觀點直擊 | 九龍倉置業談減租：泳術不高，要平衡能力去救人

觀點地産網 7月末，趕在大部分香港開發商同行前面，九龍倉置業就通過線上方式舉行了2020年中期業績發布會。

30日下午4點45分，九龍倉置業主席兼常務董事吳天海、董事兼公司秘書許仲瑛準時出現在鏡頭前，身後一面淺青色的背景闆。

雖然兩人都帶着口罩，但從他們的神情中，都能感受到一股嚴肅、緊張的氣氛。而造成這種氛圍的原因或許與今年的中期業績密切相關。

在主持人簡短介紹後，投資者關繫經理吳庭欣正式開始介紹公司的業績情況。

她介紹到：“期内，公司收入下跌20%，錄得股東應占虧損，最主要是源于一項非現金項目，即未變現的投資物業重估虧損74億（港元）所導致。基礎盈利下跌26%，股息分派比率仍然維持在核心基礎盈利的65%，中期股息為每股78港仙。”

事實上，早于今年4月下旬，九龍倉置業就接連發布了兩則中期預警公告，而且結果都是在“報憂”。

其中在首次預警公告中，其表示受極端市況影響，集團投資物業和酒店可能錄得未變現重估虧損。而在第二則預警公告中，其再次對外釋放了這種“虧損”的消息。

也因如此，直到今次業績會開始前15分鐘，九龍倉置業才公布了2020年中期業績報告。報告顯示，上半年，九龍倉置業基礎淨盈利減少26%至38.44億港元，投資物業減少23%至38.53億港元，酒店則由盈轉虧。

同期，若計入投資物業重估虧損淨額73.5億港元（去年同期盈利18.06億港元），股東應占集團虧損達44.54億港元（去年同期盈利69.89億港元），倒退接近115億港元；每股基本虧損為1.47港元。

講完九龍倉置業整體營收情況，吳庭欣随後開始介紹具體項目收入情況。

海港城整體收入（包括酒店）下跌28%及營業盈利下跌30%；商場收入下跌30%及營業盈利下跌33%；寫字樓因營商前景不明朗，企業紛紛暫緩作出承租決定；時代廣場整體收入下降19%及營業盈利減少21%......可以說，一項項介紹完後，反映的是在過去半年時間里，九龍倉置業“憂多于喜”。

面對這種情況，吳天海回應觀點地産新媒體表示，九龍倉置業過去半年能做的是，“首要的並不是進攻，反而是平穩現在的情形，最重要的還是說回老生常談的話——開源節流”。

但擺在吳天海面前的更多的是焦慮。他透露，開源方面有着若幹限制，在這樣的環境下，公司仍然是盡量想辦法，特别是酒店。“今天來說，酒店當然是一個很頭痛的問題，不只是我們，是全港、全球很多酒店頭痛的問題。”

中期報告顯示，九龍倉置業酒店業務入住率出現暴跌，旗下馬哥孛羅香港酒店、港威酒店及太子酒店等平均入住率跌至20%，導致收入、盈利大受打擊。期内，酒店收入下跌72%至2.56億港元，營業額虧損2.43億港元，2019年同期為收入9.06億港元、盈利1.39億港元。

而吳天海更加焦慮的是未來的不确定。在香港衛生署今日通報中，全港新增确診病例再創單日最多紀錄，也是連續第九日單日新增破百。吳天海坦言：“至于下半年的情況，我不能預測。我們只能懷着一個向好的期望去看，但是到底發展成如何，沒人能夠知道。”

在這種特殊環境下，香港進行出入境的管制，訪港旅客也節節下滑，由今年1月份320.78萬人次降到5月份的8139人次。吳天海說，九龍倉置業能做的就是多發掘一些本地市場，這也是開源的一個方法。

誠然，目前以旅遊産業為支柱的香港經濟，訪港旅客的急劇下滑，也引起了衆多零售從業者的“焦慮”。

在不到30頁業績PPT介紹過後，會議開始進行問答環節。如果從這一環節中提煉幾個關鍵詞的話，那應該是“租金折扣”“減免”“減租”“續租下調”等。

無疑，整個問答環節更像是業主與租戶間的“談判”。

在第一個提問中，就涉及到“有沒有租金減免措施給到租戶”，“續租下調的幅度如何”等，九龍倉方面則回應，上半年是在租金寬減上已經超過10億港元，絕對不是一個小數目。但遇到困難的不只是租戶，業主也有業主的困難。

疫情期間，九龍倉置業通過推出一繫列市場推廣措施、投資，為商戶刺激人流和消費。比如，5月份社交距離措施略微放松，推出首個全港消費計劃和消費獎賞計劃，鼓勵大家外出消費。“5-6月成功帶動了旗下商場的人流，零售收入僅錄得15億跌幅。”

“大家看到了收租，但是業主本身也有開支，要給利息、要還銀行的債務、要發工資、要交稅、要交地租等，所以也不能說業主可以單方面拯救地球，這種情況下也需要每個人都要互相去平衡。”吳天海補充道。

再次問及租戶遇到交租問題處理方式時，九龍倉置業管理層進一步表示，在今天的零售環境下，商戶方面有問題，業主能夠幫忙的就盡可能去幫，但是業主本身也有他的限制。

不過在吳天海看來，幫助商戶的前提是需要先考慮自身的能力。

他以讀書時學過的《救生員》課程為例告訴我們：“你嘗試救人之前，麻煩你自己搞清楚你有沒有能力救人。當一個人在水中掙紮，你自己泳術不高，或者還沒準備好，你就嘗試去救他，你們會一起死。”

随後他又舉例補充道：“大家乘飛機，起飛的時候，服務員一定跟你說，假如在飛行途中有事故發生，氧氣罩會掉下來。當你嘗試幫你旁邊的人戴氧氣罩之前，請你先戴好自己的氧氣罩。”

站在“業主”的角度上，九龍倉置業認為不能将減免租金單獨出來。“大部分業主可能會有借貸，如果财務狀況出現問題，他的借貸可能會收緊，信貸評級就會有所反映。這是一環扣一環的。”

以下是九龍倉置業地産投資有限公司中期業績問答環節實錄：

現場提問：想問幾個問題：第一，管理層如何看下半年的零售市場？有沒有租金減免措施給到租戶？第二，最近給一些租戶5月份的租金折扣，但是要延長租約18個月？在這樣的市況下還要續租18個月是否合理？

吳天海：我們和租戶之間的交易完全是受到租約保密協議所限制，我不能透露太多。大家都看到，我們在業績公布時已經提出了，上半年是在租金寬減上已經超過10億港元，絕對不是一個小數目。

至于下半年的情況，我不能預測，正如1個月之前，在座各位、在線各位都猜不到今天有150宗确診，對新冠肺炎的發展，我們只能懷着一個向好的期望去看，但是到底發展成如何，沒人能夠知道。

其實，這正是将壓力放在整個經濟上，也放在政府身上，政府已經推出了幾輪的纾緩措施，但是我相信社會上仍然有很多不同的身份者遇到了不少困難，遇到困難的其實不只是租戶，業主也有業主的困難。

當然大家看到了收租，但是業主也有本身的開支，要給利息，要還銀行的債務，要發工資，要交稅，要交地租等，所以也不能說業主是可以單方面拯救地球的，這種情況下也需要個人，每個人都要互相去平衡這個情況。

至于營商環境，到今天來說，營商環境是非常不利的，但是我們在香港立足這麼多年，也不只是看今朝，我們覺得香港仍然是一個好的營商環境，我們暫時還可以，我們會繼續投資。但是假如這個營商環境因為疫情徹底改變了，香港在這個地區的競争力是另一個問題，但暫時我們看不到這個問題。

現場提問：集團上半年業績錄得虧損，不少觀點認為，疫情或将長期存在，集團在經營方面如何做出調整，以确保盈利增長？ 

吳天海：在目前的經濟環境下，首要的並不是進攻，反而是平穩現在的情形。目前我們最重要的還是說回老生常談的話——開源節流。我相信不只是我們這麼做，所有營商企業在今天都需要節流。

開源方面有其若幹限制，但是在這樣的環境下，我們仍然是盡量想辦法，特别是我們旗下的酒店，今天來說，酒店當然是一個很頭痛的問題，不只是我們，是全港、全球很多酒店頭痛的問題。

香港的情況更特别，我們有出入境的管制，每個月只有幾千個外地旅客來到香港，平均每一天只有幾百個。在這樣的情況下，我們要做的就是多發掘一些本地市場，這也是開源的其中一個方法。所以，未來幾個月我們的重點還是放在開源節流的工作上。

現場提問：有些租戶提出如果在交租上有問題的，希望地産商不采取強制措施，對于這方面有沒有什麼回應？如果租戶遇到問題，我們會怎麼處理？另外，可不可以透露一下海港城吉鋪續租情況？

吳天海：任何商場、任何時候都有可能會有吉鋪。租約期滿，租客不續，新租客還沒進來之前或者是新租客進來要裝修時，那個鋪是不會營業的。但是最近幾個月，可能吉鋪的數字比正常會多。

一年之前，大家可能不會去數吉鋪，今天我經常會看到，大家敏感了，就覺得問題大了。我不是說沒有問題，只不過是在今天的零售環境之下，商戶各方面當然有問題，或者說業主也有問題，業主能夠幫忙的會盡可能去幫，但是業主本身也有他的限制。

我在這里舉一個例子大家可能會更加明白，在讀書的時候，我學過《救生員》，第一節課導師跟我們說，你嘗試救人之前，麻煩你自己搞清楚你有沒有能力救人。當一個人在水中掙紮，你自己泳術不高，或者還沒準備好，你就嘗試去救他，你們會一起死。

另一個例子，大家乘飛機，起飛的時候，服務員一定跟你說，假如在飛行途中有事故發生，氧氣罩會掉下來。當你嘗試幫你旁邊的人戴氧氣罩之前，請你先戴好自己的氧氣罩。

我們能夠幫租客的時候我們肯定會幫，但是我們首先要平衡自己的能力。大部分業主都可能會有他的借貸，如果他的财務狀況出現問題，他的借貸可能是收緊的，信貸評級首先會有所反映，這是一環扣一環的。所以不能只看單方面，我也希望租戶能夠明白。

現場提問：如何看待目前寫字樓的前景？續租情況如何？今年有多少租約需要重新談續租？會不會也出現一些退租的情況？資金有沒有一個适當的調整？

吳天海：你提的這個問題是一個很合時宜的問題。無論是寫字樓還是店鋪還是住宅，當一個舊約到期，大家要聊一個新約，續租也好，新租客也好，都一定是根據當時的市場水平進行厘定，所以會有一個自動調節機制。以前租的是100元一呎，今天跌到80元，很自然就會跟到80元的水平，不會再是100元。

因為經濟不明朗，寫字樓供求沒有以前那麼緊，供應沒有少，需求減少了，所以空置率有一個向上的趨勢，因此租金的增長自然沒以前那麼快，甚至可能有下調的壓力。

今年上半年，暫時還沒有很大的影響，但是空置率有可能會陸續向上升，這一點我們自己也在留意，希望能夠達到一個平衡，有适當的出租率，並且租金不需要下調太多，暫時可以保持住。

現場提問：第一，會不會考慮酒店項目重建為寫字樓？第二，你們在物業發展上會不會更積極？

吳天海：2017年，這家公司上市時我們已經定了一個方向，我們是一家以收租為主的公司，而不是以發展為主業的公司，所以我們暫時沒有計劃去拿住宅來賣。

至于會不會将酒店重建為寫字樓，沒有想過，因為寫字樓的供求也不一定是最好的情況，因為今天各行各業都受影響，只不過是酒店和旅遊業受影響的程度大于寫字樓，不過也不知道6個月之後、一年之後情形會如何。所以，我們不會僅就最近幾個月酒店的狀況去決定是否應該改建。

現場提問：剛才提到要提高适當的出租率，是否有具體計劃？減租方案如何？出租狀況如何？

吳天海：今天新的租金和一年前比較，按零售來說一定是跌了，至于說跌10%、20%還是多少，視乎地點、面積的不同，所以沒有一個標準的尺度。但是整體來說，今天的市況一定比一年之前弱了很多。