長租公寓：復蘇進行時

觀點指數  2020年注定不平凡，上半年，受新冠疫情影響，長租公寓行業頻繁暴雷，行業開啟新一輪洗牌。

對比往年，今年上半年長租公寓企業的開業頻率有所降低，不少企業嘗試減緩開業速度，聚焦已持有的項目運營。更有已經頗具規模的企業開始積極探索商業模式和運營模式，将一些虧損嚴重的項目進行整改，及時止損以應對疫情。

另一方面，各個城市的租金均呈下降趨勢，盡管國内疫情帶來的影響逐漸減弱，但租賃市場的恢復才剛剛開始。随着畢業生離校就業，租賃旺季來臨，持續釋放的市場需求或許将為市場帶來新的機會。

而政策在鼓勵市場發展的同時，更多着墨于規範市場、整治亂象、防範風險。在“租售並舉”“租售同權”的政策導向下，圍繞長租公寓的政策紅利還将持續釋放。

集中式企業表現突出，細分業态蘊含新機

觀點指數對行業集中式長租公寓候選企業進行全方面監測，針對其上半年運營成果、品牌、管理等多重指標統計及分析，並予以相應權重，最終有10家企業表現突出，入選“2020中國年度影響力長租公寓TOP10（集中式）”。

值得關注的是，截至2019年末，泊寓的年内新增開業量達到5.6萬間，累計開業11萬間，依然是房企繫長租公寓規模之最。憑借多項指標上的優異表現，泊寓一舉奪得“2020中國年度影響力長租公寓TOP10（集中式）”榜首席位。

榜單中值得關注的還有冠寓。1-3月，多家房企背景的長租公寓企業債券獲受理或成功發行，其中龍湖于3月5日完成發行30億住房租賃專項公司債，一定程度上代表了資本市場對冠寓的認可。

截至2019年末，冠寓累計開業房間數量達7.5萬間，全年開業目標完成率約93.8%，相較2018年規模增速有所放緩。

數據來源：企業年報、觀點指數整理

而在租金收入方面，2019全年冠寓租金收入達11.7億元，超額完成10億元營收目標，同比增幅150.6%。項目整體出租率顯著提升，達到77.4%，同比上漲27.3%。

數據來源：企業年報、觀點指數整理

從出租率可以看出，近年來龍湖冠寓逐漸将戰略重心轉向質量、規模雙向提升。2020年冠寓計劃開到10萬間，希望實現租金收入接近20億元。

二季度，全國基本實現全面化復産復工，藍領公寓需求度恢復較快。企業持續看好並加碼藍領賽道。近期，主攻藍領公寓細分市場的安歆集團正式宣布戰略並購“易企租”，增加床位數超2000張。

随着産業、消費升級、職住平衡等變化，出現藍領公寓客群由基層到中高層，白領公寓向人才公寓聚焦、朝大社區演進等新趨勢。

可以看到，疫情下，普通客戶暴露更高的違約、退租風險，對項目出租率産生較大影響。而藍領公寓經營模式為直接與企業客戶簽訂租賃合同，按床位定價、按房間出租，為企業員工提供整體的租住解決方案。因此客源、租約相對穩定。

上半年，魔方公寓、樂乎公寓均布局藍領市場，推出藍領公寓産品。樂乎在北京推出首個企業服務公寓項目；首汽約車與魔方公寓達成長期戰略合作，聯合打造網約車“司機公寓”。

可以預見的是，随着長租公寓發展持續成熟，單一的産品模式已經不能覆蓋整個市場需求，因而催生出一繫列根據目標客群劃分品類的細分産品，這使長租行業的發展更具想象空間。

政策高效落地，着重疫後市場恢復

2014年3月，《國家新型城鎮化規劃》提出了“租售並舉”和並積極促進“住房租賃市場”的發展，正式開啟租賃市場政策利好。

為了加快構建租售並舉的住房體繫，中央與地方出台了多項鼓勵發展住房租賃市場的政策。租賃市場的開啟與發展，成為激活房地産新周期的關鍵，也成為長效機制的重要組成部分。

上半年，租賃市場相關政策頻繁出台，觀點指數整理相關租賃政策發現，主要分為三大方向。

一是繼續加大力度支持租賃市場發展，積極培育市場，構建“租售並舉”、“租售同權”的住房制度，並且倡導企業轉型發展租賃物業；二是規範市場秩序，多地亦積極發布登記備案、發布租賃合同示範文本、與銀行簽訂租金托管協議等；三是多地發布租房補貼、增加人才公寓供給等相關政策。

若以時間線為主軸，有兩個明顯的階段。第一季度，所出台的相關政策以抗擊疫情為主旋律。年初開始約有19個城市發布了25項疫情防控相關政策。

包括三個方面：一是對疫情期間租戶進行摸排登記，推進租賃經營場所做好防控工作；二是落實主體責任，要求房東和租賃企業承擔防疫期間的主體責任，負責督促租戶進行備案登記和居家隔離，做好租賃房屋的消殺防疫工作；三是發布租賃住房糾紛指引，針對疫情期間可能發生的租賃糾紛提出解決建議，強調疫情期間房東、租戶及租賃企業公平分擔相應損失等。

而第二季度，随着疫情開始得到逐步控制，各地區政府開始着重疫後的市場恢復。約8個地區發布了10條市場管理相關政策措施，主要涉及到租賃住房安全管理、住房租賃中介機構整治、以及住房租賃管理辦法的制定等方面内容。

為了響應住建部2019年發布的《關于開展中央财政支持住房租賃市場發展試點的通知》，10個地區發布了14條關于為住房租賃企業提供資金扶持的相關政策，具體落實了補貼的條件和申請辦法。

如杭州和合肥分别推出了住房租賃企業資金監管的相關措施，确定企業名單，推動資金監管落地。同時還有5個地區推出了租賃住房建設相關的管理規定及措施，推動租賃住房建設的健康發展。

值得注意的是，今年國家發改委再次表示，要大力發展住房租賃市場，加大城市老舊小區便民化等方面的改造力度，租賃市場迎來新的發展節點。

半年暴雷企業18家，房企涉足長租公寓愈加審慎

受益于政策加持，自2015年起，衆多從業主體相繼入局長租公寓行業，在創業初期便開啟了大規模擴張，依靠融資——高價包租——快速擴張規模——再融資的方式搶占市場份額。瘋狂的擴張，也為如今的行業劇烈調整埋下伏筆。

2020年上半年，突如其來的疫情讓多家中小型長租公寓陷入經營困境。據觀點指數不完全統計，年内傳出暴雷消息的企業多達18家，大部分均因為創始初期依賴“高收低租”的擴張模式導致資金鍊斷裂，從而經營困難或倒閉。

不同于前幾年的熱情高漲，2019年開始長租公寓領域明顯理性，企業不再盲目進擊，行業逐漸回歸審慎。

公開資料顯示，截止2019年底已有超40家頗具規模的開發商開展長租公寓業務。而據不完全統計，2019年僅有中海、正荣、寶龍和俊發少數幾家房企推出長租公寓品牌，且多為盤活存量資産而開展的新業務。

值得注意的是，今年上半年沒有開發商新進入長租公寓領域。房企涉足長租公寓業務熱情明顯冷卻。

疫情沖擊下亟需資金支持，中小型品牌融資難

與此同時，疫情使長租公寓行業陷入危機，這使得企業更依賴于外部的資金支持。

觀點指數整理了近半年租賃行業的融資情況發現，融資産品以住房租賃專項債及ABS為主，主體大都為長租公寓頭部企業或實力較為雄厚的房企繫公寓品牌，如5月10日，中海拟發行95億住房租賃公司債獲“通過”。

數據來源:租賃網站、觀點指數統計

觀察可知，上半年房企繫長租企業以相關租賃債券發行為主，其特點為發債頻繁且金額較大。

不難發現，自疫情爆發以來，各個具有房企背景的長租公寓品牌通過資産支持專項計劃、投資平台、公司債券等形式，為租賃業務闆塊緊急輸血。憑借母公司良好的信用資質，這些長租公寓品牌更容易獲得融資支持。

數據來源：公開資料、觀點指數整理

在ABS方面，據不完全統計，截至6月30日，已通過的ABS資産證券化産品共有4項，已成功發行2項。發行主體分别是魔方公寓、金地商置、上海融創和朗詩集團。觀察已發行的企業主體可發現，均是長租公寓行業頭部企業或規模較大的開發商，對比2018年融資盛況，資本已逐步回歸理性，資本投資上更趨向于理性保守，中小型企業融資難度急劇上升。

值得注意的是，4月30日，證監會、國家發改委聯合發布《關于推進基礎設施領域不動産投資信托基金（REITs）試點相關工作的通知》，境内基礎設施建設領域公募REITs試點正式起步。盡管目前相關政策並沒有覆蓋至長租公寓，但租賃行業作為國家近年來的重點發展行業，對于頭部企業來說，未來行業融資環境将更值得期待。

目前長租公寓領域的融資以頭部企業和大型開發商為主，中小公寓品牌融資較為困難。

換個角度來看，也意味着疫情令長租公寓市場變得更加理性，資金和資源越來越趨向于運營良好、現金流穩健的企業。缺少資金支持的中小型長租公寓企業發展變得舉步維艱，面臨的或許是新一輪洗牌，也将涌現出更多的抄底機會。

20城租金水平恢復，一線城市公寓租金優勢持續

盡管國内受疫情帶來的影響逐漸減退，但是失業率仍處于一個較高的位置，2020年5月登記失業率為5.9，這一數據在2019年為3.9。對于長租公寓消費力來說，有一定的削弱。

租賃市場的活躍度與就業環境密不可分，受到就業和收入狀況的影響，雖然進入傳統的租賃旺季，但租金仍然呈持續下滑趨勢。觀點指數監測的20個城市平均租賃住房租金僅為43.78元/平方米/月，跌幅有所收窄。

數據來源：租賃網站、觀點指數整理

具體到城市來看，觀點指數監測數據顯示，在幾個一線城市中，北京的平均住房租金最高，達92.36元/平方米/月，其次為深圳、上海、廣州。若相比于年初漲幅，則深圳最高，但也僅小漲1.05%，基本上和年初租金持平。

數據來源：租賃網站、觀點指數整理

與一線城市相比，二線城市的平均租金水平依然有較大差距。上半年，一線城市平均住房租金為84.8元/平方米/月，二線城市的平均住房租金33.53元/平方米/月；6月份，二線城市該項指標值為33.12元/平方米/月，低于上半年平均值，和今年首月相比下降了1.37%。

數據來源：公開資料、觀點指數整理

從上圖可以看到，國内各個城市平均住房租金已經基本恢復至年初水平，逐漸擺脫疫情帶來的影響。並且随着6-7月租賃旺季來臨，租賃市場有望迎來新的增長。

一線城市的租金價格優勢地位穩固，而這種優勢同樣映射至長租公寓領域。

據觀點指數調研結果顯示，目前四個一線城市的長租公寓平均租金均在120元/平方米/月以上，其中北京的平均租金更是達到了173.24元/平方米/月，新興核心二線城市杭州的租金水平也在百元以上。而諸如天津、南京、蘇州、成都等二線城市，其長租公寓的平均租金水平與一線城市分化明顯。

數據來源：市場調研、觀點指數整理

而從觀點指數調研近50家長租公寓企業數據顯示，上半年租金回暖的迹象也反映至長租公寓企業的入住率上。截止6月末，30家頭部企業的平均入住率已經達到近86%，部分項目選址、配套設施、增值服務頗具優勢的企業入住率更是達到了98%。

數據來源：觀點指數統計

總的來看，由于部分長租公寓在選址、配套設施、增值服務等方面比普通租房要相對具備優勢，其租金價格也相對較高。

另一方面，一線城市和強二線城市，因為龐大的流動人口，以及住宅價格居高不下，導致大量的居住需求須依靠租賃市場解決。這也為長租公寓的發展帶來相對充足的支撐。而對于其他二三線城市來說，支撐的力度則相對較弱。

流動人口推動市場發展，人才租賃住房比重加大

我國人口總量較大，再加上地區經濟和城鎮化發展程度不一，相比其他國家也擁有更高的流動人口，變相帶來了較大的租房需求。

數據來源：國家統計局、觀點指數整理

社會調查數據顯示，過去幾年，首次置業年齡逐步後移。如2008年在北京首次置業的平均年齡是26歲，到了2018年首次置業平均年齡升至35歲，租住周期的時間跨度越來越長。

從長租公寓企業的角度上看，這無疑帶來了更大的發展彈性和空間，也對目前長租公寓産品設計帶來一定啟發。如何将産品定位與龐大的租房人群相結合，成為長租公寓企業的必修課。

據觀點指數調研結果顯示，目前長租公寓市場上有58%的房源戶型面積為10-20平方米，這也從側面印證出單身人口為長租公寓市場的主要房源消耗群體。

數據來源：市場調研、觀點指數整理

上圖可見，長租公寓企業在設定房源面積上，10-20平方米的戶型占比最多，達到了58.2%，10平方米以下次之，占比達到了32.3%。20-30平米的戶型僅為6.3%，40平方米以上的房源較少，占比僅3.2%。

數據來源：市場調研、觀點指數整理

在價格方面，目前長租公寓市場上房源價格在1000-1300元/間/月的房源占比達到了23.75%，1500-2000元/間/月的房源占比達到了28.77%，而2000元/間/月以上的房源占比僅有11.32%。800-1500元/間/月的價格更适應租房群體，受到的青睐度也更高。

目前，長租公寓主要面對初入職場者、白領等，大部分長租公寓要求租客不帶小孩、老人，千禧一代追求簡約與自由，一居室以及小面積戶型的長租公寓，自然成為他們傾向的選擇。

不過，随着“租購並舉”、“租售同權”的持續推進，更多的家庭将加入租房群體；而随着長租公寓市場的發展與完善，租賃客群範圍也将逐步擴大。如何提高長租公寓的使用率、舒适性、多樣性，成為長租公寓從業主體越來越重要的課題。