互聯網數據中心亦可證券化 遠洋資本32億新型基礎設施ABS背後

观点地产网

2020-07-31 14:55

  • 資本需要更多的投資标的,數據中心或正是備受青睐的不動産資産中不可或缺的一角。

    觀點地産網 進入中國20多年,資産證券化的熱潮終于愈演愈烈,一浪還比一浪高。

    從不動産到應收賬款,到信貸,到未來收益,再到債券組合;從商業銀行房地産按揭貸款(MBS)到資産支持證券(ABS),再到混合型證券(CDOs);從地産到金融,從境外到境内,從私募到公募……

    這一次,又輪到了互聯網數據中心(Internet Data Center,簡稱IDC)。

    據上交所披露,“遠洋-中金-雲泰數通一号第1-10期IDC新型基礎設施收益權資産支持專項計劃”已經成功發行,亦是國内首單IDC新型基礎設施收益權ABS。

    公開資料顯示,互聯網數據中心是指一種擁有完善的設備(包括高速互聯網接入帶寬、高性能局域網絡、安全可靠的機房環境等)、專業化的管理、完善的應用的服務平台。

    簡而言之,便是以互聯網數據中心未來可産生的收益作為底層資産,其收益主要來源于互聯網數據中心所提供的互聯網基礎平台服務以及增值服務。

    地産、金融、互聯網,交集越來越緊密的三大産業,在這一次的資産證券化中被奇妙地串聯了起來。第一個吃螃蟹的人,是做另類投資出身的遠洋資本。

    IDC新型基礎設施ABS:32億、最低3.5%與國内首單

    7月30日,遠洋資本披露,其與遠洋控股集團(中國)有限公司、北京雲泰數通互聯網科技有限公司已聯合發行了一筆IDC新型基礎設施收益權ABS。

    該筆ABS的基礎資産為遠洋資本投資企業雲泰數通的IDC服務收費收益權。其中,項目儲架規模為32億元人民币,首期規模為11.06億元、不超過9年。

    在票面利率方面,與許多劃分為優先、中間、劣後三級的ABS産品不同的是,遠洋資本一口氣推出了多檔次利率——僅優先級便細分為9檔,利率由3.5%至4.25%不等,加權平均票面利率為4.03%。

    這個利率較之其他ABS産品、公司債券等并不算高。據觀點地産新媒體不完全統計,以同于近期發行的新力地産2020年第一期ABS為例,其票面利率為6%-7%;以兄弟公司遠洋地産2015年公司債為例,其後兩年票面利率仍保持在4.15%。

    這與屬于新型基礎設施的底層資産密切相關。在首期11.06億元産品中,其原始權益人為雲泰數通,計劃管理人為中國國際金融股份有限公司,中誠信評級為AAA級。

    從雲泰數通官網上,我們得知該公司成立于2011年,從事大型數據中心項目投資、建設及綜合運營,以IDC運營商(含三大電信運營商)及大型互聯網公司為主要客戶,開展數據中心基礎設施批發業務。

    目前,雲泰數通自建自營4個數據中心,托管運維項目1個(南甯),規劃籌建項目若幹(成都、西安、武漢、杭州、上海),服務于三大運營商以及京東等大型互聯網、金融、雲計算企業。

    其中,北京馬駒橋綠色數據中心投産最早,亦是全國84個國家級綠色數據中心試點項目之一。據悉,該數據中心總建面1.5萬平米,管理機架2903個,可服務超4.5萬台服務器,單機櫃電力13~20A。

    此外,常州鐘樓綠色數據中心總建面9萬平方米,設1萬個機櫃;廣州觀達路數據中心建設2764個機櫃;廣州瑞和路數據中心總建面約2萬平米,規劃建設機櫃2500個。

    截至2019年底,雲泰數通已投産機櫃數超過9000個、在建機櫃數超過1萬個;預計到2021年底運營機櫃總量将達到5萬余個。

    一位分析人士指出,受益于5G概念和新基建規劃發展,北京、上海因環保及用地規劃限制,數據中心很難擴張;而越是人口流量高的大城市,當地數據中心上架率就高,供不應求,利潤也比其他城市高。

    以北京自建IDC數據中心為例,上市公司光環新網以逾5萬個機櫃、IDC業務年營收7億領先,奧飛數據機櫃不足1萬、但IDC業務年營收4億多,同樣不容小觑;鵬博士、數據港等上市公司則略遜一籌。

    至于雲泰數通的營收如何,因從未對外正式披露,我們無從得知,但數據中心基礎設施建設及批發的确是一門投入成本高、重資産的大生意。

    據多家電商平台價格對比,以網絡機櫃為例,小型産品售價普遍在300元至800元左右,大客戶産品價格多在上萬元一台,一款為“易事特(EAST) EA660系列100kVA”的網絡機櫃售價甚至逾8萬元/台。

    回歸到遠洋資本身上,于2017年12月,其并購雲泰數通。在其衆多投資案例中,雲泰數通被歸屬為物流地産中的數據地産,從屬于不動産投資。

    對雲泰數通,遠洋資本給出的投資理由很簡單,就是看好IDC:“搶占核心城市互聯網數據中心資源(IDC),形成全國性的IDC基地網絡,打造面向未來的大數據基礎設施網絡。進而利用豐富網絡内容IP、5G、人工智能技術增加産品附加值及競争力,從而實現‘輕重并舉’的獨特投資模式。”

    據觀點地産新媒體獲悉,ABS發行利率與主體評級關聯度很低,大多數可以獲得AAA或AA+評級,且發行ABS的整體融資成本均低于發債成本,其中AA+和AA的發債主體,利差的中位數分别在111bp和117bp。

    就本次ABS發行,遠洋資本表示,IDC新型基礎設施ABS具有基礎資産類型新穎、融資成本低等特點,吸引了包括工商銀行、浦發銀行、招商銀行等大型機構投資者認購。

    “這意味着市場對遠洋資本實力的認可,也為此後遠洋資本持續開展資本市場業務奠定深厚基礎,更将有助于推動遠洋資本融資多元化進程。”

    數字地産REITs化:市場需求與政策東風

    IDC是一門很有市場的生意。

    前瞻産業研究院在近期報告中指出,2020年全球超大新數據中心将達到485個,機架數将超過498萬架。同時,雲計算已成為全球IDC行業發展的最大驅動力,按平均增長率20%保守估算,2020年的市場規模将超過2000億美元。

    具體到中國市場,遠洋資本自己也算了一筆賬。基于2019年國内IDC市場規模1562億元、過去五年複合年均增長率(CAGR)達30%,遠洋資本預估未來三年CAGR也将超過25%,2022年的中國IDC市場規模達3200億元。

    龐大的市場規模背後,是更為龐大的5G建設、新基建等市場需求與政策引導,亦催生了對IDC資源自建和收購的大量資金需求。

    看似是互聯網虛拟經濟中的一環,卻又與實體經濟中的地産息息相關。

    據世邦魏理仕介紹,近期,政府已将數據中心納入“新型基礎設施”,同時也納入了房地産投資信托基金(REITs)試點計劃。從數字地産的角度而言,數據中心占地面積大、服務收益穩定、存在長期現金流,正符合不動産投資的需求。

    一如公募REITs的發展,在IDC的REITs化道路上,海外早有成功經驗,而中國境内尚待學習和推進。

    自收購雲泰數通以來,遠洋資本持續對國内外IDC市場進行了深入研究,并在官方微信上發表了6篇關于IDC業務的報告,可見亦是做足了功課。

    就美國市場而言,目前美國上市IDC REITs共有5支,在美國權益類REITs裡數量占比為3%,總市值1044億美元,業務量合計約占全球市場份額的1/4,70%以上的營收仍來源于數據中心的租金收入。

    以龍頭企業Equinix和Digital Realty為例,兩家均擁有超過200個IDC項目,單IDC平均面積在8000-2萬平方米之間,出租率保持在80%左右。“增值服務正逐漸成為IDC企業的核心能力”,而Equinix的互聯業務收入占比已經接近17%。

    具體到亞太市場,作為與中國國情較為接近的市場之一,新加坡亦已有成功先例。以吉寶(KEPPEL)DC REIT為例,其為亞洲第一支,同時也是目前唯一一支上市IDC REITs,運營19個IDC項目,總建面約18萬平方米,市值在上市4年後提升至29億美元,除2018年外綜合收益率均在20%以上。

    自有與租賃并行,高出租率、長期租期為吉寶(KEPPEL)DC REIT帶來了穩定的現金流。這也許正是雲泰數通打算發展的路徑。

    而以資本對數據中心的喜愛和看好,遠洋資本的另類投資并非單例。在世邦魏理仕的調查統計中,投資者亦考慮購買數據中心資産——僅2020年,30%的亞太地區有此投資意願,疫情爆發後50%的受訪者也動了心思。

    世邦魏理仕指出,因一些開發商和運營商合資進行數據中心項目開發,中國内地中期内将出現一波新的供應潮,如今年6月上海市經信委批準新建12個數據中心的舉措将有助緩解當地市場供應緊張的狀況。

    而研究機構前瞻産業研究院認為,我國核心IDC資源目前集中在江浙滬地區,整體上架率在90%以上,未來主要IDC資源擴張地區将位于北京、深圳、江蘇等核心城市,以及内蒙古、河北等非核心城市。

    批發型、零售型、混合型......國内IDC發展無疑有着更多的選擇。

    而對于IDC等數字地産REITs化,國内仍在“等風來”,遠洋資本本次的ABS證券化是極具意義的第一步。

    近期動蕩的國際形勢、複雜多變的疫情影響、普遍低迷的市場環境……資本需要更多的投資标的,數據中心或正是備受青睐的不動産資産中不可或缺的一角。

    撰文:何凱玲    

    審校:劉滿桃



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