高力國際：經濟活動全面回暖，商業地産未來可期

高力國際舉行了2020年上半年線上新聞發布會。會上指出，2020年第一季度，廣州甲級寫字樓市場自2012第二季度以來首次錄得負淨吸納量。 二季度以來，由于商業活動的恢復，租賃活動明顯回升，預計2021年後随着經濟的全面恢復和新增供應的減少，租金将穩步回升。

2020年上半年，深圳計劃新入市寫字樓項目相應順延，經濟下行收窄歸正的利好下，深圳甲級寫字樓市場逐漸得以恢復健康，交易活動也活躍起來，並且錄得近一年來首次空置率下降。國企業主租金減免政策支持租戶經營，在當前經濟環境和供需結構下帶動市場租金價格，各區租金都有一定松動下行，市場規模較大的福田和南山下降較為明顯。預計價格下行只是短期行為，未來随着經濟復蘇和深圳示範區效應，深圳甲級寫字樓租賃市場周期性回暖将實現。

廣佛肇地區的商業活動基本全面恢復，一季度孕育的常規電商及生鮮電商需求，在二季度開始逐漸釋放。廣佛兩城成熟子市場供應仍較為稀缺，本季度空置率維持在低位，租金水平保持穩健。預計将長期保持低空置率，租金平穩增長的态勢。2020年下半年，預計廣佛肇地區非保稅優質物流倉儲市場淨吸納将會繼續上漲。

1-6月，深莞惠區域錄得三個非保稅高標倉新增項目，供應約43.9萬平方米。得益于新增項目的較高預租，二季度末深莞惠市場空置率環比下降0.44個百分點至3.4%，而租金保持平穩為人民币1.44元/平方米/天。由于未來三年内計劃新增供應逐年減少，預測市場平均租金将會随着國内市場需求端的增長而穩定爬升。

房地産進入産業時代、存量時代；商服、産業項目供應持續增長，商服産品供大于求，未來将以消化存量為主；存量改造多元化來源，産業導入成為必需元素。因此，我們首先要确定發展方向；其次，要做好産業定位；第三，要制定招商策略；才能做好大灣區産業規劃與招商。

盡管社會經濟活動在上半年受到一定影響，廣深兩地共錄得大宗交易成交12起，超過19年同期11宗。交易總金額約為108億，交易面積約為35.7萬平方米。廣深上半年年交易總金額同比下降近兩成半，交易面積同比下降近兩成。

廣州甲級寫字樓市場概覽，新增供應及租賃行為預測:

随着第二季度經濟回暖，廣州甲級寫字樓市場交易轉趨活躍，淨吸納量達21,000平方米。2020年上半年廣州甲級寫字樓整體空置率為6.7%，租金為169元/平方米/月，預期下半年随着新增供應的入市，淨吸納量将繼續上升。珠江新城租金下調至179.4元/平方米/月，為租戶簽訂更為實惠的租賃條款提供了機會。受一季度停工的影響，約50萬平方米的甲級寫字樓新建項目順延至2021年交付，2020年全年新增寫字樓面積預計約為90萬平方米。

高力國際華南區董事總經理馮文光表示，2020年下半年廣州寫字樓市場有望繼續回暖。雖然TMT行業巨頭如阿里巴巴和唯品會預計至2020年底後才陸續進駐琶洲，但是與這些企業的關聯公司已經開始在琶洲預租，提前布局。預期更多的TMT企業将集聚在琶洲這個區域，加速電商總部這個片區的成熟。

深圳甲級寫字樓市場概覽，新增供應與租賃行為預測:

2020年上半年，由于受到公共衛生事件影響，很多公司擴張速度有所放緩，深圳甲級寫字樓市場較去年同期大面積段成交占比下降明顯，受到一些企業收緊擴張和搬遷決策影響，市場雖然成交在二季度逐漸恢復，但差于去年同期。由于金融行業呈現需求韌性，而福田作為金融行業集聚區域，福田的租賃成交占較高。南山作為科技行業聚集區域，成交活躍度較往年有一定降幅，不過需求扔較為穩健，前海得益于回巢補貼政策作用錄得的成交，較去年同期有顯著增長。

高力國際辦公樓服務部深圳董事周之惠表示，随着社會經濟逐漸歸正，我們預計寫字樓需求将會在下半年延續第二季度的健康表現。受一季度停工的影響，部分甲級寫字樓新建項目順延至2021年交付，2020年全年新增寫字樓面積由原來的112萬下修預計約為86萬平方米。由于供求關繫，激烈的市場競争環境環境随着更多新項目入市而加劇，租金依舊呈現下行壓力，預計未來兩年内年均降幅在2到5個百分點，2023年開始回升，年增在3個點左右。在新項目延遲的情況下，上半年穩健的需求帶來空置率下降，但随着新供應入市，空置率将有微擡。未來幾年，由于供應峰值出現在2022年，所以我們預計空置率将超過30%，次年随着供應降低，空置率恢復降至30%以下。

廣佛肇物流倉儲市場回顧及展望:

2020年1-6月，廣州市共有約24.7萬平方米非保稅優質物流倉儲新增供應入市，整體空置率升至14.9%。佛山北新增供應25.5萬平方米集中在一季度入市，由于這些新增供應在第二季度出租狀況良好，整體市場空置率在一季度的攀升後回落至7.2%，上半年淨吸納量為18.6萬平方米。與此同時，肇慶無新增供應，二季度開始租金企穩在0.73元/平方米/天。

高力國際産業及工業地産服務部廣州董事鄧智輝表示，預計廣州非保稅優質物流倉儲市場在2020下半年至2021年間将有超過62萬平方米入市。除8.4萬平方米新增供應位于物流倉儲成熟區廣州東以外，其余均在廣州北和廣州南，租金增長潛力或低于成熟市場。佛山新增供應亦集中在新興市場的佛山西和佛山北，短期内或将令空置率上升。2021年後，随着新增供應的減少，聚集度趨向成熟，去化将實現提速，租金增速加快。肇慶倉儲市場發展潛力巨大，目前市場存量僅為17.5萬平方米，2020-2021年間将有19.3萬平方米的新增供應入市，屆時存量将會翻倍。

深莞惠物流倉儲市場回顧及展望:

今年下半年，預計受到疫情催化而快速增長的電商網購産業和在“新基建”計劃下受益的科技與高端制造業将會持續吸納東莞和深圳内靠近制造業樞紐和市場需求端的高標物流倉儲。深莞惠地區2020年到2022年，預計高標倉新增供應将達到137萬平方米，其中約70%的新建項目位于東莞，且預計均會在2020年入市。而深圳和惠州在未來2年内則各有2個新建項目入市，深圳預計供應21萬平方米，惠州預計供應20萬平方米，共占總量的約30%。

高力國際産業及工業地産服務部深圳董事陳劍鋒認為，對消費内需的刺激提振和“新基建”項目的建設計劃将會擴大來自電商零售、科技和制造行業對高標物流倉儲的需求。建議仍有空余面積的倉儲業主可以關注來自高端制造和生鮮食品公司對物流倉儲的增長需求。從新增供應方面，上半年有三個新建項目入市，總共為市場帶來43.9萬平方米新增供應，且預租情況良好。深莞惠市場高標倉存量物業的平均租金和空置率依然保持穩定。考慮到未來供應預計逐年減少，建議在未來三年有潛在增長需求的租戶可以提前制定擴租計劃。

廣深大宗交易市場回顧與展望

随着目前市場的各種不确定性因素增多，投資風險上升，成熟商圈商辦類産品憑借其避險特性成為了投資人的首選。由于疫情的影響，線上消費需求快速增長，所以目前全球在物流倉儲物業的投資活動變得更加活躍。各投資機構加大了在中華區的投資布局，預計未來相當長時間物流倉儲都将是商業地産投資的熱點。長租公寓目前處于調整周期中，品牌整合，行業更加集中，在國家租售並舉的政策下依然具有很大增長空間，我們預計未來還将有更多的該類型的物業交易。

高力國際資本市場及投資服務部華南區董事林楚洲表示，受疫情影響，環球商旅受限，部分外資買家暫緩跨境勘址行程，所以跨境投資受到一定影響。雖然受疫情影響，很多機構的投資計劃被迫放緩， 但投資策略並沒有改變，所以預計成交會在下半年集中展露。由于市場租金下探，進而影響物業估值，部分業主對價格的期望有所松動和調整，所以對于投資方來說或将是一個入市的好時機。疫情對社會生活生産方式的影響呈現常态化，刺激了物流倉儲的快速發展，線上零售（尤其是新鮮食品快送）的需求急劇增加，進一步提升倉儲物業的投資價值和潛力。對于市場受到各種不确定性因素影響，投資人更加期望尋找到可以産生穩定投資收益的房地産投資標的。