合景泰富加入物業上市大軍 看合景悠活招股書中的外拓号角

觀點地産網 有關合景泰富集團分拆物業管理闆塊上市的傳言，最終落定。

6月24日深夜，合景泰富集團正式提呈合景悠活集團控股有限公司IPO申請文件。這家擁有超過71571名雇員的企業，正式成為物業股熱潮下，争先恐後尋求上市的大小物管公司其中一員。而年初至今，就有正荣服務、金融街物業、宋都服務、弘陽服務等多家公司遞交招股書。

資料顯示，合景泰富物管業務最初發展于2004年，一開始主要提供住宅物業管理服務，後在2006年将服務範圍延伸至商業物業管理。

2009年後，像許多中小型物業管理公司一樣，合景悠活主要跟随合景泰富擴張的腳步将業務範圍進一步拓展，從一開始的合景泰富大本營廣州，逐漸到北京、成都及蘇州等國内37個城市。

合景悠活則作為登陸港交所主闆的主體，在去年9月注冊成立，並随即進行了一繫列的重組和股權關繫調配。

業務詳情

就體量而言，與動辄上億平方米在管面積的物管巨頭對比，合景悠活無疑存在體量上的不足，因此收入水平也並不高。

截至去年年末合景悠活管理着106個住宅物業，在管總建築面積為1830萬平方米，訂約管理158個住宅物業，總合約建築面積為2940萬平方米。

同期末，合景悠活管理30個商業物業，在管總建築面積為330萬平方米，訂約管理33個商業物業，總合約建築面積為450萬平方米。包括廣州合景國際金融廣場及上海嘉譽國際廣場等寫字樓，以及以“悠方""摩方"作為品牌的6個購物商場。

總的來說，合景悠活目前正為191個項目提供住宅物業管理及商業物業管理及營運服務，總合約建築面積約為3380萬平方米。而當中絕大部分是來自合景泰富集團或其關聯方的156個物業資産。

在過去三個年度中，該公司實現總收入分别為4.63億元、6.59億元和11.25億元，復合年增長率達到55.8％。其中2017、2018年，其收入來源就全部來自于合景泰富旗下項目。

“我們于2019年開始于第三方物業發展商開發的物業提供住宅物業管理及商業物業管理及營運服務。” 合景悠活表示。

體現在報表上，2019年11.25億元收入里，住宅物業管理服務來自第三方物業開發商收入的比例升至11%，來自合景泰富的比例則降為89%；商業物業管理營運服務來自第三方物業開發商收入的比例也從0%突然升為4.1%。

突擊收購

此前不少物管公司利用上市吹響外拓的号角，逐漸降低對母公司的依賴程度。合景悠活的變化就開始于2019年。

随着上市主體的成立，合景悠活在去年主要對佛山市星譽物業管理有限公司和廣州宜家創生物業管理有限公司進行了收購。

資料顯示，星譽物業目前主要在管星星集團的星星凱旋國際和星耀101兩個綜合體項目。

其中，星星凱旋國際規劃總建築面積約110萬平方米，五星級酒店、超甲級寫字樓、購物中心、住宅等業态，商業總建築面積超30萬平方米。星耀101包含購物中心、soho公寓等業态，總建築面積約12萬平方米。

而據公開資料，宜家創生則為廣州、佛山、湛江超30個住宅、寫字樓、工業園區、專業市場等項目提供服務，如廣東百達豐總部基地寫字樓、嶺南V谷-廣州國際智能科技園凱德等。公司物業管理面積約900萬平方米。

據此，合景悠活2019年新增的來自第三方的在管項目，就包括了23個住宅樓盤和8個商業物業。

另一方面，未來合景悠活上市所籌資金大部分也将用于收購及戰略性投資。

按照該公司的計劃，其将專注于粵港澳大灣區和目前深耕的市場，但也務求增加在長三角地區、中西部地區、海南以及環渤海經濟圈一、二線城市的市場份額。

合景悠活提出，公司的收購標準為，對方物管企業的管理總建築面積需要超過100萬平方米。同時，如果它是專門負責管理如學校、醫院及政府物業樓宇等公共設施，也就更好了。因為“這可使公司在在管物業類型方面呈現更多元化”。

“在一個城市設立業務營運後，我們将尋找機會個别擴展至鄰近地區。” 合景悠活說，公司也為此成立了專門的市場發展部門。