5月中國商辦運營商TOP20報告·觀點月度指數

观点指数研究院

2020-06-28 18:21

  • 5月,商辦市場延續此前的複蘇态勢,上海、廣州等一線城市的恢複較為明顯。頭部企業繼續鞏固現有項目,優質租賃結構在行業發展中的效果凸顯。

    觀點指數 5月,随着複工複産的持續進行,全國商辦市場整體複蘇情況良好,新增供應基本恢複去年同期水準。月内開發投資,投資者雖仍持審慎狀态,但對未來發展保持樂觀。

    在租賃行業發展和政策利好的雙重推動下,上海、廣州等一線城市租賃需求恢複較快,相比上月有明顯增長。

    本月,觀點指數監測下的重點商辦企業暫無新項目開業,已開業項目的運營和招商依然是現階段重點。而頭部企業保持穩定發展的步伐,月内收益較為可觀。

    值得注意的是,疫情下優質租賃結構的作用凸顯。重點商辦企業中,以金融業、專業服務、信息科技行業等抗疫情風險較強企業為主要租戶的,月内發展趨好。

    中海華潤置地穩居一二,越秀商投首進前三

    中海商業旗下項目每月均有新簽約入駐企業,出租率和租金收益整體維持穩定。5月新入駐的企業主要包括能源、電子商務、互聯網科技等行業知名企業,租賃結構持續優化。

    華潤置地商業現有項目月内發展平穩,取得了較好的租金收益。據觀點指數了解,目前共有在運營項目48個,其中華北和華東區域項目最多,均為13個。

    據月報披露的數據顯示,華潤置地商業2020年1-5月累計投資物業實現租金收入約40.28億元,按年下降15.2%,但月内投資物業實現租金收入約10.74億元,去年同期為10.38億元,按年增長3.5%,疫情後恢複較快。根據2019年寫字樓占投資物業收入的比例計算,5月寫字樓部分租金預計接近1.3億元。

    越秀商投本月首進前三,月内越秀集團與與廣州交投集團簽訂戰略合作協議,雙方将在包括房地産開發等在内的領域展開全面合作。此外,現有運營項目月内收益也較為可觀,平均出租率維持在90%以上。

    陸家嘴商業本月位居第五,據一季報數據顯示,其持有的在營物業總建築面積超272萬平方米,其中甲級寫字樓的總建築面積173萬平方米,高品質研發樓的總建築面積33萬平方米,商辦面積占總在營物業面積的75%左右。此外1-3月,陸家嘴實現房地産租賃收入為8.81億元,受疫情影響同比減少13%,商辦物業的收益同樣較為穩定。

    合景泰富商業本月拿下第九,時隔兩月再進前十,其在廣州、上海、成都等地核心商圈均有優質項目,已運營項目疫情後恢複能力較好,月内平均日租金位居行業較高水平。

    市場複蘇延續,上海廣州租賃需求恢複明顯

    據國家統計局數據顯示,在新增供應方面,1-5月全國辦公樓新開工及竣工面積累計值處于持續恢複狀态,已接近去年同期水平。1-5月辦公樓累計新開工施工面積為2173萬平方米,同比下降11.4%,較上月跌幅回落17.3個百分點;竣工面積為885萬平方米,同比下降7.1%,降幅同樣環比有所回升。目前我國辦公樓市場的供應相對穩定,疫情爆發後至今,恢複相對理想。

    數據來源:國家統計局,觀點指數整理

    從投資和需求的角度來看,1-5月辦公樓開發投資額累計值錄得2080億元,同比增長-1.2%,雖仍為負數,但已基本恢複至去年同期水平;而銷售額累積值的增長則恢複較慢,僅為去年同期的三分之二左右。事實上,疫情至今,我國辦公樓開發投資恢複得較快,但銷售方面恢複較慢,投資者雖然持審慎态度。

    數據來源:國家統計局,觀點指數整理

    5月,據觀點指數觀察,一線城市中北京的辦公樓日租金雖仍為四大城市之首,但同比下降幅度最大,遠超上海、廣州和深圳;而同比下降幅度較低的是深圳和上海,寫字樓市場租金水平在疫情影響下保持相對平穩。

    數據來源:觀點指數

    從市場數據來看,上海商辦市場租賃需求恢複較快,主要得益于其寫字樓租賃結構。據戴德梁行數據顯示,2019年上海寫字樓市場中,金融業(21%)、TMT(17%)、專業服務(9%)、醫藥和生命科學(6%)等為上海寫字樓租賃的主力需求來源,同時這些也是近年來發展勢頭較好的産業,抗風險能力較高,受疫情影響也相對較小。

    除行業發展帶來的機遇,政策利好的推動也是原因之一。

    如4月底上海浦東發布了《推進浦東新區跨國公司地區總部高質量發展若幹措施》,提供包括财政支持、金融服務、産業扶持在内的16條政策,對于商辦行業不失為利好。

    在行業發展和政策利好的雙重作用下,越來越多的金融機構和技術産業落戶上海。據萊坊數據顯示,近幾月來以博楓綠能投資(上海)有限公司、東電電子(上海)有限公司、諾瓦瑞斯(中國)投資有限公司為代表的18家跨國公司地區總部意向項目集中簽約浦東新區。

    值得注意的是,租金依然是企業當下考慮的重要因素之一。辦辦網數據顯示,2020年5月上海辦公租賃市場中,租金在3元/平方米/天以下的辦公項目是各熱門區域最受關注的目标,需求占比達到43.68%,浦東是最受關注的區域,而8元/平方米/天以上的高端辦公項目需求占比僅有5.55%。

    同為一線城市的廣州,月内商辦市場需求的複蘇也較為明顯。據合富大數據顯示,5月廣州寫字樓成交量為29868平方米,同比下降47%,但環比4月份上升160%,主要得益于大批量交易。但從成交區域來看,大多位于黃埔、白雲等非核心區。

    頭部企業穩定發展,租賃組合優勢凸顯​

    月内,觀點指數監測下的商辦運營商企業依然以穩為主,月内均無新增項目開業,大多仍以以現有項目的招商和對租賃結構的調整為主。

    5月,中海商業在招商方面表現依然突出。月内,其旗下的成都中海國際中心與國家電投集團四川電力有限公司續約,北京中海廣場與電子消費産品和商務解決方案企業卡西歐達成入駐協議。此外,字節跳動旗下公司也于月内入駐太原中海國際中心,租賃面積超2800平方米;中國建築東北設計院租賃沈陽中海國際中心辦公區,總面積超20000平方米。

    越秀商投月内傳來新項目消息,其打造的廣州環貿中心(含廣州ICC Mall)于本月正式封頂,計劃于今年年底開業,屆時将為廣州核心商圈增加又一優質項目。據了解,該項目坐落于廣州城市中軸CBD北端起點,商辦部分樓高220米,建築面積超10萬平方米。

    在大多商辦企業以運營現有項目為主之際,也有部分企業選擇收購或者出售資産。月内,遠洋集團旗下投資平台遠洋資本向光大資本收購了上海越虹廣場,交易價19.67億元,收購單價為3.52萬元/平方米。此外,綠地也出售綠地外灘中心T2幢辦公樓予上海銀行,交易價48.54億元。

    回到租賃需求層面,過去幾個月不同類型企業受疫情影響程度不同。其中以國有企業受到的沖擊最小,此類企業抗風險能力較強,且資金保障方面具有很大優勢。與之相比,發展中的中小型企業受到的沖擊較大,抗風險較弱,面臨着較大的資金和生存壓力,在疫情下甚至陷入破産倒閉危機。

    而分行業來看,進出口貿易、旅遊娛樂、酒店等受疫情影響最大,金融、醫療、互聯網等受到的影響則相對較小。其中,疫情下互聯網行業有了擴大市場和開拓業務的契機,而健康醫療行業随着我國人口老齡化的加劇,具備較大發展潛力。

    數據來源:COOC中海商務,觀點指數整理

    以中海商業為例,在商辦項目的租賃行業分布中,互聯網及信息技術業占比15%,占比最高,能源化工行業占比7%、建築業占比6%、建築業制造業占比3%、交運物流業占比2%。占比較大的均為抗風險能力較強的企業,這對于項目運營和收益而言都是較為穩定的保障。

    除中海商業外,據觀點指數了解,越秀商投、合景泰富、仁恒商業、太古地産等商辦業務的主力租賃行業也大多是金融企業、信息技術、專業服務等,疫情下的整體發展和收益均較為穩定。

    撰文:馮彩雲    

    審校:歐陽穎



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