，市場信心逐漸恢復。

亦要留意到，期末庫存指數4-6月均在50%以下，表明商品市場在疫情防控常态化後，連續數月處在去庫存的階段。

數據來源：中國物流信息中心，觀點指數整理

從全國倉庫需求上看，物聯雲倉數據顯示，6月一線城市需求面積51.74萬平方米，二線城市需求面積24.16萬平方米，其他城市需求面積6.17萬平方米。總體來看，上半年，各線級城市的倉庫需求都較上一年有明顯下降。

倉庫價格方面，6月份一線城市倉庫價格30.23元/平方/月，環比下跌2.9%；二線城市倉庫價格23.37元/平方/月，環比下跌4.6%；其他城市倉庫價格16.24元/平方/月，環比下跌3.0%。可以觀察到，随着國内商品市場去庫存的加快，倉庫的需求短期内有小幅下降，租金因此承壓。

數據來源：物聯雲倉，觀點指數整理

但亦要留意到，今年全國不同城市倉庫需求減少的情況下，一線城市倉庫租金卻相當穩健，總體較上年上升，顯示倉庫業主依然對市場有着長足的信心。

疫情緩和，新物流園入市擴圍

2020年上半年，受疫情影響，大多數倉儲物流企業新動作都被迫停止或者推遲，但投資熱情並無減退。從各物流企業對外公布的信息來看，普洛斯、萬緯物流、京東物流等都各自有新的倉儲或物流園項目投入運營。

2月25日，普洛斯冷鍊的杭州下沙自動化庫正式投入運營。該倉庫為自動化立體倉庫，同時具備冷藏與冷凍溫區，占地1.26萬平方米，距離高速口6公里，距離杭州市中心15公里。

4月，萬緯南甯金海冷鍊物流園全面投入運營，該物流園位于南甯市五象新區，占地面積6.94萬平方米，内含高標冷鍊及常溫倉儲項目，冷庫部分占地面積2萬平方米。園區距離中心城區8公里，距離機場高速出入口6公里。而到了5月11日，萬緯物流為沃爾瑪訂制的昆明配送中心實現開倉，該倉是常溫産品的集中存儲和配送總倉，總存儲空間超過4.2萬平方米。

5月20日，京東物流東莞醫藥器械倉正式投入運營，該倉庫占地1.8萬平方米，擁有二類醫療器械經營證，具有第二類醫療器械第三方物流資質。

另外，上半年萬緯物流和寶灣物流均有新項目開工，分别是萬緯嘉興平湖冷鍊産業園和漳州寶灣國際智慧産業園。

公募REIEs試點，物流倉儲資産證券化需求旺盛

4月30日，證監會與發改委聯合發布《關于推進基礎設施領域不動産投資信托基金（REITs）試點相關工作的通知》，標志着境内基礎設施領域公募REITs試點正式起步。而在基礎設施包含範圍里，文件提到了倉儲物流、國家戰略性新興産業集群、高科技産業園區、特色産業園區等。

企業方面，今年上半年，普洛斯完成了中國收益基金I的募集，總規模150億人民币（約21億美元），並運用隐山現代物流基金完成了對中遠海運集團所屬甯波中遠海運物流有限公司的股權戰略投資。另外，還在3月份完成了普洛斯倉儲物流3期資産支持專項計劃（疫情防控ABS）的發行，發行規模19.02億元，期限18年，發行利率3.40%。

其中，中國收益基金I資産總規模約為 200 億人民币（約30億美元），而隐山現代物流基金資産管理規模人民币84億元。

另外，普洛斯還在6月與臨港集團簽署新一輪戰略合作，雙方将成立新的合資公司，共同建設和打造臨港智能制造配套基礎設施。

ESR則在1月與GIC成立合資公司投資中國物流地産，承諾股權投資總額為5億美元。6月30日，ESR宣布在江蘇省核心地區成功收購3個項目的100%股權。

寶灣物流方面，4月16日完成了2020年度第一期資産支持票據信托（疫情防控債）的募集，該單CMBN以無錫寶灣物流園、成都新都寶灣物流園、成都龍泉寶灣物流園、武漢寶灣物流園4個項目作為標的資産，募集資金規模14億元，優先級票面利率3.17%。

6月2日，寶灣物流再通過控股公司南山控股，公布了接下來的兩個資産證券化計劃。

分别是拟通過長江養老保險股份有限公司，設立長江養老-寶灣物流基礎設施債權投資計劃（暫定名），融資不超過人民币10億元，資金用于鎮江寶灣、天津濱港寶灣、紹興寶灣、青島膠州寶灣、甯波寶灣項目的開發建設和債務結構調整；以及采取類REITs的操作模式，以“股+債”模式将上海明江和廣州寶灣物流園進行資産證券化，總規模不低于18.5億。

萬緯物流則在6月3日完成了“萬緯物流-易方達資産-物流倉儲1期資産支持專項計劃”的挂牌，首期規模為5.732億元，産品期限為3+3+2年。該類REITs采取“純權益型”結構，産品運營期間和退出收益全部來源于底層物流園的運營淨現金流以及資産增值，架構接近公募REITs。

相較于産業園區，物流園區的盈利模式更為确定，現金流也相對穩定，而且市場上成熟的、利于資本化的項目更多。另外，對于一些自持物流園的電商企業來說，重資産項目對其财務表現有明顯影響，而公募REITs的推行則正好能解決這一問題。

高標倉缺口明顯，資本青睐冷鍊物流

最近20多年，我國物流成本一直居高不下。排除産業結構、物流貨值等方面的影響外，物流倉儲效率低下是造成我國物流成本高企的主要因素之一。

由于我國現代化倉儲設施起步較晚，市面上大部分倉儲設施仍以傳統倉為主。而傳統倉由于結構不合理、存儲品類有限等弊端，使得運營成本大幅增加。

而高標倉其建築結構更為合理，能夠配合自動化倉儲設備，可以大幅提高揀選效率和準确性，從而降低長期倉儲成本。根據中國倉儲協會調研，以20年為測算期，使用高標倉的投入成本，比使用傳統倉的成本降低約20%。

另外，還需要注意到的是，根據《關于推進基礎設施領域不動産投資信托基金（REITs）試點相關工作的通知》，基礎設施REITs試點項目應符合“項目權屬清晰”、“已産生持續、穩定的收益及現金流”的要求，而高標倉相較于傳統倉更容易達到這些條件。

根據物聯雲倉數據，截止2020年第一季度我國高標倉存量總計為5080.75萬平方米，其中2022.24萬平方米集中在華東地區，占比高達39.8%，其余地區高標倉存量均不足1000萬平方米，存量資源相當集中。

數據來源：物聯雲倉，觀點指數整理

而根據戴德梁行預測，到2020年底國内市場對高標準倉庫的整體需求将達到約1.4-2.1億平方米。可以看到，高標倉的市場缺口顯然是中國物流地産市場未來繼續擴張的方向。

另外，疫情之下，市場對生鮮配送、冷鍊運輸和低溫倉儲的需求陡增。各物流企業及社區商業企業都在搶占市場。

比如中通，4月13日簽約了海南（海口）智能科技電商快遞産業園及航空基地項目。4月22日再開工建設位于山東濰坊的中通智能運營中心。兩個項目涉及到了快遞、雲倉、冷鍊配送、智能化快遞以及智能化倉儲中心。

而于上海起家的叮咚買菜，4月則進入北京市場，先行設置18個前置倉，與早在北京生鮮配送市場立足的每日優鮮、盒馬和美團買菜進行競争。

據中物聯冷鍊委測算，國内近五年食品冷鍊行業需求復合增速約20%；冷鍊物流總額從2014 年的2.5萬億提升至2018年4.81 萬億，復合增速 18%，大幅超出同期社會物流總額7%的增速。

但即使在大幅增長的背景下，目前我國速凍以及水産品滲透率也僅達到60%左右，水果、蔬菜分别為19%及6%上下。發達國家食品冷運滲透率則普遍達到90%以上，市場空間依然可期。

智能物流投融資熱度持續上升

幾年前，人們沉浸在自動駕駛全面落地的場景中，通過無人駕駛技術的普及，城市道路得到有效利用，擁堵和交通事故發生率得到大幅改善。然而到目前為止，L4級無人車仍處在測試階段，硬件設備的成本仍相當高昂，具體的法律法規仍有缺口。

也因此，資本市場開始将對自動駕駛的盼望轉向更容易落地的自動化物流領域。尤其在大型物流地産企業越來越熱衷高標倉的背景下，與高標倉高度吻合的自動化物流設備變得更加不可或缺。

目前行業劃分上，若從倉儲角度看，智能倉儲機器人已經細分為很多的種類，如搬運機器人、碼垛機器人、分揀機器人等等。

而從物流貨運上看，則可按落地場景簡單分為三類：位于封閉的園區、機場、港口等，區内低速、固定路線的L4級無人物流車；以高速公路、城際公路為主，高速L3級無人自動駕駛卡車；位于半開放式園區和住宅區内，低速、半開放道路的L4級末端配送無人車。

原本就受到資本市場關注的自動化物流領域，由于與當下疫情防控契合，資本熱度進一步提升。上半年，多家從事物流科技研發、智能配送服務的科創企業獲得大筆融資。

其中，新石器、擎朗智能以及白犀牛無人車等，致力于研發無人配送車或物流機器人，並在此次疫情中投入了智能機器人進行消殺、運輸等工作。而在今年2月份獲得B輪融資的馭勢科技，其物流無人車已在香港機場完成落地。

随着自動化技術在物流領域應用的擴大，上述創業公司在未來競争中獲得先機，獲得戰投。接下來如何繼續提升算法的同時，學會想客戶所想、将技術落地並盡快擴大生産規模才是的關鍵。