戴德梁行:北上表現依舊亮眼,辦公物業備受青睐

戴德梁行

2020-07-30 19:10

  • 2020上半年中國内地大宗交易市場共有884億人民币成交,其中北上兩地合計成交約700億人民币,占到内地總成交額的80%。

    北上表現依舊亮眼,辦公物業備受青睐

    中國内地上半年一線城市大宗交易市場回顧與展望

    上海,2020年7月30日——享譽全球的房地産服務及顧問服務公司戴德梁行,今日舉辦“2020上半年中國内地一線城市大宗交易市場回顧與展望線上分享會”,該活動匯集北上廣深四大一線城市投資精英,多維度解讀中國内地一線城市大宗交易市場現狀、分享各城市投資亮點、并對未來發展趨勢進行展望和預測。

    戴德梁行中國資本市場部執行董事蘇暐婷女士首先就2020上半年内地大宗交易市場“成交大數據”做了重點剖析,并與大家分享了戴德梁行資本市場部的成交喜訊,上半年由該團隊主導促成的交易超過130億元人民币,業内遙遙領先。

    關于全國數據,蘇暐婷女士提到,2020上半年中國内地大宗交易市場共有884億人民币成交,其中北上兩地合計成交約700億人民币,占到内地總成交額的80%;而廣州深圳區域成交額雖超過100億,但是與去年下半年相比,下降比較明顯。

    物業類型方面,辦公/研發辦公物業受到買家追捧,而零售物業成交宗數則有所下滑,從2019下半年的17宗下降至2020上半年的10宗。

    從物業投資中投資者最為重視的一個指标,資本化率來看,投資人對潛在投資項目資本化率要求進一步提高,業主對價格預期也更加理性,一線城市的辦公及零售物業的資本化率相對于2019年平均上升了10-30個基準點,倉儲物流資本化率相對于2019年平均上升10-20個基準點。

    繼全國成交大數據剖析之後,資本市場部北京、上海、廣州、深圳代表也就當地市場情況與投資熱點做了分享。

    中國資本市場部副董事總經理、北區資本市場部主管劉兵先生表示持續看好通州。“2020年上半年三峽集團正式簽約通州成大廣場,京杭廣場亦将打造成為北京北投愛琴海購物公園——商業與辦公大宗交易在通州的頻繁發生反映出市場對該區域的不斷看好。未來随着這些項目的落地、企業的陸續進駐,通州無疑将成為北京大宗交易的重要‘戰場’”。

    華東區資本市場部執行董事張維闵先生對于上海未來投資熱點提出了三大預測,他認為:“有穩定現金流、高出租率的寫字樓項目更受青睐;産業園區物業将受到追捧;自用型買家将成為資産收購主力。” 

    華中區資本市場部主管、執行董事蘇儉婷女士表示看好琶洲。她認為,琶洲作為政府定位的互聯網電商總部集聚區,随着唯品會項目的入市及阿裡巴巴、小米、豐樹、國美等一系列項目的封頂,總部集聚效應已初步顯現,未來琶洲或将承接珠江新城,成為廣州下一個CBD。

    華南區資本市場部主管、董事陳俊儒先生認為工業物流是深圳上半年一個别具特色的看點。他表示,上半年深圳出現3宗工業物業成交,貢獻約21%的交易額,超過去年全年占比,成為僅次于寫字樓最受歡迎的投資标的,未來工業物業或将成為深圳大宗交易市場上重要投資熱點。

    在問答環節,大中華區資本市場部總裁、中國資本市場部主管葉國平先生,就當前大熱的外資“新寵”、TMT、公募REITs等話題和各區代表展開了激烈的思想碰撞。

    關于外資比例,葉國平先生提問北京外資比例首次超越上海成為外資“新寵”,背後有何深層原因。對此,劉兵先生表示,北京租金最高,空置率長期保持低位,且cap rate又高過上海,在上海找不到合适投資标的外資基金也就将目光投向北京,增加在北京的項目配比;而張維闵先生則認為,論流動性而言,上海整體表現還是要優于北京的,且它的開放性的政策會吸引更多的其他類型投資人前來投資。

    同時,對于大灣區,葉國平先生提出如果投資人想乘上TMT的東風,在廣深之間該如何作抉擇。蘇儉婷女士表示廣州無論從空置率還是租金來看,表現都遠優于其他一線城市,市場韌性和抗風險性本就強大,加上行業集聚效應的帶動,像琶洲這樣“站在風口”的片區尤值得重點關注;陳俊儒先生則提出廣州偏“穩”,而深圳更有“爆發力”,作為最年輕的一線城市,深圳旺盛的需求及增長動力給足投資人對深圳甲級寫字樓的去化信心,年輕、有活力的人口結構帶來的強大消費升級需求與增長動能,亦将刺激零售物業未來的發展。

    對于上海,葉國平先生發問雖上海新興商圈甲級寫字樓空置率達32%,但新興商務區為何依然有成交。張維闵先生解釋稱,因TMT及高科技産業利好的客戶和不擔心上海次中心較大的未來寫字樓供給的客戶是構成新興商務區成交的主要原因。

    而關于目前大熱的公募REITs,葉國平亦提出公募REITs是否會對私募基金造成沖擊、未來又将如何影響。對此,劉兵先生認為,從香港、新加坡等成熟的市場來看,REITs的發行并沒有減少大宗交易的數量,反而是促進交易越來越成熟與頻繁;在今天這個市場其實是未來準備募集REITs,或者是在公募REITs退出項目的機構吸籌碼的好時機。

    審校:劉滿桃



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