仲量聯行：上海辦公樓租賃活動復蘇，住宅成交量明顯回升

2020年7月9日，上海——随着上海下調疫情防控應急響應級别，商業活動逐漸回歸正軌，消費者信心得以提升。仲量聯行華東區董事總經理吳允燊表示：“在政府及企業的共同努力下，上海房地産市場活動也逐步恢復。辦公樓租賃活躍度復蘇，非中央商務區的租賃活動相對活躍，需求仍以成本控制型為主。住宅供應放量，受疫情影響的購房需求集中釋放，成交量顯著回升。” 零售物業方面，社會零售總額降幅收窄，租賃需求仍顯疲軟。物流地産租賃市場保持活躍，需求主要來自國内外第三方物流和貨運公司。投資市場繼續放緩，市場總成交量同比下滑，但自用型買家保持活躍。

甲級辦公樓

二季度上海辦公樓租賃活躍度復蘇，租戶在企業選址中更注重控制成本，使得一部分非中央商務區受到更多關注。由于租戶普遍采取更為謹慎的租賃策略，全市續租率繼續提高。出于成本考慮，企業向租金更優惠的非中央商務區搬遷的趨勢仍在持續，受此影響，第二季度中央商務區的淨吸收量為負2,600平方米。非中央商務區的淨吸納量達8.6萬平方米，其中前灘闆塊吸引了衆多有控制成本和整合需求的租戶。仲量聯行中國區商業地産總監張靜表示：“二季度辦公樓租賃活動復蘇，但疫情後市場仍然承壓。科技新媒體、醫藥及金融服務業的租賃需求保持韌性。”

在疫情導致施工延誤後，一些業主加快了在建項目的工程進度，二季度共有六個非中央商務區的新項目竣工，總建築面積達29.5萬平方米。但另有部分業主為應對激烈競争和供應壓力，策略性地推遲了項目竣工時間。

在疫情的持續影響下，二季度租金跌幅擴大。中央商務區的租金環比下跌2.6%，非中央商務區的租金環比下跌3.8%。在供應增大和需求放緩的市場環境下，業主提供了更多優惠條件以吸引租戶，例如更長的免租期和定制化裝修服務等。

産業園區

産業園區租賃需求保持穩定，科技企業保持活躍。二季度有三個位于漕河泾闆塊的項目竣工並取得較高預租率，分别是漕河泾中心、桂谷大樓和光啟園四期，共計新增供應20.6萬平方米。一部分産業受益于5G、人工智能與集成電路等“新基建”政策的影響，租賃需求相對活躍，尤其是在漕河泾和張江闆塊。此外，疫情讓人們更加關注健康，與疫情相關醫藥公司也有所獲益，其租賃需求保持活躍。即使受目前辦公樓市場的大量供應及經濟的不确定性影響，業主仍然對租金保有議價空間。二季度産業園區平均租金錄得人民币4.4元每平方米每天，較上季度小幅下滑0.9%。

零售物業

社會零售總額降幅收窄，但租賃需求仍顯疲軟。業主和零售商通過各類促銷活動以及延長夜間營業時間等方式，積極推動零售市場的復蘇。多個美妝集合店品牌逆勢擴張，而快時尚品牌則在業績下滑和庫存積壓等壓力下加速行業洗牌。仲量聯行中國區零售地産部總監隗然表示：“核心商圈業主上調餐飲租戶占比，尤其是中式簡餐、休閑飲品及甜品店占比。兒童零售及教育類品牌繼續保持線下門店擴張，但兒童娛樂類租戶擴張步伐則有所放緩。”

二季度無新增供應，虹口區一百貨商場退市。租賃疲軟延長了項目招商談判周期，使得更多項目開業延期。核心商圈大批項目進入集中調改導致全市零售物業整體空置率攀升。核心商圈空置率由一季度的9.3%環比升至12.5%，主要是受到多個項目本身的租戶調整及疫情的持續影響。非核心商圈空置率環比由10.2%升至11.4%。在周邊居民的剛需消費及較低運營成本的支撐下，社區型購物中心韌性凸顯，使得非核心商圈的空置率升幅較核心商圈小。

核心商圈零售物業首層租金同比下跌約2.3%至人民币48.8元每平方米每天；非核心商圈首層租金同比下跌約5.3%至人民币19.2元每平方米每天。二季度更為明顯的租金跌幅也反映了當前業主和租戶所面臨的挑戰。業主對于租金優惠條款的談判持更開放的态度，尤其對于值得合作的品牌。租戶則傾向于通過簽訂更短的租期和租賃更靈活的空間來減輕運營壓力。

物流地産

物流地産租賃市場保持活躍，需求主要來自國内外第三方物流和貨運公司。一家醫藥公司在青浦錄得較大租賃面積。二季度未見大面積冷鍊租賃成交，但相關問詢量依然保持強勁。盡管租賃市場保持活躍，但新竣工項目的預租相對緩慢且部分租戶租賃期滿後選擇退租。例如，一家時裝零售商受疫情影響提前終止租約。受此影響，全市淨吸納量錄得負值。

兩個項目入市標志着上海物流地産市場一年多以來首次迎來新增供應，分别是位于浦東機場的豐樹歐羅二期翻新項目（36,000平方米）和位于松江的龍地天馬項目（71,775平方米）。受新增供應影響，市場平均空置率上升2.2個百分點至7.5％。仲量聯行中國區工業地産部供應鍊與物流地産總監黃晖表示：“嘉定和浦東大金橋等細分市場由于租賃需求強勁且空置率較低，租金增長最為強勁。盡管二季度整體空置率小幅上升，但在這些細分市場的租金增長帶動下，二季度上海物流地産整體租金保持上漲趨勢。”

住宅

二季度，因疫情延遲的購房需求逐步得到釋放，同時大量新增供應為買家提供更多選擇，一手住宅成交量顯著回升。整體市場共成交約240萬平方米，環比增長153.1%，同比增長12.5%。高端住宅成交量環比大增342.8%，同比增長148.4%至1,222套，達到2016年以來的季度最高水平。

因疫情推遲的項目在二季度集中入市，同時開發商為緩解資金流壓力而加速推盤，導致整體市場新增供應量出現大幅增長。高端市場有九個項目開盤，共推出1,602套住宅，創下2008年第三季度以來的最高水平。由于限價政策的松動，新開盤項目獲取了更高的備案價格，使高端一手住宅價格環比上漲0.3%至人民币119,660元每平方米。

預計2020年下半年地方政府将繼續放松供應端政策，包括增加土地供應、放松限價政策以及加速預售證審批流程等。但預計限購政策和首付要求等需求端政策仍将保持緊縮。由于受疫情延遲的購房需求已在大量新增供應集中入市時釋放，且下半年需求端政策可能不會有實質松動，加上宏觀經濟的不确定性依然存在，預計 2020年下半年住宅成交勢頭可能有所放緩。價格方面，限價政策松動下，一手住宅價格可能繼續迎來溫和增長。

投資市場

2020年第二季度上海房地産投資市場成交平淡，共錄得人民币174億元的成交，同比下降40%。辦公樓闆塊仍是投資者首選，第二季度辦公樓成交量達到135億元，占上海投資市場總成交量的77.7%。

自用型買家更為活躍。鐵獅門以人民币17.6億元的價格将上海浦東前灘的一處辦公樓出售給TST庭秘密。上海銀行以人民币49億元的價格收購了位于綠地外灘中心的T2号辦公樓。預計今年自用型買家将會更為活躍。

放眼全年，預計上海投資市場的交易總額将會低于過去連續四年的千億體量。投資者将保持謹慎樂觀态度，辦公樓這一資産類别仍将是投資者的首選。仲量聯行中國及華東區投資部總監葉建成表示：“國内投資者，尤其是保險公司和自用企業，将成為投資市場的主導力量。”