觀點與吳凱盈對話:華平房地産投資邏輯 | 博鳌20年

观点地产网

2020-07-31 14:53

  • 通過這次對話,得以詳細聆聽華平房地産投資的策略與經緯,了解資本背後的思量與遠慮。

    編者按:二十年時光,無論是對人的一生還是一個行業的曆史,都是厚重而且無法割裂的。

    對于中國房地産而言,過去二十年是高速發展的黃金年代;對于博鳌房地産論壇而言,二十年就是過去的全部——她從創立以來就伴随着房地産一路向前,記錄着這二十年恢弘的曆史。

    曆史給我們的最好的東西,就是它所激起的熱情。值此“博鳌20年”之際,觀點地産新媒體遍尋二十年來中國地産商業領袖們的傳奇故事與獨特視野,并推出“博鳌20年”系列采訪特稿。

    未來,我們還将繼續見證。

    觀點地産網 在時間的長河裡,随着光陰流逝一起成長的,還有資本的變化與發展。

    從1966年到2020年,華平投資推動并見證了私募股權投資行業的誕生和成長,并早已将觸角伸向全球,成為國際上領先的私募股權投資機構。

    正值“博鳌20年”,觀點地産新媒體得以對話華平投資合夥人、房地産投資負責人吳凱盈女士,借此機會窺探華平的房地産投資邏輯。

    吳凱盈在華平投資已有15個年頭,始終專注于中國及亞洲其他地區房地産領域的各項投資。通過這次對話,觀點地産新媒體詳細聆聽了華平的房地産投資理念,了解資本背後的思量。

    新經濟地産

    年初以來,疫情肆虐,全球經濟不可避免地受到波及。訪問之初,我們就很好奇地問到疫情對華平房地産投資帶來的變化。

    “華平的房地産投資戰略是基于确定性宏觀趨勢做出的長期規劃,投資的底層邏輯不會改變。這次疫情一方面驗證了我們此前對行業細分領域的判斷,另一方面也加速了新經濟地産的整體發展,尤其是我們一直非常重視的物流地産、工業地産、數字中心、不良資産等領域。”吳凱盈回應。

    華平投資始終看重長線布局,這一點可以從十年前的物流領域布局體現。

    物流地産的興起,很大程度上要歸功于電商平台的崛起。十幾年前電商平台的最大痛點是配套設施不完善,尤其是物流倉庫這一非常本土化的業務,當年卻由外資主導、缺少本土企業參與。于是,這一領域迅速進入了華平視野。

    “我們堅信有充足的空間讓一個本土化團隊發展。”談及早前物流地産的前瞻性布局,吳凱盈言語中透露着肯定。

    華平投資很早就看到了物流地産平台ESR的潛力與機會。作為華平最早投資的一家中國企業,10年前ESR僅僅是一個商業計劃、一個創業公司,而如今已經成長為一家總建築面積超過1700萬平方米的亞太區領先物流地産平台,并成為2019年香港第三大IPO。華平投資對于ESR的賦能可以說是私募股權投資的成功樣闆。

    無獨有偶,類似的投資策略也用在了工業地産領域。

    東久中國是一家由華平投資全力打造的現代産業基礎設施運營商及提供商,自2014年成立以來,華平投資幫助東久中國不斷拓展産品業态:從最初聚焦于廠房運營,到目前運營并提供科技研發創新中心、産業園區、新經濟總部辦公等一系列産業基礎設施及服務。如今,東久已經成為中國一線城市最大的第三方産業園區運營商。

    2020年,在新基建的助推下,數據中心迎來了爆發性增長,而華平投資早在幾年前就已悄然布局。

    “幾年前開始研究這個行業的時候,我們發現亞洲互聯網用戶數量已經是美國的六七倍左右。”吳凱盈分析道,巨大需求的背後是供給的不匹配,而這種供給的缺口不隻在中國,印尼、印度乃至整個亞太地區的高規格數據資産基建項目都處于供不應求的狀态。

    不過,數據中心對于企業的綜合能力要求較高,既需要獲取土地、帶寬、電力、牌照等資源,也要求團隊具有非常高的運營能力。再加上數據中心面對的客戶往往是全球具有實力的大型雲廠商,因此綜合要求會更高。也就是說,企業不僅要有足夠好的團隊和運營功底,還要具備持續滿足客戶需求的能力。

    2017年,華平投資了Princeton Digital Group(PDG)。在如今不到三年的時間裡,PDG已經投資建設了18個數據中心,其中9個已投入運營、9個處于開發階段。PDG正試圖打造一個規模達數十億美元的泛亞洲數據中心業務。

    吳凱盈表示,亞太地區的數據中心業務正在迅速發展,PDG在這些市場中都處于有利位置。PDG的一體化模式可以在整個平台和各個國家的數據中心向客服交付一緻且符合全球标準的服務。

    這樣一來,無論是在新加坡這樣的成熟市場,還是與印尼類似的新興市場,PDG都成為了值得客戶信賴的合作夥伴。在數字經濟爆發的時代,PDG的客戶正在快速發展,PDG的重要價值之一就是助力客戶實現高速發展。

    2020年,不良資産市場同樣也迎來了新發展機遇。

    翰德東輝是一家領先的房地産不良資産投資平台,由華平投資與翰德集團創始人于2018年聯合成立。公司的主要業務包括房地産不良債權、房地産特殊機會投資與處置,以及底層資産的價值提升和資産證券化等。

    吳凱盈表示,翰德東輝正在逐步探索一條适合中國國情的房地産類不良資産的投資路徑,聚焦一線城市核心區域,深耕特殊機會房地産投資。

    長線布局

    過去20多年來,中國城市迅速發展,不過由于依賴開發導緻了部分資源錯配。“過去優質的房地産資源如今很可能已經過時,或者與當下的用途不匹配,這樣就給城市更新帶來了很大的發展機會”,吳凱盈表示。

    在她看來,城市更新的本質是将文化與商業有效結合。未來的城市更新不止于空間的改造與創新,更重要的是打造一種産業或功能集聚的生态,同時擁有精神和文化上的吸引力。

    2018年,華平投資對CREATER創邑進行股權投資,并共同成立了并購合資平台,投資總額最高可達逾3億美元。按照規劃,雙方将專注于城市更新重資産收購,通過對核心城區優質地段物業的改造與翻新來大幅提升老舊物業的資産價值。目前,CREATER創邑已在上海核心城區擁有32個空間,總體量達41萬平方米。

    品域中國同樣是一家緻力于城市更新的開發與運營平台,由華平投資與品域創始團隊聯合創立。公司的業務闆塊一方面包括存量改造,也就是通過有品質地更新載體,置入新的功能、激活低效空間,從而打通城市血脈;另一方面還包括存量開發,即對存量工業用地進行轉型開發。此外,品域中國還會為政府提供城市更新整體解決方案的服務。

    除了典型的城市更新平台,華平投資還布局了盛煦地産、魔方生活、Weave Co-Living等一些列泛公寓運營商。盛煦地産專注于投資優質地段的商業性資産,并因地制宜地将其改造為公寓、辦公和特色商業體。

    魔方生活聚焦于服務式公寓連鎖經營領域,緻力于為都市白領創造品質租住生活。Weave Co-Living則是一家總部位于香港的共享居住公司,希望為城市中的年輕人提供一個優質、現代、舒适、價格合理的“家”。

    中國市場潛力巨大

    回歸到華平投資對自我角色的定位,吳凱盈說道:“投資方與被投企業一定是持續的合作關系。”華平投資以股權投資為切入點,始終将投資策略立足長遠,并結合精深的行業研究和豐富的本土化經驗,為被投企業的各個發展階段提供支持。

    “對于房地産投資,我們的出發點從來都不是買賣資産,而是瞄準長線機會,與擁有豐富經驗的管理團隊或運營商合作,打造行業龍頭企業。”她進一步補充說。

    與國内外市場打交道多年,吳凱盈深谙彼此的發展差異。采訪中她表示,過去20年中國房地産行業以住宅開發為主,運營密集型的産業沒有被滲透或充分挖掘。相比之下,發達國家在房地産細分領域已經運作得非常成熟,每個細分領域都有領頭羊。不過,中國市場體量很大,任何一個房地産細分領域都有巨大的發展潛力,機會仍在快速擴張中。

    如今,華平投資房地産團隊幾乎将所有注意力都放在了融資渠道尚未成熟、市場效率不高的非住宅地産上,比如工業地産、資産管理、停車場、不良資産等細分領域。

    雖然華平的房地産投資主要聚焦于中國市場,但是近些年已開始在其他亞太地區尋找優質的投資機遇,比如對亞騰的私有化。

    亞騰是一家于2002年成立的亞太不動産基金管理公司,在新加坡、香港、馬來西亞和韓國都成立了房地産投資信托基金(REITs)以及私募基金。2017年,華平投資參與了對亞騰的私有化,并成為持股比例為30.7%的最大股東。自此以後,亞騰的市場規模不斷擴大,從350億新元迅速提升至880億新元。如今,華平投資将增持亞騰股權至48.7%。

    “相比于其他較為活躍的市場參與者,華平投資的優勢是更懂企業、更理解管理團隊,能夠從PE角度更靈活地投資、整合資源。”吳凱盈說。

    或許正是這種深入本質的長期投資理念,華平投資才能與被投企業一起成長,并收獲頗豐。

    撰文:劉陽、黃子慢    

    審校:劉滿桃



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