6月中國物業服務TOP30報告·觀點月度指數

观点指数研究院

2020-07-24 18:44

  • 對比起2019年的物業上市“井噴期”,今年似乎有過之而無不及。

    觀點指數 進入2020年6月,又有四家物業企業成功登錄資本市場,物業行業發展迎來新的高峰期。對比起2019年的物業上市“井噴期”,今年似乎有過之而無不及。

    6月24日-29日期間,共有5家物企向港交所遞交招股書,分别是合景悠活、榮萬家、佳源服務、世茂服務、金科智慧服務。

    物業市場的火熱促進了更多的收并購事件發生,6月28日,時代鄰裡發布公告稱,以2.34億元收購上海科箭物業51%股權,後者在管面積約1600萬平方米;6月30日,藍光嘉寶與6家物企簽署股權協議,與1家物企業合作設立合資公司,新增在管面積875.4萬平方米。

    股價方面,月内一衆物業股延續了以往強勢,平均漲幅21%。值得注意的是,中小型物業企業表現更為突出,如銀城生活服務月内漲幅達115%、中奧到家漲幅達到206%,

    中奧到家漲幅或因與綠城服務達成合作協議:6月14日,中奧到家向綠城服務以每股0.98港元配售3692萬股,募資3600萬港元。10天後,綠城服務斥資2.21億港元向市場收購中奧到家1.23億股,成為中奧到家第二大股東。

    另一方面,全國各地持續推進老舊小區改造方案,為物管行業提供市場增量信号。

    萬科物業鞏固首位,城市服務熱度不減

    從“6月中國物業服務發展指數TOP30”榜單上看,萬科物業憑借運營規模的既有優勢,進一步完善社區空間、商企空間、城市空間“三駕馬車”模型搭建,每月有穩定的城市服務項目落地,繼續位居第一。

    6月8日,萬科物業河流水質科技管控項目數字化指揮中心落成揭牌,入局智慧水務市場,進一步擴寬其城市服務邊界。據了解,此前的2019年9月,萬科物業與深圳市生态環境局攜手,以1.9億元中标深圳市河流水質科技管控項目。開啟了“物業管理進河道”的水環境管理新模式。

    本月另一物業服務頭部企業在城市服務方面亦有新進展——6月5日,碧桂園服務與大連金普新區簽署合作協議。

    大連金普新區為東北地區第一個國家級新區,總建築規模約1500萬平方米,碧桂園服務以智慧物業、智慧科技平台、資産運營、增值服務等方式,整合城市空間運營與公共資源服務。

    來源:公開資料、觀點指數整理

    另外,永升生活服務順應物企入局智慧城市服務生态圈趨勢,與江蘇泗陽經開區攜手。據公司年初時透露,永升生活服務堅持“關聯方+招投标+戰略合作+收并購”四輪驅動的擴張戰略,使得在管面積實現了5年6倍、60%以上複合增速。

    資料顯示,永升生活服務在管面積來自招投标、戰略合作、旭輝、收并購占比分别為5:2:2:1。

    與此同時,雅生活這個月中标的環衛類型項目同樣值得關注。政府采購類市政環衛項目與物業管理模式類似,都具有輕資産投入、持續産生穩定現金流的特性。

    公開資料披露,2019年我國市政環衛市場規模3171億元,其中第三方市場化規模1422億元,可為物業管理行業帶來10%-20%營收增量,預計2024年第三方市場化規模可達3044億元。

    總體來看,物企參與城市服務已是大勢所趨,擁有優秀運營經驗的企業在城市服務方面加快了搶單節奏。

    可以預見的是,城市服務是一個雙邊需求的市場,随着規模越來越大,物業公司會找到更好的盈利點,同時與當地政府的合作将會更加穩定,實現可持續發展。

    中型物企股價逆勢走強,配股并購潮來襲

    過去6個月,物業行業面臨疫情帶來的挑戰,同時也讓社會和資本重新認識到物業的價值。

    物業股從年初起便水漲船高,觀點指數監測港股23家上市物業企業漲跌幅發現,本月一衆物業股票延續此前的強勢表現,月内平均漲幅21%。與之相對的,恒指月内漲幅6.38%,物業股繼續跑赢大市。

    數據來源:Wind、觀點指數整理

    整體來看,本月港股市場上有15家物業企業實現股價上揚,8家股價下跌。值得注意的是,本月頭部物業企業的股價略現頹勢,中型物業企業股價表現更為亮眼。

    如銀城生活服務月内股價上漲115%,市值較上市日翻倍;中奧到家股價大幅度拉升,月内漲幅206%,達到了上市以來股價峰值。

    值得注意的是,此前股價持續高漲的碧桂園服務、永升生活服務、保利物業等頭部物企業,本月則有不同程度的下跌,分别為-0.37%、-1.07%、-10.47%。

    一般來說,大部分物業股走勢強勁與其發展不無關聯。如背後的關聯地産公司增長強勁,可以獲得持續性的物業管理面積輸送,業績增長預期強勁,因此自然更受資本青睐,結合1-6月股價綜合表現來看亦可印證這一點。

    來源:Wind、觀點指數整理

    本月頭部物業企業股價異常,或許與配股潮有關。

    6月3日,綠城服務發布公告稱,公司拟向最少六名承配人合計配售2.666億股新股,預計融資總額約27.14億港元。綠城服務宣布配股後第二天,永升生活服務集團有限公司也發布公告稱,拟先舊後新配售1.34億股新股,預期此次認購事項所得款項總額為15.79億港元。

    随後,和泓服務、佳兆業美好均有配股動作。一連串的物業企業配股事項難免會導緻原股東所持股份遭到稀釋,由此引發市場出現疑慮,物業股整體似乎都出現了連鎖反應,月内體量較大的物業股出現整體下跌的情況。

    來源:企業公告、觀點指數整理

    從目前市場數據來看,規模仍是衡量一家物管公司的重要指标,擴大管理規模和增大市場份額仍是上市物管企業發展的首要目标。

    通過配股募資資金,以求盡早搶占更多市場份額,亦是物業企業彎道超車的手段之一。

    另一方面,通過配股擴充資金的窗口期或即将稍縱即逝。換句話說,得益與疫情期間全球經濟動蕩,物業行業的價值體現,具備穩定現金流的物管行業深受資本熱捧,整體股價實現上升。但随着市場複蘇秩序,物業行業是否會繼承前半年的熱度仍是未知數。

    盡管近期物業股股價略有回調,但通過對比與之關聯的房地産行業可發現,物業管理行業仍具有較高的估值,同時由于物業有較高的穩定性與業績增長性,相比其它行業而言,通過配股導緻股價回調的物業股,或許會更具有交易機會。

    撰文:陳耀國    

    審校:歐陽穎



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