一只水泵的資本話題：排名“第一”的物業股能做什麼？

觀點地産網 在物業這條愈發擁擠的賽道上，蝦米追求的是不被擠下去，但大魚則是要遊到最前頭。

年中臨近，物業股像是迎來一場狂歡，前有荣萬家、合景悠活同日遞交招股書，後有金科智慧服務IPO申請資料獲證監會受理。

七月初，這個“造富”的行業依然喧鬧，金融街物業、弘陽服務上市首日股價一路上漲，而正荣服務明日也即将逐鹿資本圈。

一衆物業公司争先恐後尋求上市的景象無疑很吸睛，不過，站上千億市值的碧桂園服務似乎不甘被擠出話題中心。

7月8日碧桂園服務官微宣布，其與深圳市鴻效節能股份有限公司達成股權合作，雙方将共同組建“廣東碧鴻節能科技有限公司”合資公司，旨在引入鴻效節能水泵房節能改造的專業服務能力與經驗，通過EMC模式進一步提升碧桂園服務在管項目能耗效能與服務品質，拓展服務邊界。

目前，雙方已經在5個項目啟動合作，碧桂園服務通過總部、區域、項目多層次配合對接，已向鴻效節能方面輸出待改造項目清單，後續雙方将加快評估與項目改造流程。

這一舉動多少有些令人費解，畢竟水泵節能業務與傳統的物業管理業務並不相關。

從碧桂園服務的角度自述，水泵節能業務是它在能源領域的新嘗試，甚至未來還将成為新的利潤增長點。

另一方面，精明的投資者或許會質疑，這會否只是“畫出來的大餅”，充其量是為了鋪墊一個資本市場上的好故事而搞出的花樣？

造一個噱頭、講一個好故事，确實往往可以讓資本聞風而來，讓投資者買單，從而帶來更高的估值、更多的話語權與資源。而這或許是“排名第一”碧桂園服務，也不得不去學的一門功課。

即便行業内說着“這行業還是一個大行業小公司的狀态，遠不到大家真刀真槍拼的時候”，但無可否認，随着物管行業逐漸站至風口，未來還仍将吸引來大批上市企業，賽道只會更加擁擠，競争只會更加激烈。

碧桂園服務能做什麼，才能保持做一直遊在前頭的大魚？透過這看起來毫不相關的水泵節能業務背後，又能窺視到這家市值1127億港元的企業哪些成色？

衆所周知，物業股之所以能提到資本的青睐，很大一部分原因正是由于輕資産結構、現金流充足、負債健康等要素。财務數據上看，截至2019年底，碧桂園服務銀行存款及現金總額約69.26億元，較同期增加了30.45億，增幅近1倍，這一在手現金流量遠超同行。

同時，當年經營活動所得現金淨額32.57億元，同比增幅約110.3%，是年内淨利潤的1.9倍。

負債上，截至去年底碧桂園服務總負債為65.90億元，與2018年相比漲幅達106%；其中流動負債64.27億元占比較高。資産負債率則為53.71%，與2018年相比下降約4.1%。

不過，值得注意的是，物業公司的負債往往屬于合同負債，是由于未提供相關服務時客戶支付的墊款所導致的，這類負債往往基本是沒有無利息負擔。

除了基本達標的現金及負債情況，物業公司的規模水平及業績确定性也十分重要。截至2019年底，碧桂園服務的管理面積規模與萬科物業、彩生活、雅生活均處于第一梯隊，達3.61億平方米。

業績增長空間上看，背靠銷冠碧桂園，碧桂園服務在很大程度上可以領先其他物管公司。不過，尋求第三方外拓及降低關聯性也是上市之後碧桂園服務所極力争取的，2019年報顯示，在當年物管服務收入中有74.8%來自關聯方即碧桂園集團開發的物業，同比下滑13.8%；來自關聯方的收費管理面積占比為73.9%，同比下滑6.2%。

這樣的比例，相比于剛遞交招股書、九成收入來自于母公司的合景悠活來說，自然優越得多。但相比于來自雅居樂開發的物管面積占比23%的雅生活、未披露具體數據的萬科物業，又還差了一截。

另據業内人士透露，在進行外拓項目時碧桂園服務的中標率並不是那麼穩定，如在一線城市的話二十余個項目可能只有不到10個項目能入選，且最終還要通過搖号确定中標物業。

此外，營收質量也是資本市場觀察物業公司的一個維度。反映到數據上看，毛利、業态結構這兩者更是息息相關的。

2019年度碧桂園服務收入同比增長106.3%至96.45億元，但是從盈利水平上看卻“增收不增利”，期内碧桂園服務整體毛利率由2018年底的37.7%下降6個百分點至約31.6%。

這與碧桂園服務一項近幾年新拓的非住宅業務相關。

于2018年，碧桂園服務進入“三供一業”中的物業管理及供熱的分離移交改革領域，其中最大合作項目便是承接中石油“三供一業”國企改革項目。

于2019年，碧桂園服務已全面完成“三供一業”改革物業管理及供熱業務的過渡接管，實現全國955個項目承接協議的簽訂。

然而，雖然在規模和營收上有絕對性增長，如已實現接管的物業管理項目收費管理面積約為8490萬平方米，年内産生收入約5.25億元；但從成效來看，不管是接管物業管理項目或是供熱業務，這兩個分業務的淨利率、毛利率低于目前碧桂園服務在管項目的指標水平。

其中，毛利率方面，物業管理項目為13.4%，供熱業務為6.%，也正因此拖累了碧桂園服務2019年度的整體毛利率。

“‘三供一業’目前收益較差，但是非宅物業是碧桂園服務必須要去拓張的，這可以說是目前碧桂園服務在資本市場上的一大缺點了。”業内人士補充稱，新進入的水泵節能業務更多可能是考慮與“三供一業”業務的互動，借此節省一定的經營成本來提升經營利潤。

另據觀點地産新媒體了解，目前碧桂園服務在業态組合方面，約90%是住宅物業，10%是商業、寫字樓、工業園區、城市服務等非住宅物業。

碧桂園服務近年來也在計劃增加非住宅物業，尤其是高盈利的商業物業。去年，碧桂園服務以3.75億元代價收港聯不動産全部股權，該物業公司前身為港聯物業，此前由合富輝煌持股85.5%，服務超過350座涵蓋中高端住宅、寫字樓、商業綜合體、公建、産業園等各類不動産。

對于該筆收購，彼時碧桂園服務總經理就稱，港聯不動産是以商業物業為主的公司，可以補齊公司短闆。

而放眼到如今的物業行業，在資本市場追捧下，商業物業也成為物管公司的目標，如萬科物業就與戴德梁行聯手成立合資公司，並喊話希望未來萬科物業商企和住宅業務比例可以做到1:1。

競争總是不斷的，最近城市服務領域又成為了保利物業、萬科物業、龍湖物業、碧桂園服務的新賽場，而“綠城們”又在後方趕來。

規模、營收、市場化、盈利水平、業績增長性……這條頭部公司的市占率不過2%-3%的賽道上，小魚與大魚們看似和諧，但又似乎都岌岌可危。“排名”第一的碧桂園物業尚且需要借力一只水泵出圈，而他人又須怎樣争食蟲餌？