招商蛇口“血拼”上海灘 44億奪“圍標風波”地塊

觀點地産網 上海虹口那宗曾因“圍標風波”而備受關注的住宅地塊，終于迎來了新的主人。

7月3日，上海虹口區嘉興路街道HK271-01地塊競價出讓。經過2個半小時争奪後，由招商蛇口旗下太倉嘉商商務咨詢有限公司競得，成交價為44.04億元，溢價28.4%，成交樓闆價約為8.11萬元/平方米。

據觀點地産新媒體了解，該地塊正是此前“中海圍標事件”中的目標地塊，資料顯示，該地塊土地用途為普通商品房，出讓面積為21724.2平方米，容積率要求不大于2.5，起始總價為34.3億元。

經過187輪競逐之後，該地塊最終落槌。不管是現場的火熱情況，還是最終的成交價格，都與上一次出讓時的情景形成了鮮明對比。

回看三個月前那個下午，HK271-01号地塊最初是以招標方式出讓，多家房企參與競標，競買申請人包括中海、萬科、華潤、招商、綠城、平安等。最終，只有中海、萬科和華潤三家企業進入到了候選人的序列。

其中，中海為第一順位中標候選人。有趣的是，入圍的三家房企報價均為34.3億元，即地塊的底價。按照土拍規則，一旦入圍競標人報價相同，“排名順序”決定最後的地塊得主。由此，中海成為了那天土拍的“赢家”。

由于該宗地塊各項指標頗為優質，因此底價成交的情況讓市場各方都大跌眼鏡，而三位中標候選人“巧合”的報價也引起了懷疑。

沒過多久便傳出消息稱，中海地産上海公司總經理崔帥已被市公安局經偵隊采取刑事強制措施，並已處于被調查階段。随着6月初關于地塊重新出讓的一紙公告出台，HK271-01号地塊也再次成為了一宗“無主之物”。

或許是因為有“前車之鑒”，該宗地塊這次調整了出讓規則。要求有效申請人數為11人及以上時，才會采用有競價招標方式出讓，有效申請人即為“投標人”，排名順序前10位投標人即為入圍競標人。

如果有效申請人數不足11人的，地塊将采用挂牌方式出讓，有效申請人即為“競買人”。

據觀點地産新媒體從競價現場了解，該地塊共有7名競買人，根據1号至7号的順序依次為綠城、招商蛇口、華發、融創、融信、保利以及龍光。

競價環節一開始，7号龍光率先舉牌；華發、融創和融信緊随其後，每輪報價的時間間隔均是只有幾秒鐘，現場氣氛迅速進入白熱化。

相比起來，最終勝者招商蛇口卻在第5輪出手一次後便“沉默”下來，一直到第68輪時才再次出手，這時候現場報價已經到了39.88億元，溢價達到16.27%。

仿佛是在接力一般，招商蛇口再次出手後，此前頻頻出價的龍光則進入了休息狀态。在第68輪後長達30輪報價中，7号龍光僅舉牌了一次。

時間一分分過去，價格也在一步步攀高，融創、華發、綠城和融信相繼退出了競争。百輪競價之後，基本上只剩下龍光和招商蛇口。雙方又經過了長達80輪競價後，才以招商蛇口的勝出而告終。

據現場人士向觀點地産新媒體透露，招商蛇口拿下該宗地塊的意願是相當堅決的：“在最後階段，龍光報價時可能還會花一點時間去考慮，但招商基本上是龍光剛給出一個價格就立馬跟上了，感覺想都沒想。”

至于最後28.4%的溢價率，上海中原分析師盧文曦表示“並不意外”：“虹口地塊是今年第一幅内環内無自持地塊，本身條件是非常優質的。再加上近期土地市場逐步升溫，溢價率在走高，因此拍出這個溢價水平並沒有超過預期。”

除了地塊優質之外，為何龍光和招商蛇口對于這塊地會有這麼深的執念呢？

對此，有業内人士指出，龍光自華南起家，在蘇州等長三角環滬城市已經有所布局，但卻始終未進入上海。因此，或許也是想借助這一契機入駐上海市場，“地塊較為優質，也比較不容易踩雷，如果龍光想打開上海市場的話這會是一個不錯的選擇。”

最終的“勝者”招商蛇口，更多是處于“補倉”的目的。據介紹，招商蛇口今年上半年在上海僅拿了一宗地塊。加上從以往的布局區域看，招商蛇口許多項目是在内環以外。因此，對于招商蛇口而言這同樣是一次不可多得的機會。

據了解，該地塊的兩次出讓招商蛇口均有參與，只不過上一次未能進入最終“決賽圈”。

關于該地塊成交樓闆價為81089元/平方米，有市場人士分析說，按目前市場趨勢，内環内售價10萬元/平方米問題不大，如果能超過10萬元/平方米以上則存在一定的利潤空間。

該人士也指出，相比起龍光而言，身為央企的招商蛇口成本管控能力無疑更好，融資成本也更低，“這或許也是龍光最終輸給招商的原因之一，對于龍光來說，如果要按當前成交價甚至更高去拿這塊地，可能賬就有點算不過來了。”

盡管如此，44億的價格對于房企而言确實不低。回想該地塊首次出讓時，還曾有傳聞稱，中海會和萬科、華潤一起來開發這一地塊。不過，這樣的合作模式或許不會成為招商蛇口的選擇。

盧文曦解釋稱，招商蛇口有足夠的财力和精力開發這宗地，“而且對于招商而言，能夠在内環打造一個不錯的項目，對于其品牌而言也是一種助益。”

不管怎麼說，招商蛇口的入局，讓這宗曾被推上風口浪尖的地塊進入到下一段旅程。衆人同樣好奇的是，那個同樣處在“圍標風波”正中心的中海，又将會在上海這個市場上迎來怎樣的命運？