勒泰的能力自信:用優質基因對沖外界環境的不确定性

观点地产网

2020-07-07 16:54

  • 勒泰始終堅持維護利益相關者、股東的長遠利益,不因暫時的行業環境動蕩改變企業的“初衷”和“根本”。

    高瞻遠矚的公司恪守着自己的企業基因,始終會保持穩健的步伐,用自己的超級确定性對沖外界環境的不确定性。優秀的基因為企業植入了發達的“根系”,擁有龐大根系的企業,飓風是撼不動的。

    作為紮根商業市場22年,先後在華北多地布局,并曾在美國、加拿大等地落子的勒泰,是在中國經濟高速發展的20年間發展起來的一家商業資産運營商。勒泰成立那一年,騰訊、京東、華夏幸福等新生企業在大江南北遍地開花,中國商界的星空群星閃耀。

    一個經得住考驗的企業,不論逆風還是順風,都應從容不迫。尤其是在順風時,就已具備逆勢生長的能力。

    衆所周知,目前,加之疫情突發,外界環境表現不妙。雖然市場有堪憂之處,但是勒泰仍在淡定地按照自己的發展節奏,按部就班完成着頂層戰略問題的系統性規劃,在業務戰略和組織發展戰略等方面進行着叠代更新。

    勒泰的淡定,源于核心業務的潛力:2019年,勒泰旗下一個單體項目年銷售額可達到18億,客流總數近半億。對于勒泰布局的二線城市來說,堪稱為人氣之王,其投資和财務的綜合表現甚至可比一線同類項目,業内專家組考察時曾發自肺腑而言“市民的幸福指數高,勒泰中心絕對功不可沒。”。勒泰旗下開業項目均有出色的商業表現,在市場堪憂的情況下,保持着穩定的客流增長、投資回報率也逐年攀升。

    探本溯源,勒泰有自己的堅守和原則,那就是對于基因的恪守。也正因如此,勒泰可以承受住市場的潛在動蕩。

    常有從業人員抱怨中國購物商場過剩,事實卻恰恰相反。同質化的商場泛濫,但勒泰相信與己無關。“連鎖不複制”,是勒泰的設計理念,走差異化路線,填補二三線城市中高端消費群體需求空白,不僅與市場同類産品避免同質化,勒泰譜系的産品也各有千秋。

    勒泰自始至終都在堅持的:優秀的位置;精益求精的前瞻性設計;高端豐富的品牌業态;與城市發展命脈的結合。這是勒泰産品的基因。

    優秀的位置。在城市的選擇中,勒泰并不限定在幾線城市去發展,而是因地制宜,進不進那個城市取決于有沒有合适的位置。

    合适的位置有兩個選項:一是在一個城市的核心位置;二是城市發展新中心。因為核心位置可以輻射到更大範圍的客群;而城市發展新中心将有機會塑造一個新的核心位置。

    不同于大多數購物中心所追求的,必須要是成熟地段。勒泰把城市發展新中心作為選項,不甘僅僅作為城市發展的“添彩者”,也要作為區域發展的引領者,這是一個企業應擔的社會責任;社會責任之外,是對投資人負責的相耦合。

    勒泰旗下項目唐山遠洋城就選址于城市發展新中心,項目建成後,所在區域由城市邊緣位置直接升級為城市核心位置,周邊新開住宅由7個突破到20個,商圈覆蓋人口80萬。自項目投入運營,每三年實現一次跨越式發展,投資回報率始終處于同類産品前列。

    精益求精的前瞻性設計。勒泰自比為“工匠”,對每一個産品精雕細琢,确保每一個投入運營的項目可以持續穩定盈利,随着新品叠出可以通過升級改造始終引流消費潮流。勒泰保持着對産品的精益求精,僅在國内慢工細活打造出4個城市商業綜合體。石家莊勒泰中心是勒泰經過8次易稿,曆經10年打磨孕育出來的産品,一經面世,成為全城購物的首選地乃至全國業内人觀摩的對象,産品開發運營前期的精益求精與其後期亮眼業績表現密不可分;唐山遠洋城已運營近15年,經過不斷升級改造,目前無論從外觀還是内部陳設來說都如同近期新建購物中心,堪為當地購物中心的典範。

    勒泰旗下項目——唐山遠洋城(現已運營15年)

    高端豐富的品牌業态。勒泰産品的差異化重點體現在品牌業态的布局。像很多具備零售經驗的商業資産運營企業,勒泰在産品業态布局上有自己獨特的零售思維,好比“城市花藝師”,對品牌業态進行有效的排列組合,在保障入駐品牌發揮最大效應的同時,保障勒泰的租金收益。

    此外,勒泰注重以“資産管理”的方式,強化對品牌的汰換更新,品牌就像人一樣,有集群效應,高端品牌在低端商場會顯得極為另類,同樣,低端品牌在高端商場也會不自在。勒泰項目為城市中高端人群定制,引進品牌也秉持着自己的原則,需為亮眼的國内外優質品牌,尤其注重引進可以填補城市空白的高端體驗式業态。高端品牌的組合與購物中心設計、品牌優勢的呼應,有助于提升商品的利潤邊際,邊際利潤提升後商戶的付租能力将大大加強,消費者的購物體驗也會大大提升,購物中心的“人、貨、場”生态鍊才能達到最佳平衡狀态。

    與城市發展命脈的結合。入駐一座城市之前,先要考慮這座城市的發展大綱,如果城市發展大綱與勒泰商業理念不相符,勒泰絕不會勉為其難。不會100個産品都是1個模樣,勒泰做的每個項目都與當地文化特色相結合,“聞味”城市,确保産品出來可以為城市藝術品,更是當地居民熱衷的産品。

    高端品牌集中于一線城市,二三線城市專做高端品牌的購物中心少之又少。随着中國經濟的發展,中産消費人群崛起,二三線城市人群對高端品牌的追求更甚,常常會驅車前往一線城市購物。勒泰早早意識到了這一點,把中高端購物中心搬到二三線城市。常有人擔心如果消費力跟不上,商場的盈利能力如何來保障。對于一線城市來說,高端品牌業态呈飽和狀态,市場新生容量有限。優秀的二三線城市,無論從市場容量、購買能力還是市場需求都有絕佳的投資價值。

    勒泰購物中心内景

    另辟蹊徑,避免與同類企業激烈地拼争大蛋糕;着眼于二三線城市中高端人群這類細分人群,勒泰所享有的蛋糕面積更大,也因捷足先登,勒泰已培育出大量的細分人群。如果沒有大量的忠粉和新粉,在一個300多萬人口規模的中型城市,是很難做到年近半億的客流。

    産品基因使勒泰在應對行業惡劣環境時所受影響甚微。這幾項基因的存在,使勒泰産品成為可塑性極強的項目。前瞻性的視角讓勒泰産品始終位于所在城市的“頭牌”位置,可以與之媲美的購物中心在同一城市寥寥無幾。“哪怕是若幹年以後,我們也會對我們的項目保持十分的自信,并非我們自信如今的項目在若幹年的市場仍會獨占區域市場的鳌頭,而是我們在産品打造的同時已經規劃好了産品升級空間,可以随時經過升級改造便可煥然一新,不斷持續優化更新。”勒泰掌門人楊龍飛曾言。

    對于每一個投資決策,勒泰謹而慎之,避免因倉促決定“隻顧救火”而影響長遠發展。勒泰始終堅持維護利益相關者、股東的長遠利益,不因暫時的行業環境動蕩改變企業的“初衷”和“根本”。

    想要更好地避風遮雨,就要在晴天修房頂。深植根本之外,勒泰也在順應時代發展進行着自身升級。從管理提升的維度,勒泰将橄榄枝投向天南地北優秀的職業經理人,廣羅行業内外的新鮮血液優化着組織的循環系統,強大着組織的防禦體系,同時,借助外腦,與德勤、微軟等頂尖企業通過在戰略、管理、智慧方面的結盟,讓勒泰具備更為優秀的發展能力。

    因此,“萬事俱備”的勒泰從來沒有害怕過市場大環境帶來的沖擊,有能力、有信心應對正常的市場、經濟波動。曾有人疑慮勒泰存在負債問題,恐會帶來危機。勒泰作為規模已達到300億的重資産運營企業,一次性投入大,投資回報周期長,更需大量資金去滿足其對于價值實現的要求。負債就是阿基米德撬動地球的杠杆,把它維持在合理的水平,它就是安全有利的武器。企業合理地利用債務,才能将經營利潤最大化,才能給投資人帶來更大的回報。勒泰有穩定的淨利潤,且業務穩定健康,适合長線投資,對短期負債并不恐慌。

    誠如勒泰集團曾在年報中所提及:“一如既往,本集團将持續關注質量、運營和服務,關注承諾兌現,關注過程管控,關注可持續發展。”勒泰不會拿自己和競争對手去比較,隻會和自己去比較,今天的勒泰一定比昨天的好,明天的勒泰也一定比今天的好。勒泰的基因模式也不會輕易地被複制,20多年的經驗沉澱使勒泰不同于任何一家行業内的商業地産商。作為商業地産領域的中流砥柱,勒泰正在用自身的文化、優質的産品去改變城市生活,堅定不移地走可持續發展之路。

    審校:武瑾瑩



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