第一太平戴維斯：2020年第二季度廣州房地産市場概述

寫字樓 —— 租賃活動逐步復蘇，全市淨吸納量轉負為正

·2020年第二季度，廣州防疫形勢持續向好，經濟秩序進一步恢復。盡管整體經濟表現不及去年同期，但廣州信息傳輸、軟件和信息技術服務業營業收入仍實現增長。其中，互聯網和相關服務業逆勢同比增長22.2%，源自上述行業寫字樓租賃需求仍維繫活躍。

·整體而言，廣州寫字樓租賃市場于第二季度呈現復蘇迹象，市場搬遷、續租活動顯著增長，令全市淨吸納量轉負為正。但因境外疫情形勢反復及内外部經濟不确定性加劇，多數企業對成本支出态度仍保持審慎，故全市租賃需求增長承壓，淨吸納量仍不及去年同期。

·第二季度，位于越秀區的星寰國際中心交付入市，為廣州寫字樓市場帶來8.9萬平方米新增供應。全市寫字樓市場總存量随之微升至532萬平方米。

·同期，廣州租賃活動逐步恢復活躍，加之新增供應的預出租面積于本季度體現，全市淨吸納量轉負為正，達7,647平方米，但同比仍下降82%。截至6月末，全市平均空置率環比結構性上升1.4個百分點至6.5%。

·源自線下教育、外貿、制造業等行業租賃需求呈現萎縮迹象，部分中小企業出于控制成本考慮而縮減辦公面積。但源自信息技術、新媒體及金融業等行業租戶租賃需求仍維持活躍，成為本季度租賃需求增長的重要支撐。

·業主延續上季度以來審慎态度，多采取提高免租期、推出特價單位及提高傭金等軟性手段吸引租客。廣州全市平均租金環比下跌至人民币每平方米每月170.5元，租金指數環比下跌1.5%。

·本季度，廣州寫字樓投資市場無官方公布整售交易。在防疫形勢向好及資金流動性增強的綜合作用下，廣州寫字樓投資市場問詢量及實地考察量明顯增長，投資者背景亦愈發多元化。境外投資者多通過書面或是線上方式尋找投資標的，資金充沛的境内投資者投資興趣見漲。

展望

·2020年下半年，全市預計将有40.3萬平方米新增供應入市，廣州市場供應高峰将順延至2021年及2021年。随着新增供應的入市，全市空置率料将結構性上升，而租金跌幅或将小幅擴大。

·下半年，市場租賃活動多由内資企業所主導，外資企業對新租搬遷決策仍将維持審慎态度。而信息技術、新媒體及金融業等行業内租戶仍将是下半年租賃需求主要支撐點。

·多數投資者上調其收益率預期以對沖日益加劇的宏觀及微觀市場風險。在租金下行的前提下，廣州寫字樓資本值或将持續回調。

零售 —— 疫情負面影響于本季度漸現，全市空置率升至近兩年最高

·2020年1-5月，廣州市社會消費品零售總額累計達人民币3,422.8億元，同比下降11.9%，降幅較前四月收窄1.5個百分點。

·2020年第二季度，鑒于疫情對拟開業項目招商進程的影響，其入市計劃順勢推遲。因此，全市無新增供應入市，零售物業市場總存量仍維持542.1萬平方米。

·疫情的負面影響于本季度漸現。受年初以來疫情防控活動影響，部分中小型品牌經營業績欠佳，數月累積下其現金流已難維繫經營，最終于季内退租撤場。且該情況廣泛存在于各零售商圈，全市空置率也因此上升至近兩年最高水平。截至季末，廣州市零售物業市場空置率環比上升2.1個百分點至10.7%。

·季内仍現部分高奢集團旗下高端護膚、彩妝品牌進駐優質購物中心；同時，受益于母公司發展規劃，平價護膚、彩妝連鎖品牌亦是迅猛擴張。因此，季内護膚、彩妝業态整體租賃需求保持暢旺。

·盡管當前業主短期仍需面對項目租戶流失、空置率上升等問題，但其降租意願甚微。截至季末，全市租金指數僅環比下降0.3%，首層平均租金為人民币每平方米每月737.7元。

·盡管零售傳統型投資者對廣州零售物業投資市場遠期前景持樂觀态度，且季内市場問詢及訪問量有所回升，但綜合考慮項目價格及收益等因素，其對當前潛在投資機會仍持審慎态度，交易市場保持平靜。

展望

·由于疫情的負面影響已于本季度漸現，拟開業項目招商難度顯著增加，部分業主大幅推延入市計劃，2020年下半年全市預計有42.4萬平方米新增供應入市。

·疫情之于後市負面影響尚存，新項目招商預計承壓，加之現有項目空置尚需時日補足，2020年下半年全市空置率預計延續上升趨勢。

·2020年下半年，受非核心商圈新增供應影響，預計全市平均租金結構性下調。

住宅 —— 購房需求逐步釋放，一手住宅市場供需兩旺

·第二季度，盡管廣州限購政策整體未見松動，但廣州市政府亦通過加大優質土地供應、放寬人才落戶政策及放寬貨币政策等方式為疫情下住宅市場“纾困”。

·季内，多數開發商加速推盤節奏，全市供應面積達環比增長124.4%，同比增長32.4%，至292萬平方米。成交面積亦環比增長105%，至237萬平方米。

·廣州一手住宅成交均價走勢小幅下跌。截至第二季度末，全市成交均價環比下降1.1%，至人民币每平方米28,150元。

展望

·下半年，預計中國整體貨币政策仍将保持寬松基調，但邊際放松空間有限。而限購政策仍将維穩，短期内放松可能性較小。

·年内，廣州房企推盤節奏或将加速，市場供應料将上升，市郊區域（南沙、增城、花都及從化）仍将是供應主力。

·受壓抑的購房需求将進一步得以釋放，一手住宅成交量或将逐步恢復至去年同期水平。

·全市一手住宅成交均價料将保持溫和增長。市中心五區供不應求持續，成交均價仍将穩步增長。而市郊區域或采取以價換量促進去化，成交均價增長更為平緩。