1-5月中國房企融資能力TOP30報告·觀點月度指數

观点指数研究院

2020-06-29 17:45

  • 實際到位資金本月提升明顯,首次超過曆年水平。國内債券發行量驟減,票面利率回升,而海外債券發行出現回暖,投資于房地産領域的信托産品數量和規模也顯著下降。

    龍湖持續衛冕,房企排名洗牌

    龍湖集團繼3月、4月後,再次奪得房企融資能力榜首。

    雖然5月沒有公開融資事項,但通過1-4月積累,龍湖集團債券融資總額已達103.5億元,遠高于候選企業平均水平59億元及中位數38億元。

    而龍湖保持名次的主要貢獻因素,莫過于穩健的負債水平,這不僅使得其融資占短期債務比更高,而且也助力獲得了投資級信用評級,進而維持了較低的加權平均利率水平。

    名次連續上升到第二名的是萬科,與榜首龍湖集團相同,均是财務狀況過硬的投資級房企,因而有較為紮實的得分支撐,品牌效應、管理水平也為軟實力方面增色不少。

    5月份,萬科再次通過公司債融資25億元,最高票面利率僅為3.45%。

    接替中國海外發展排在榜單第三名的是首開股份,該公司自今年年初便開始了積極的融資活動。截止5月底,總公開融資總額已達211.1億元,是平均融資額的3倍多。

    在大量融資同時,首開股份保持着較低加權平均利率3.2%,甚至低于榜首龍湖的加權平均利率3.82%,同時也有着不錯的融資短債比。另一方面,較高的授信額度,也助力首開股份名次提升。

    房地産投資回溫,央行釋放逆周期調節信号

    随着疫情影響逐步散去,5月份房地産投資出現較大回升。

    從房地産投資本年資金來源月度走勢來看,經曆4月低谷後,5月資金出現了加速上漲,增速與2018年同期相當,這是房地産投資本年資金來源首次超過往年同期水平。

    具體來看,5月房地産投資本年資金來源累計62653.87億元,環比上升16.46%,同比上升10.04%。

    若從月度組成來看,定金及預付款和自籌資金帶動了到位資金的增長,分别環比上升了23.43%和26.97%。貸款部分包括個人按揭貸款和國内貸款水平基本保持一緻沒有顯著變化,其中國内貸款環比下降2.04%,而個人按揭貸款部分上升7.55%。

    另外,其他到位資金環比下降17.98%,但由于該部分占比很小,對整體影響不大。

    宏觀方面,兩會期間重申“房住不炒”,因城施策。同時,央行再次釋放強化逆周期調節的信号。

    央行行長易綱于5月16日表示,将加強貨币政策的逆周期調節,更加注重靈活适度,維護金融市場穩定。

    國内債券發行驟減,海外債券回暖

    根據Wind數據,按申萬行業二級分類為房地産開發的企業,發行日期在5月份的債券僅有40隻,相比4月份111隻下降超過一半,債券總發行額為422.98億元,同樣減少超過一半。

    同時,5月份債券加權平均票面利率約為4.43%,顯著高于4月的3.82%,僅低于1月。

    從月度數據來看,3月和4月的債券發行金額和數量最多,且均有7類債券發行。相比之下,2月僅有4類債券發行,其他月份有5類債券發行。特别的是,項目收益票據僅4月有發行,可交換債券僅3月有發行。

    另外可以看到,3月發行額中有大量公司債,而4月發行額中則有較大比重來自中期票據和資産支持證券。

    從超發情況來看,今年以來各月債券發行均有一定程度超發,1-5月計劃發行2955.86億元,實際發行3195.63億元,超額發行8.11%。

    從單月情況來看,5月債券實際超額發行15.5%,金額達56.9億元,超發金額僅低于3月,百分比為今年以來最高。

    5月單月,超發情況多于發行不足,同一發行主體也出現了不同債券之間的發行沖抵,表現出了投資者對相同發行人不同債券的偏好。

    如萬科更高利率、更長期期限的債券實現了超額發行,而更低利率、更短期限的發行額反而不足。旭輝方面,投資者更多偏好于含權且期限結構為3+2年的債券,而不是無特殊條款且期限為5年的債券。

    票面利率來看,除公司信用狀況外,債券類型是主要影響因素。

    對比5月單月及1-5月累計債券發布情況來看,可發現短期融資券和中期票據票面利率分布較為集中,但同時也有較多“異常值”;而5月單月情況正好符合這些異常值的分布,即5月票面利率分散程度更大,存在較多的高利率債券。

    融資環境趨緊,發行成本升高,也是5月債券發行下滑的主要原因之一。

    觀察1-5月内地債券累計發行額,可以看到首開股份依然是債券發行額最高的房企,總金額達211.1億元。

    同時,中國恒大5月以40億元的債券發行額,1-5月總債券發行額達85億元,上榜前五。

    海外債方面,4月份發行基本停滞,首隻打破僵局的是新湖中寶在4月27日發行的美元債。5月份海外債市場逐漸打開,力高集團、碧桂園等先後于香港及新加坡發行美元債共57.19億美元。

    值得注意的是,力高地産、正榮地産等房企均出現了折價發行,特别是力高地産3年期企業債在原本13%票面利率基礎上,又以96.856美元的價格折價發行,将實際到期收益率推到14.326%。若考慮贖回條款,最低贖回到期收益率發生在2年末以100%面值贖回,為14.87%。

    擔保融資是内地房企重要的資金來源之一,在内地房企合營規模逐步增加的同時,擔保數據提供了表外合營總債務的參考。

    但由于各房企公告模式不盡相同,時間不一,無法精确獲悉各房企當月擔保額,觀點指數僅搜集樣本房企的公告數據,其中或包括尚未實際落實的擔保事項。

    根據公司公告,5月樣本房企中共有13家房企涉及43起擔保事項,涉資總額518.16億元。其中,陽光城擔保事項18起,涉資116.7億元。已經公告累計擔保額的12家企業中,陽光城累計擔保額達942.8億元,為上述企業中最高。

    公布數據之外,房企實際可以調用的融資來源也是種類繁多。以三盛集團為例,企業今年采用最多的融資方式為開發貸款;同時,三盛集團也綜合調用了信托貸款、商票、債券收購等多種途徑,為運營開發提供資金。

    再遭強監管,房地産信托發行規模顯著下降

    根據中國信托業協會最新公布的第一季度信托行業統計數據顯示,按資金信托投向劃分,投向房地産的余額共計25788億元,占比14.57%;

    近期銀保監會發布了《信托公司資金信托管理暫行辦法(征求意見稿)》,該辦法加強了對非标債券資産的管理,特别是辦法要求全部集合資金信托投資于同一融資人及其關聯方的非标債權資産的合計金額不得超過信托公司淨資産的30%。

    這些措施在限制了現有信托公司業務同時,也将促使信托公司開拓更加标準化的資産,擴大客戶範圍,更加有利于信托行業發展成熟。

    預期辦法落實後,将改變現有資金運用模式,改變當前信托貸款等非标類産品主導的結構,更多信托産品将采用股權投資等更标準化的投資模式。

    根據用益信托網的統計數據,投向房地産領域且發行時間在5月的信托産品共有471隻,總融資規模為683.16億元,相比4月減少了194隻,規模縮小了16.19%,平均期限1.46年,平均收益率為7.91%。

    若按資金運用方式,投資房地産領域信托産品中,運作方式為貸款的産品有178隻,規模267.34億元,平均收益率7.96%;股權投資産品有44隻,規模22.14億元,平均收益率8.3%;權益投資産品有239隻,規模377.76億元,平均收益率7.75%;組合運用産品有10隻,規模15.92億元,平均收益率8.27%。

    可以發現,當前貸款和權益投資規模最大且收益較低,同時股權投資和組合運用規模較小且收益較高,證券投資類的産品暫缺。

    從用益信托網公布的産品信息(以下分析均以此數據為基礎)來看,5月有98隻信托産品公布了産品信息,發行規模共156.71億元。其中,股權投資産品有10隻,規模3.56億元;權益投資産品有51隻,規模82.27億元;信托貸款産品有36隻,規模70.36億元;組合運用産品有1隻,規模0.51億元。

    轉看融資方,若通過直接融資方追溯到參股房企,可發現中國恒大參與了33隻信托産品,涉及資金規模達52.33億元;融創參與了16隻信托産品,涉資23.59億元;世茂房地産參與了5隻産品,涉資6.5億元;富力地産參與了2隻産品,涉資17億元。

    四川信托全資子公司廊坊市恒鼎置業房地産開發有限公司,以融資方的身份參與了5隻信托産品,但總規模僅為1.09億元。

    根據産品說明,信托産品的收益通常會根據投資額有所變動。通常信托産品投資額劃分區間為100-300萬,300-500萬,500到1000萬等,對應預期收益率從左到右會不斷提高。換句話說,投資者在單一信托産品中的投資額越大,預期收益率也會增加,這也意味着信托産品對更高投資額的倚重。

    本月公開的産品中,預期收益率超過9%的項目為投資于三亞的宜居别墅住宅項目。

    通過省(市)的信托收益率分布可以發現,海南、雲南、河北的收益率更加靠前。同時,從圖中可以看到,投向北京、廣東、山東、江蘇等省市的預期最低收益分布範圍相對于預期最高收益的分布範圍更大。

    預期最高收益基本受限于底層資産的收益情況,而最低收益則更多在于信托産品對投資金額的歧視情況,即相同或相當的頂層收率的情況下,信托産品對入門級投資金額的待遇存在着較大的差異。

    發行總規模方面,本月廣東最高,山東次之,其他省份發行規模下降很快,但此處僅為公開産品發行規模。總體而言,資金的地域分布依然基本圍繞東南部形成一個環形。

    撰文:劉陽    

    審校:歐陽穎



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