觀點與陳思銘面對面：景業名邦“創二代” | 博鰲20年

編者按：二十年時光，無論是對人的一生還是一個行業的歷史，都是厚重而且無法割裂的。

對于中國房地産而言，過去二十年是高速發展的黃金年代；對于博鰲房地産論壇而言，二十年就是過去的全部——她從創立以來就伴随着房地産一路向前，記錄着這二十年恢弘的歷史。

歷史給我們的最好的東西，就是它所激起的熱情。值此“博鰲20年”之際，觀點地産新媒體遍尋二十年來中國地産商業領袖們的傳奇故事與獨特視野，並推出“博鰲20年”繫列采訪特稿。

未來，我們還将繼續見證。

觀點地産網 2019年12月，景業名邦的上市鐘聲在港交所大廳響起，這家成立僅六年、年銷售規模超30億的房地産開發企業，在資本洪流中順利上市。

舞台中央執着敲鑼棒的，是這家年輕房企的創始人陳思銘。

白襯衫，黑西裝套裝，紅黑格子相間的領帶，一副黑框眼鏡，裝束打扮精致簡潔。許多人對于這張正值而立之年的面孔是陌生的，反倒對其身旁站着的一排前來捧場的父輩甚是眼熟。

當天，陳思銘父親陳卓賢、伯父陳卓林等雅居樂陳氏家族五兄弟，悉數到場。

“你想過淡出家族的標簽嗎，會因此覺得困擾嗎？”

“完全不會。”眼前的這位地産創二代坦言。

因為疫情的緣故，與陳思銘這場對話不得已一拖再拖，且因香港疫情不間斷爆發、防疫規例延長，最終搬到了線上會面。

這是陳思銘第一次面對媒體公開發聲，相比粵語、英語，他的普通話並不算非常流利。

一個多小時交談中，這位年輕主席言簡意赅地向我們剖析了光環與標簽下真實的陳思銘，與他的景業名邦。

我叫陳思銘

1988年出生的陳思銘，今年剛滿31歲，屬于當下最年輕的一批上市公司執掌人。

若回過頭觀察其成長軌迹，可以發現，走上房地産行業更多是一個水到渠成的過程。在陳氏家族里成長，使得陳思銘對行業耳濡目染比較早，潛移默化中也推動他作出了人生道路的選擇。

在景業名邦的招股書里，有一句話寫到：“陳思銘在一個擁有中國房地産業務背景的家庭中長大，因此對同一行業産生興趣”。

興趣是最好的老師，高中在國外求學時，陳思銘選擇了以建築、科技設計這一類的學科項目，從了解建造這一基礎環節開始，慢慢步入房地産。

大學時，陳思銘轉了個航道，在澳大利亞格里菲斯大學修讀金融。

“當時是考慮到未來想深入了解金融繫統，所以又選擇了風險管理以及投融資方面，進行學習。”陳思銘回憶道。

2011年，從象牙塔走出來的陳思銘，先是在一家行業内備受尊重的房企和其他行業歷練了兩年。陳思銘稱：“因為比較熟悉家族企業的運作，便選擇去一家在行業内領先的房企學習，然後在投資銀行摩根士丹利從業，把金融所學予以應用。”

直到2013年底，陳思銘才開始創業，創立了景業名邦集團。在這個時候，陳思銘選擇了與大多數地産二代不同的方向。

放眼如今的地産圈，随着第一代地産創業者年華逝去，二代正被一步步推向台前，如楊惠妍、孫喆一、許世壇等，正逐步接過父輩的權力與财富。

為何選擇别辟門戶？陳思銘第一次向外界袒露了内心的想法。

“我們家族中的父輩創辦的房企已經取得成功和品牌影響力，他們是我做企業和做人的榜樣，對我創業有很多啟發，因為我的家族團結、敬業、誠信，我創建景業名邦也是對家族從事行業的認同，並希望通過自己對這個行業的思考和創新，能開辟新的市場領域。”陳思銘在談話中，多次表達自己對于家族的認同。

“但我更希望有自己的空間可以做自己想做的事情。”他強調，在新的時代和經濟背景下，用創新的力量去開辟新的市場，並構想如何可以彎道超車。

何為景業名邦？

對于景業名邦，陳思銘有着自己清晰的想法與理念。

他給這家年輕企業規劃的道路，是以“生态人文地産”為發展核心，注重生态、生活、生長。

看起來，這是一條區别于大房企規模化復制的路線。

陳思銘回憶起生态人文地産這一理念的靈感來源：“剛開始做第一個項目的時候去廣州從化考察，看到環境非常好，特别是離市中心也不算遠，車程40分鐘左右，可以實現交通覆蓋，我們覺得這個地段日後潛力非常巨大。”

其提及的項目是景業荔都，于2014年開發，是位于廣州從化溫泉鎮的一個大型生态社區，周圍山景水色環繞，總地盤面積約為70385 平方米。

“這個項目當時就啟發了我思考企業産品的定位——不論是在國外的留學經歷，還是回國後看到新一輪改善型市場的崛起，我感受到商品房市場發展近20年時，更多人開始對人居有更客觀的認識——講究生态環境和生活方式、追求人文内涵、具有可持續發展性。”陳思銘闡述道。于是，他為景業名邦制定了“生态人文地産”的産品戰略定位。

沿着這些想法探尋，窺視到的是年輕一代地産人對于房地産的思考。

“近幾年時常說消費升級，提倡從消費端倒逼供給側改革。其實，人們已經意識到需要有處居所，既能滿足改善需求，又能創造一種健康的生活方式。”

對于房地産而言，就是推動供需結構的變化和産品“換代”。

“現在我賣的房子不只是賣一個建築體，或者賣一個滿足居住的空間，我們已經更深入地涉及到賣一種生活模式，賣服務品質，賣可以享受到的人文意義和精神，賣這個時代我們應該去追求的美學生活。”

打造提升生活品質的産品，讓居住者在忙碌同時感知生态自然的美好和人文的精神價值，這是陳思銘非常想做到的一件事，也是他選擇創立景業名邦的原因。

這次疫情，也讓陳思銘看到這種打法與策略的正确性。據其透露，同樣位于從化的溫泉合院項目景業珑泉灣，5月以來在别墅市場的成交數據占據領先位置。

但讓人不解的是，如此差異化的獨特定位，會不會一定程度上也攔阻了景業名邦對規模的追趕？抑或陳思銘對規模至上的論調稍顯淡薄？

據悉，截至2019年12月31日，景業名邦在廣東、海南、雲南及湖南4個省份擁有30個項目，其中包含11個已竣工項目、5個在建項目、14個持作未來發展的項目。從竣工項目看，均是挑選了城市周邊一些風景勝地落地。

如與景業荔都同年拓展的，位于海南的景業清水灣3号項目，以及2018年發展的位于雲南騰沖的景業高黎貢小鎮等，這些項目都依托于當地自然資源、獨有的景觀風貌及深厚在地文化，設計建造了獨具特色的住宅産品。這樣的“特色”，也令景業名邦逐漸在市場中形成自有的品牌ip。

另一方面，是品質投入。景業名邦将目標市場鎖定在消費升級人群，在品控上就需要達到更高的要求。

面對這個問題，陳思銘顯然有過深思熟慮。一方面，作為公司掌舵者，尤其如今是一個上市公司，必須要考慮股東利益最大化，不排除任何發展好機會。

另一方面，陳思銘仍然希望公司更多專注在生态地産的品牌定位，並且在已發展的如海南、雲南這些十分契合公司産品定位的地區，肯定會繼續拿地、深耕、做大。

多方思量後，陳思銘也找到了實現“彎道超車”的方式，即市場廣闊的城市更新領域。

這是景業名邦目前最重點的發展業務：“大灣區是我們的目標市場，核心投資方向就是一二線城市的舊改項目，尤其是舊村。”

據悉，未來三年，景業名邦計劃在廣佛地區介入十多個城市更新項目，整體規劃體量約400萬平方米。

“我們目前有多個項目正在積極研究和跟進中，大部分都是在廣州，總體上，我們期望舊改不超過三年可以實現成果。”談起這一新方向，陳思銘的語速快了起來，在他看來，這将為景業名邦的土地儲備和業績帶來快速增量。

他再次重申了品牌定位：“當然，舊村改造也可以把當地生态人文文化融入進去，這得看市場的行為以及我們的測算。”

回到規模之争，“當我們品牌影響力做到一定階段的時候，還是會朝目標中的規模化進行發展，但還是在品質的前提下做規模，不會單一追求規模上量。”

當下，陳思銘認為重要的還是必須把公司做穩：“這才是最核心的經營理念，如果不穩，做得再大、再好，也只是一個難以持續性發展的公司，還是會有風險。”

年輕的我們

不可否認，景業名邦是一家在營收、銷售、土儲上不算多大量級的房企。

但就是這樣一家“初生牛犢不怕虎”的成長型企業，僅用了6年時間便敲開資本大門，成為最快赴港上市的房企。

為什麼那麼快把景業名邦推向資本市場？

“因為我的專業是金融和風控，所以在成立之初，就不斷在思考什麼階段開始籌劃上市更契合時機。”6年來，陳思銘一直朝着這個目標去發展公司，在投資、經營、風險把控等方面規範操作，最終實現快速上市。

陳思銘還透露，事實上，景業名邦在大約三年前已經具備條件上市。

“不過我們不希望說出來，在吸引一批資金後就無所事事，這不是我們做事的原則。”陳思銘選擇再花了兩年時間，把公司做得更好更穩，再去面對整個資本市場的考驗。

同時，這也是出于發展節點的考慮：“我們覺得是時候開始發力，把景業名邦的發展提速，所以才決定進入資本市場。”

修讀金融的陳思銘，給資本展示出的最漂亮一面是高盈利。

相比其他中規中矩的指標，景業名邦财務數據中最亮眼的是毛利率——2016-2019年，該公司毛利率分别為25.7%、32.2%、38.6%、47.6%，其中2019年刷新最高紀錄，甚至比許多上市房企毛利率高出十余個百分點。

這背後源于較低的土地成本，以及交付物業售價逐年上漲。

然而，行業毛利率下降是大趨勢，這已成為房企的一個普遍認知，景業名邦想堅持打好這張牌，並不容易。

“這不取決于景業，而是取決于市場。”陳思銘看得很清楚，景業名邦進入賽道正是一個比較好的時間。

高毛利的表現與當時上揚的房地産行情相關：“2018年，整個房地産行業無論是樓市還是地價，都到了一個比較高的位置。”

陳思銘稱，這是一個很現實的問題，不是“想不想做”，而是“能不能做到”。

“毛利水平肯定會有調整，但是核心理念還是保持我們在資本市場的經營優勢。”

面對踏入激烈賽場中的景業名邦，31歲的陳思銘絲毫不怯懦。

“這個時代，企業的孵化成長都比較快速，尤其是互聯網和科技類企業，都是短短幾年時間可以成為獨角獸企業並上市，所以景業名邦集團用6年時間上市也是正常的。企業年輕也恰恰是我們的一個優點。”在陳思銘看來，景業名邦團隊沒那麼臃腫，團隊思維創新活躍，執行決策也較快。

“會給自己定一個目標嗎？”

“允許我賣個關子，我們或許在明年會把這個目標更清晰地告訴大家。”

以下為觀點地産新媒體對景業名邦集團董事局主席陳思銘先生的采訪實錄：

觀點地産新媒體：其他地産二代大多都選擇在自己父輩的企業任職，您為什麼選擇自立門戶？

陳思銘：我剛回國的時候也出去實習了兩年多，專門去過頭部房企學習鍛煉；後來也去了摩根士丹利，在投資銀行里面學習過。

我個人挺喜歡建築，在國外讀高中是學習建築、設計這方面為主。後來讀大學的時候，考慮到未來可能更想深入金融繫統，所以選擇了風險管理以及投融資專業。

為什麼會選擇自己出來？第一，無可否認，家族非常團結，但畢竟我們家是個大家庭，人比較多，人多的時候更希望有自己的空間可以做自己想做的事情。

第二，在很多人的理解中，家族養大我，教會我很多事情，跟我個人身份有必然的聯繫，但對于我來說，從小一直比較多在國外，或者在其他地方讀書，所以對家族企業的了解其實沒有外界所想的那麼深。

觀點地産新媒體：您在這樣一個家庭耳儒目染，但是又修學了建築、金融，客觀來說蠻适合房地産這個行業的。

陳思銘：其實當時有想過，也去摸索過其他行業，畢竟我在投資銀行那一年不是做房地産，當時有做科研或者高科技概念股等其他方面的研究。

只不過我個人還是偏向于做實體經濟，畢竟從小到大是看着這個，也更希望對社會的貢獻能體現出來，而且實體經濟畢竟比較實在。

觀點地産新媒體：您會不會想要說撕下這個標簽，或者因為外界這些聲音感到煩惱呢？

陳思銘：我完全不會。

首先，雅居樂給我了一個對房地産的繫統認知以及學習，對我有很大的啟發，我的叔父輩合作創立了雅居樂集團，他們是我做企業、做人的榜樣，這個是無可否認的。

景業名邦和雅居樂是兩個相互獨立經營的上市公司，當時聯交所也問，你跟你父親的關繫如何區分？我也是這樣說：首先我們在業務層面是獨立的，但是私底下會不會因為公司而不聊天？這是不可能的。

所以，會不會介意外界給我的標簽？我其實完全沒有這個煩惱，因為你可以說我是陳氏家族的人，但是我沒有在雅居樂工作，而是專注做自己的企業。

我的目標是把自己範圍内的事情做好，履行對景業名邦的責任，做該做的事情。

觀點地産新媒體：會不會給自己定一個目標，比如階段性的銷售目標？

陳思銘：定目標可能要看我們自身的發展階段和狀況，比如說現在的項目到底做得如何？現金流怎麼樣？

那麼有沒有目標？肯定會有，但是允許我賣個關子，或許在明年就會把這個目標更清晰地告訴大家。可以透露的是，我們的舊改業務布局如果進展順利，會帶來一定的預設目標增量。

觀點地産新媒體：衆所周知，舊改利潤是比較高的，也很契合景業名邦高毛利的特點。

陳思銘：因為舊改涉及的技術層面會比較高，而且除了技術層面，不是說每個人都能做得到，這得看管理層和團隊拿地的眼光。

我們會綜合評估，不是每個舊改項目都會進入，例如現在手頭上正在介入的項目，我們是在考察了差不多10倍數量的項目中篩選出來的。

觀點地産新媒體：景業毛利水平比較高，但未來毛利率下降成為行業大趨勢，公司能不能繼續保持住這個水平？

陳思銘：這個不取決于景業名邦，而是取決于市場。

景業名邦發展的時間不長，但是我們進入的時間是較好。2018年，整個房地産行業無論是樓市還是地價，都去到一個比較高的位置。

未來我們還能不能實現這樣的毛利水平？肯定會有調整，但核心理念還是希望通過确保品質並能控好成本，保持企業優勢。

不是我們想不想繼續做，而是我們能不能做得到，這是一個很現實的問題，也是一個很大的市場行為。

但是，我們有信心能保持在相對同行來說比較可觀的毛利水平。

觀點地産新媒體：公司今年進行了數次融資，您怎麼看待目前公司的融資成本與杠杆水平？

陳思銘：我們的融資成本和杠杆水平一直保持在一個良好的狀态，随着業務結構的優化等，逐步達到更優。

目前集團的融資能力在市場上也得到一定認可，無論是發債還是上市，市場對我們的支持非常大，現在和一些銀行的合作關繫也非常友好。

觀點地産新媒體：您個人對于風險的好惡是什麼樣的？

陳思銘：景業的負債屬于比較安全的水平，日後有更好的機會是否會增加負債比例？不排除這個可能，因為作為公司的決策人，我不可能放棄一個公司發展的好機會，還是要以公司利益最大化為主，對我們的股東負責。

觀點地産新媒體：在團隊里，您是什麼類型的領導？

陳思銘：處理工作上的事物，我是認真並挺嚴肅的，但是有時候也比較能聊。對待同事，希望給他們更大空間表達意見，我會耐心傾聽並尊重他們。

公司以人為主，如果連他們表達的都不去聽，或者不去嘗試幫助他們，那還有誰能為公司去付出？誰還能為公司投入熱情？

這個跟我成長的環境有關，包括家父對我從小到大灌輸的理念。我不比人家更優異，大家都是一樣的，只不過我是運氣好，有一個這麼好的家庭條件。這個條件給予其他人，也許都能做得很好。

所以，一直以來無論是對身邊的人，或者是對公司的人，我都是秉持着尊重和探讨的形式。我在公司也跟他們說，不需要叫什麼領導。

觀點地産新媒體：他們都叫您什麼？

陳思銘：他們叫我Michael，我更加希望公司文化能做到——我們是一個平台，十年後我們的員工哪怕出去了，離開景業了，都能有一番作為，景業也可以因為我們的員工而驕傲。

這才是景業名邦最成功的事，這是我個人的理念。

觀點地産新媒體：除了工作，您私下有什麼興趣愛好嗎？

陳思銘：了解我的人其實都知道，我是個宅男，不怎麼出去。我自己也沒有條件出去，畢竟如果自身都不能百分百投入公司的話，更别說其他人了。

我的興趣就只有健身，還有打籃球。

觀點地産新媒體：看到新聞說，您贊助了一個賽車比賽，平時喜歡賽車這種競技類活動嗎？

陳思銘：個人肯定是有一些想法的，但是畢竟現在自己不能玩車了，就支持相關比賽。

我更看重的還是電動賽車，而不是普通賽車，電動賽車環保，我覺得這個理念是非常好的。