仲量聯行：廣州甲級辦公樓下半年有望反彈 購物中心消費逐漸回暖

仲量聯行發布報告，對廣州辦公樓及零售物業市場2020年上半年進行回顧及展望。

仲量聯行華南區董事總經理吳仲豪表示：“2020年上半年受新冠疫情沖擊，廣州甲級辦公樓市場承壓明顯，上半年租賃成交較少；但随着中國經濟加速修復，市場活躍度有望逐漸恢復至疫情前水平，下半年廣州市場将大概率出現一定程度的反彈，新經濟企業以及大型國企或将成為租賃市場的重要支撐力量。”優質零售物業市場方面，預計消費者信心将會持續恢復，線下消費市場将逐漸回暖；品牌方在疫情之後也會更重視發展和升級完善線上線下數字化觸點，建立消費者與品牌之間更強的鍊接。

甲級辦公樓

受新冠疫情沖擊，廣州甲級辦公樓市場承壓明顯，上半年租賃成交較少。第一季度由于復工時間推遲以及公共衛生安全等因素，各類租賃活動均有所停滞，導致需求疲軟；随着疫情形勢在第二季度整體轉好，企業開始有序復工復産，加上中央及廣州政府出台的一繫列抗疫情、穩經濟政策，廣州辦公樓租賃市場需求在第二季度有所回升，市場上的搬遷或擴張活動也有所上升。然而，由于市場仍存在不确定性，多數企業對未來業績預期表示憂慮，嚴格控制成本支出，因此與原業主續約仍是多數企業的首選。

雖然上半年整體租賃需求相對平淡，但科技行業，例如電商、遊戲以及新媒體企業，仍有一定程度的搬遷與擴張需求，成為租賃市場的一抹亮色。此外，承租能力較高的企業對近期竣工的辦公樓項目頗為關注，去年年底落成的合利天德廣場憑借其優越的地理位置、嶄新的設施和相對充足的可租賃面積成功吸引了建設銀行等一繫列優質企業的踴躍入駐。同時，由于越秀等傳統商務區優質甲級辦公樓項目較為稀缺，新近落成的星寰國際商務中心也吸引了傳統商務區内不少大型企業對辦公空間的升級需求。

截至2020年6月末，全市共有四座甲級辦公樓項目入市，分别為珠江新城的嘉裕中心、番禺的粵海廣場、越秀的星寰國際商務中心以及黃埔的保利魚珠港A1。新項目的落成為廣州甲級辦公樓市場增加了近26萬平方米的辦公空間。

新項目入市加上辦公樓整體需求尚未完全恢復，2020年上半年廣州甲級辦公樓空置率有所攀升，至6月底約為11% ，但依然是四個一線城市中最低。第一季度部分小微企業受疫情的沖擊迫不得已選擇提前退租或削減辦公面積，這種情況在第二季度得到有效緩解，多數存量辦公樓的空置率趨于穩定，沒有再次出現空置率大幅上升的現象。

上半年廣州甲級辦公樓租金相較去年年底下降3.4%，跌幅為四個一線城市最緩，第二季度租金降幅進一步收窄，有相當部分甲級辦公樓業主能夠維持租金平穩，但仍有少數業主因業績壓力增大而主動下調租金以吸引新租客，這類現象主要集中在珠江新城以及天河北這些租金相對較高的區域。

市場展望

仲量聯行廣州商業地産部高級董事江婧麗預計，在疫情不出現再次升級的情況下，中國經濟将加速修復，市場活躍度有望逐漸恢復至疫情前水平。可以預見，短期内内需改善将成為經濟穩步向好的最大動力源，而對于辦公樓需求來說，下半年廣州市場将大概率出現一定程度的反彈，新經濟企業以及大型國企或将成為租賃市場的重要支撐力量。除此之外，一直以來琶洲憑借其片區産業規劃定位不斷吸引新經濟企業入駐，江婧麗預計在短期内随着琶洲片區商務氛圍逐漸濃厚，該片區更将成為新經濟企業搬遷或升級的首選。

下半年廣州市場預計将有10座甲級辦公樓投入使用，雖然租賃需求将持續恢復，但短時間内大量新增供應預計将推高全市空置率。面對空置率上行的壓力，廣州甲級辦公樓租金在短期内或仍将承壓，但租金下降勢頭将繼續放緩。

零售物業

*廣州零售物業市場指廣州優質購物中心市場

2020年上半年，在經歷了年初新冠疫情爆發、零售業被迫按下暫停鍵後，目前消費者外出購物和就餐活動在疫情已得到有效控制的情況下持續恢復，廣州多數商場人流量及業績表現相對疫情期間均有明顯復蘇。

據廣州統計局數據顯示，1-5月廣州全市社會消費品零售總額錄得-11.9%的負增長，較第一季度的跌幅有所收窄；同時，廣州也是四個一線城市中社零增速受疫情相對最小的城市。網絡經濟繼續保持其活躍态勢，全市限額以上批發零售業實物商品網上零售額同比增長32.4%。雖然在疫情影響之下，大部分零售商難以破局，但 “全渠道”布局的商家體現出較強的競争力。國内外美妝品牌仍積極進駐購物中心，其中不乏新品牌線下實體店落地廣州核心區購物中心。

對于服飾零售商而言，疫情期間更多消費者将消費活動轉移至線上，實體服飾店營收承壓。部分小型零售商迫于現金流壓力而選擇關店，但大多數運動品牌仍繼續積極擴張。在第二季度，随着消費者堂食意願逐漸恢復，餐飲商家經營壓力得到緩解。抵禦風險能力較強的頭部餐飲連鎖品牌依然保持盈利能力，並有意願拓展新的門店。

由于疫情期間，在建購物中心項目工程停滞，部分拟開業項目也推遲開業時間，所以上半年廣州市場未錄得新項目開業。全市購物中心整體空置率由于疫情期間各商場不同程度的租戶流失而攀升至近十年來最高水平5.7%。面對上升的空置面積，不少業主除了進行租金減免以維持原有租戶以外，也對新租戶提供更加靈活的租賃條件。租金水平在第二季度跌幅有所擴大，上半年全市平均租金較2019年底下滑1.3%。

市場展望

随着疫情防控形勢持續向好，仲量聯行華南區零售地産部總監郭偉明預計消費者信心将會持續恢復，消費市場逐漸回暖。疫情之後，預計品牌方将更重視發展和升級完善線上線下數字化觸點，建立消費者與品牌之間更強的鍊接。許多美妝及電子産品類品牌有望開設智能體驗店強化消費者對商品的感知度，增加品牌與消費者之間的互動，實現從經營産品到經營粘性的轉變。

對于購物中心業主而言，疫情加速了商業變革，業主不再僅僅作為收租方，而是更多地借助直播、搭建VR線上逛街平台等新興模式幫助租戶拉動銷售。部分商場将有望進行硬件升級及動線調整，使得商業空間更加靈動，優化消費者購物體驗。

郭偉明預計2020年下半年僅三個購物中心将完工入市，共約40萬平方米。三個項目均由有經驗的運營商管理運營，因此他預計新增供應帶來的空置壓力有限。但在廣州市場整體租賃成交平淡的情況下，租金短期内回暖仍存阻力。

備注：文中所述租金及售價，均基于建築面積。