6月商業地産資産管理創新力報告·觀點月度指數

观点指数研究院

2020-07-23 17:16

  • 科技與地産結合成為衆多公司未來探索的方向,在新基建政策下,未來對數據中心基礎設施的需求具備非常廣闊的發展空間。

    觀點指數 6月,光大安石和基匯資本位列“6月中國商業地産資産管理創新力排行”内地和非内兩個榜單榜首;而黑石集團排名略有下調,位列第五。

    過去這一月,基匯資本動作頻繁,繼收購了杭州阿裡巴巴全球總部附近寫字樓後,又與軟銀風投公司共同領投越南O2O房地産平台Propzy。

    除杭州外,上海寫字樓也是資本投資熱點。

    6月份上海共有3宗大宗交易,交易總額51.2億元,交易物業均為寫字樓。

    上海作為中國金融中心,盡管第二季度寫字樓空置率達到20.9%,但從長遠來看,核心區域寫字樓抗風險性、可投資性仍極具競争力。

    光大安石、基匯資本領航,黑石排名略有下滑

    據觀點指數發布,光大安石和基匯資本分别位列“6月中國商業地産資産管理創新力排行”内地和非内兩個榜單榜首。

    光大安石截至2019年管理規模突破1100億,成功投資退出逾100個項目,投資回報超過市場水平。疫情期間,光大安石旗下商場跟緊電商潮流,持續加碼線上小程序、直播等工具,并持續對旗下品牌進行調整、優化,以面對市場沖擊。

    非内榜首的基匯資本投資動作頻繁,6月5日收購了杭州阿裡巴巴全球總部附近寫字樓,該區域是杭州發展科技創新的重點區域,位于中央商務區未來科技城的核心位置,未來發展潛力巨大。

    杭州收購不久,基匯資本又與軟銀風投公司共同領投越南O2O房地産平台Propzy,融資金額為2500萬美元。考慮到越南所展現出的良好宏觀經濟,基匯資本對Propzy的業務及越南市場持有樂觀态度。

    月内不少企業對數據中心都表達出了不小的興趣,6月24日,黑石與中國領先數據中心服務商世紀互聯達成協議,投資1.5億美元幫助世紀互聯拓展數據中心業務;豐樹4.94億美元收購美國14座數據中心,将其管理資産價值增加至47.4億美元。

    相關數據顯示,中國2019年數據中心數量接近7.4萬,數據中心機架數量為227萬架,年複合增長率為16%,且仍在不停增長中。在國家新基建政策的大力推廣下,未來對數據中心基礎設施的需求将不斷提升,具備非常廣闊的發展空間。

    未來數據中心不僅在中國大有可為,在全球來看也是主流資産之一。據Synergy Research Group數據顯示,截至2020年第二季度,全球超大型數據中心增長至541個,五年内增長一倍有余。

    其中EMEA及亞太地區增長率最高,但美國仍占據最大市場份額,達到38%。在新加坡REITs市場中,三隻數據中心REITs:吉寶數據中心房地産信托、豐樹工業信托以及騰飛房地産投資信托表現強勁,在2019年平均總回報率達到了45%,位列新加坡REITs前20名。

    非内榜單中,黑石集團排名略有下調,位列第五。受疫情影響,黑石旗下一個利用杠杆投資商業抵押貸款支持證券的基金,資産在疫情期間不斷縮水,慘遭關閉。

    據惠譽國際評級數據顯示,因疫情導緻不少酒店等物業收租困難,美國CMBS違約率從5月的1.46%上升到6月的3.59%,CMBS市場持續低迷。

    黑石第一季度财報數據顯示,當期營收22.37億美元,同比增長10.47%,但淨利潤虧損10.7億美元,主要投資與績效分配均有大幅縮減。

    由于新冠疫情對經濟和市場環境的影響,黑石的機會型地産與核心增益型地産當季價值分别下降了8.8%、3.9%,私募股權投資組合則下降了21.6%,主要受石油能源影響。

    與此同時,黑石開始調整房地産投資戰略,将眼光轉向其他産業。

    鑒于疫情期間在線内容創作産業大受歡迎,黑石看到了演藝行業未來的巨大潛力,收購了一家擁有好萊塢三處電影制片工作室和五座相鄰辦公樓的合資企業49%的股份,其租戶為Netflix及迪士尼等知名企業。

    基礎設施類REITs試水,稅收痛點有望解決

    6月10日,中交路建成功發行國内首單橋梁基礎設施類REITs、央企首單基礎設施類REITs:中聯前海開源-中交路建清西大橋資産支持專項計劃,發行規模47.05億元。

    中交路建為中交集團旗下附屬公司,而中交集團作為全國最大高速公路投資運營商,在交通基礎設施領域處于全國領先的地位。

    據中交集團有關負責人表示,将以本次創新基礎建設類REITs産品為契機,積極申請參與公募REITs首批發行試點,發揮央企的帶頭作用。

    數據來源:觀點指數整理

    同為響應基礎設施REITs試點,重慶市政府于6月18日發布了《重慶市新型基礎設施重大項目建設行動方案(2020-2022年)》,預計未來3年内将投資3983億元,儲備375個新基建重大項目。

    該方案顯示,未來重慶将重點關注新型網絡、智能計算、信息安全、轉型促進、融合應用、基礎科研、産業創新7大基礎設施,鼓勵符合條件的企業發行企業債券、公司債券、資産證券化産品,提高直接融資比重。

    在響應國家政策的同時,基礎設施REITs的稅收問題一直是行業内關注的重點。消息稱,目前财務部正在研究REITs稅收政策,包括資産各個環節所涉及的稅項,以期解決其潛在的稅收痛點。

    從國際經驗看,REITs發展的一大要素就是稅收優惠政策,此前國内類REITs并不享受任何稅收優惠政策,增值稅以及所得稅雙重征稅等情況給産品收益率帶來了較大負擔,這也是國内類REITs市場并未真正發展壯大的根源之一。

    隻有解決了稅收痛點,公募REITs才能真正被市場大衆所接受,未來才能發展成為中國金融市場的重要支柱。

    被資本看好的杭州,但上海仍是投資熱門

    6月5日,基匯資本收購杭州歐美金融城46層甲級辦公樓成為圈内熱點。該大樓位于阿裡巴巴全球總部附近,主要租戶為阿裡巴巴集團。

    強勁的租戶資質無疑是該大樓受到基匯資本青睐的主要原因之一,另一方面,杭州自阿裡巴巴等科技企業崛起後,經濟發展在二線城市中具有很強的競争力,在長三角一體化中也占據了重要的戰略地位。

    數據來源:觀點指數整理

    值得關注的是,杭州的人才引進政策一直處于全國前列水平,2018年杭州對技術人才的吸引力首次超越北京,2019年人口流入56萬,位居全國第一。

    大量的人口流入帶動了工作人口激增,杭州寫字樓也開始成為資本投資熱點。2019年,凱德集團以110億元收購杭州科技園,成為當年杭州最大筆大宗交易。

    雖然目前杭州投資熱度不減,但未來市場的發展情況還有待觀望。據研究機構數據顯示,2019年第四季度杭州甲級寫字樓空置率達到16.3%,2020年由于疫情沖擊,上半年甲級寫字樓空置率攀升至25.4%。

    同時,據仲量聯行估計,随着2022杭州亞運會建設推進,2021年杭州寫字樓将迎來供應最高峰,或将達到2020年新增供應量的3倍。

    數據來源:戴德梁行,觀點指數整理

    對比杭州,一線城市的空置率也處于較高水平,唯獨廣州空置率處于低位,主要因為廣州寫字樓存量不多,且由于中心土地稀缺,上半年寫字樓新增多數均在黃埔、番禺等外圍區,這與疫情期間寫字樓重心外移的需求不謀而合。

    盡管上海寫字樓空置率達到20.9%,但在大宗交易市場上海寫字樓仍是投資熱點。

    疫情導緻的空置率上升屬于短期現象,長期來看上海作為中國金融中心,其核心區域寫字樓的抗風險性、可投資性一直廣受資本看好,但可能會受疫情影響導緻投資較為保守,大筆交易金額少有出現。

    撰文:周藝初    

    審校:歐陽穎



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