世說 | 奧園卻步集

觀點地産網 7月3日，在完成股權過戶後第三天，備受矚目的奧園集團與京漢股份的收購案被傳一些消息。

有報道以京漢股份債務危機、交易收購款支付、項目交割等方面為切入點，對交易進展是否順利提出質疑。

據此，奧園、京漢雙方聯合發布澄清聲明，表示收購後續的相關工作正在按照協議約定推進中。“收購款項均按時足額支付，履約情況正常……雙方期待通過本次交易合作，共同推進京漢股份未來實現高質量、可持續發展。”聲明稱。

盡管上述消息所描述情況真僞存疑，但市場對此事的關注，也多少透露出對奧園進行公司股權層面的收並購或入股，是抱有一些懷疑态度的。從中體産業和百年人壽，該公司近年來對大型並購入股的成功經驗不多。

因此值此機會，我們或可以回顧一下奧園過去有代表性的兩次入股嘗試，權當溫故知新。當然，在讨論這兩宗交易的時候，亦要結合奧園的發展進程進行觀察。

收並購策略

總結奧園集團的發展歷程，這家近幾年快速崛起的房企繫以收並購立身。

據觀點地産新媒體了解，奧園于2013年第一次提出三年規劃，對外公布确立“商住雙線發展”策略，並宣布進入快速發展周期。當時，當時奧園管理層已開始強調收並購的重要性。

2017年，奧園提出第二個三年計劃，規劃年内要北上進入多個省市，初步建立環渤海區域、華東區域、中西部核心區域和華南區域四大片區。

2018年則圍繞重點區域的城市群，在新進入城市及周邊擴大投資規模，加大對一二線城市周邊衛星城的投入。2019年，奧園将主要關注已進入市場的産能和份額提升。

三年内，收並購策略發揮重要作用。與世茂集團類似，奧園收並購也基本從項目層面入手。大多數情況下，一次只收購少量項目，奧園占大股（約70-80%）並操盤，讓土地方跟着賺錢。

資料顯示，奧園2017年新增土地儲備1286萬平方米，其中股權收購約66%，資産轉讓大概有15%。換句話說80%以上的項目都是通過並購而來。

翌年奧園新增可供開發的建築面積1568萬平米，收並購項目占89%；而2019年的數字是79%。這年奧園開始熱衷于産業拿地，年内新增可開發建築面積約1609萬平方米。

三年激進土地策略為奧園提供合共4463萬平方米價格低廉的可銷售土儲，平均土地成本僅約2688元/平方米。期内，奧園合約銷售額亦突飛猛進，2017年-2019年銷售平均復合增長率達到61%。

不過另一方面，随着銷售快速增長奧園的土地儲備顯現疲弱。截至2019年末，該公司擁有土地儲備總建築面積約4503萬平方米。其土地存續比繼續維持在2018年的水平，即3.85年。

土地問題是制約奧園未來發展的重點。所以盡管今年奧園定下的銷售增長目標只有12%，為近年來的最低水平，但它仍堅持不削減土地預算，繼續按照“合同銷售的30%-40%作為預算用于增加土儲”的準則擴張，為2021年預期到來的銷售復蘇做準備。

若用這個角度去觀察中體産業、百年人壽、京漢股份三宗交易。奧園的個中目的，最顯而易見的均是獲取土地，其余則參雜一些更復雜的任務：如北上、上市平台，業務協同等。

中體産業

奧園在2017年起開始全國擴張，從南方基地北上拓展成為企業發展重要一步。該公司希望在一些重點一二線城市站穩腳跟打造城市群效應，並伺機進入一些三四線城市。

而當年，正值體育小鎮概念走紅。住房城鄉建設部、國家發展改革委及财政部在2016年7月發布《關于開展特色小鎮培育工作的通知》，提出2020年前要培育1000個各具特色、富有活力的特色小鎮。

奧園于2015年在文旅闆塊旗下設立廣州奧園特色小鎮建設開發有限公司，随後以“産業鍊+文旅”小鎮模式，建設了奧園（英德）心花小鎮、奧園（韶關）文旅城、恩平泉林黃金小鎮等多個特色小鎮項目。特色小鎮屬于除收並購之外，奧園在拿地方式上的一種補充。

在這一背景下，因為業務協同性強又有歷史淵源，中體産業這一標的進入到奧園法眼。

標榜以地産+體育起家的奧園，其前身金業集團就曾于1998年起，與中體産業合作開發了北京、上海、廣州、天津多個奧林匹克花園項目。但不久後，雙方則因争奪“奧林匹克花園”品牌決裂，奧園也從北方市場撤離。

2016年11月，國家體育總局體育基金管理中心向中體産業發函，宣布拟轉讓其持有的全部中體産業約22.07%的股權，前後經歷兩次招標。

第一次招標吸引了北京翔明體育文化有限公司、新理益集團有限公司（劉益謙旗下）、天津樂體安鴻體育文化發展有限公司（樂視體育）和深圳市鵬星船務有限公司（佳兆業郭英成旗下）四家企業參與。

但四家公司均因“意向受讓方未能達到基金中心的公開征集條件”而投標失敗。據了解，中體産業股權受讓方資格條件為：受讓方或其實際控制人設立三年以上，最近兩年連續盈利；具有明晰的經營發展戰略；具有促進上市公司持續發展和改善上市公司法人治理結構的能力；受讓方需承諾在一定期限内注入中體産業。

第二次招標，則只有奧園集團參與。方案敲定為奧園将按照每股價格不低于17.53元，收購中體産業22.0733%股權成為第一大股東，交易代價約32.65億元。

當時市場對這宗交易十分看好，認為奧園並購入股中體産業将重提當年體育地産的故事。奧園有望利用中體産業在體育方面的資源，以體育小鎮的概念增強拿地能力。有市場人士分析：“中體産業拿地建設場館並運營，場館周邊的配套土地則能供奧園開發住宅及商業等。”

同時，入住中體産業也将令奧園新增一個A股上市平台，往後文旅資産注入、融資、借殼上市等都方便操作。

但最終，“由于我們和中體在招標的條件上存在一些分歧，我們最後放棄了投標。”奧園與中體産業的交易也因不符合征集條件而擱淺。

此後，奧園獨自與青島即墨通濟新經濟區簽約，宣布打造一個占地面積6000畝的體育小鎮項目。“北上”也找到替代方案，奧園選擇與天同宏基合作，收購了後者多個位于青島北京及環京區域的住宅商業和舊改項目。

百年人壽

去年，奧園在拿地層面逐漸将天平向産業協同方面傾斜。随着旗下物管公司奧園健康生活集團的成功上市，奧園希望通過多元化業務在資源儲備上反哺主業的意願更加強烈。

2019年7月19日，奧園公告稱拟斥資32.6億元，收購中型險資企業百年人壽約13.86%股權，成為其控股股東。

“保險和公司其他闆塊有一定的協同效應。百年人壽是廣州農商行的第二大股東，公司跟廣州農商行是有合作的。”奧園管理層在去年解釋，“百年人壽本身跟奧園健康的醫美、康養這個闆塊，還有奧買家的客源闆塊是有關聯的，所以我們認為公司在健康康養産業與保險業是有密切關繫。”

同時，“現在廣州、深圳都希望希望我們的百年人壽去開總部，均給出土地優惠……這是通過産業聯動主業。”奧園管理層提出，百年人壽旗下資産管理公司是有投資地産相關的項目的，“公司可以通過他們來合作。”

另一方面，亦有市場人士分析，百年人壽将為奧園套現旗下商業地産資産提供便利。

只是在僅僅半年後，這宗收購最後以失敗告吹。奧園並未公開披露具體原因。但可以參考的是，綠城集團在奧園之前意欲收購百年人壽，最終繫因銀保監會未批準交易從而失敗。

第一次挑了一個條件苛刻的標的，第二次則挑戰監管層面極難通過的“保險+地産”。奧園兩次大型股權收購都像是錦上添花之作，成功了固然好，失敗也無礙發展前路。

今年4月，奧園終于選擇了相對容易執行的收購標的，一間經營出現危機又持有優質土儲的同行公司——京漢股份。

在以11.6億元代價收購京漢股份29.99%的股份後，奧園入主這家前雄安新區概念房企，並将位于北京、天津、重慶、成都、南京、太原、廣東省及河北省等地，共計18個項目收入囊中，新增可售建築面積約124萬平方米。而更值得注意的是，奧園自此成功控制2個港股及1個A股上市平台。

世說 | 鈎沉里的商業筆記：你能看到多遠的過去，就能看到多遠的未來。