5月中國物業服務TOP30報告·觀點月度指數

观点指数研究院

2020-06-24 12:59

  • 随着物業管理行業市場化逐步推進,越來越多企業開始往城市服務領域進行拓展嘗試。月内多家頭部物業管理企業加快布局城市服務,動作頻繁。

    觀點指數 進入五月,各行各業已經基本擺脫疫情帶來的影響,正有序進入恢複期,物業管理行業發展勢頭更加突出。

    5月,建業新生活于港交所上市,成為第24家在港上市的物業企業。同時,第一服務、卓越商企服務也向港交所提交了招股書。

    據觀點指數不完全統計,年内赴港上市的物業服務企業有3家,通過并購借殼上市的物業企業有1家,在港交所排隊上市的企業達到7家。另一方面,本月多家房企亦公開了分拆物業上市的意向,如金科、榮盛等,物業企業上市達到新高潮。

    股價方面,5月恒指整體累跌約6.8%,而物業股延續此前表現,除建業新生活外,23家物業企業港股股價平均漲幅4.48%,較上月略有回調,仍跑赢大市。其中,漲幅最大的是時代鄰裡,月内漲幅達36.72%,領跑一衆物業股。

    資本市場以外,随着改造城鎮老舊小區的推進,物管公司可直接參與改造階段,這将為物管行業帶來市場增量信号。而《政府工作報告》上亦提及,今年各地計劃改造城鎮老舊小區3.9萬個,涉及居民近700萬戶,較去年增加一倍。

    另一方面,月内多家頭部物業管理企業加快布局城市服務,動作頻繁。萬科物業城市服務落地鼓浪嶼;保利物業再次中标嘉善項目;佳兆業美好與河北邯鄲市峰峰礦區共同成立了城市綜合服務平台。

    萬科物業繼續領跑,碧桂園服務市值破千億

    從“5月中國物業服務發展指數TOP30”榜單上看,萬科物業繼續穩居榜首,彩生活集團、保利物業緊跟其後,占據了前三位。

    值得注意的是,萬科物業作為行業龍頭企業,首次披露物業空間服務“三駕馬車”模型,涵蓋社區空間、商企空間、城市空間三大方向。這是萬科物業繼2018年發布“住宅商企兩翼齊飛”戰略後,再次發布發展戰略規劃。

    月内,萬科物業城市服務項目落地鼓浪嶼,進一步完善“城市空間”模型搭建,此前萬科物業的城市服務項目,有橫琴新區、雄安新區等。

    另一頭部企業碧桂園服務同樣值得關注,2020年初至今,碧桂園服務股價從每股26.38港元持續上行,截至5月13日收盤達到37.18港元,市值達1023.9億港元,成為港股市場上首家市值千億港元的物管企業。

    回顧上市以來的表現,2018年6月19日,憑借介紹形式,碧桂園正式登陸資本市場,上市首日收盤股價為每股10港元,總市值為250億港元。此後兩年多時間裡,碧桂園服務股價維持上漲趨勢,按5月29日收盤價36.13港元股價測算,累計漲幅261.3%。

    數據來源:企業公告、觀點指數整理

    碧桂園服務的千億市值,與其發展速度不無關系。據财報顯示,2019年碧桂園服務營業收入96.45億元,同比增速達到106%,複合增長率近55%。

    股價略有回調,市值分化超990億港元

    回顧月内物業服務闆塊股價,整體略有回調,月内平均漲幅僅4.48%,而此前4個月股價整體大漲10%以上。但需要關注的是,5月恒指跌幅6.8%,物業服務闆塊仍跑赢大市。

    數據來源:Wind、觀點指數整理

    除新晉上市的建業新生活外,觀點指數觀察在港上市23家物業管理企業整體表現,發現其中14家股價實現上揚,8隻出現下降,1隻表現持平。

    全部23家之中,漲幅最大的是時代鄰裡,5月累計漲幅達到36.72%,其次為寶龍商業及佳兆業美好,月内漲幅分别達到22.82%、18.71%。

    需要注意的是,本月頭部企業股價漲幅略顯乏力,其中雅生活服務微跌1.73%;5月20日,碧桂園服務在達到了月内高位後回調,最終漲幅僅0.83%。

    另一方面,随着物業股股價持續走高,港股物業市場開始呈現市值兩極分化。截至2020年5月,觀點指數監測港股市場上23家物業服務企業總市值已經突破3500億港元。

    與2014年僅彩生活一支獨苗不同,如今港股物業闆塊熱鬧非凡,大中小型物業公司梯隊分明。整體來看,市值達到500億以上企業有2家,200億、300億以上企業均為2家,百億以上企業為1家,百億以下企業16家。

    來源:觀點指數、企業年報

    即便物業企業發展整體向好,但值得注意的是,23家上市物企間市值差約為990億,這一數據在2020年初時為783億,并且差距有進一步拉大趨勢。

    市值的差異化很大程度上源自于企業自身發展進度與穩定的成長性預期,物業公司盈利能力的成長性主要來自于規模的持續增長、物業費的提升、成本的控制能力,以及增值服務增長因素的綜合結果。

    從另一角度看,物業服務企業的市場集中度不在同一個量級,市場仍較分散,也遠未達到充分競争的狀态,這給行業整合、龍頭企業提升市場占有率提供了空間。

    并購擴張之外,物企加速布局城市服務

    從已有數據看,物業公司大都是采用“規模為王”的發展戰略,以拓展增量盤、占據市場份額,因此對其他物業公司進行收并購就成了快速擴張的途徑。

    5月,物業企業收并購市場熱度略有降溫,月内公開披露收并購事件3起,而年内收并購事件數累計15起。

    來源:公開資料、觀點指數整理

    值得注意的是,奧園健康近期收并購動作頻繁,1個月時間裡新增3筆收購,5月11日則以3700萬元收購甯波宏建65%股權。此前兩筆收購分别是以11.6億買下京漢股份29.99%股份和以2.48億元收購樂生活智慧社區服務集團80%權益,可見其規模擴張意願強烈。

    另一方面,随着物業管理行業市場化逐步推進,原有的市政、後勤系統逐步打破,越來越多企業開始往城市服務領域進行拓展嘗試。

    來源:公開資料、觀點指數整理

    對物業企業來說,城市服務項目可以說是一片新藍海,自2017年起,多個城市相繼出台相關政策推動城市精細化管理落地,因此一些物業管理企業憑借多年住宅社區管理經驗,紛紛開始入局城市服務。

    過去,城市服務項目一直掌握在政府手中,但由于人力成本、缺少平台化管理等因素,導緻政府城市治理成本過大,這亦為引入物業服務企業參與城市治理創造了機會。

    随着物業企業多業态服務逐步成熟,進一步探索城市服務成為必然趨勢。

    撰文:陳耀國    

    審校:劉滿桃



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