洽購一棟帶長期租約的辦公大樓 領展非常時刻再尋入英

觀點地産網 在不久前與英國房托Intu Properties的交易告吹後，領展似乎要尋找其他路徑進入英國市場。

這家全亞洲最大地産信托基金的最新目標，是一棟位于英國倫敦金絲雀碼頭金融城核心區的寫字樓The Cabot。據悉領展目前正就購買項目與原業主進行磋商，並已經提出了報價。

此次談判，也是自去年以來，領展在大中華區之外進行拓展的第三次嘗試。

盡管不止一次強調“香港是我們的首選投資目的地”，公司行政總裁王國龍還曾表示：“假設有兩個同樣質素的物業，一個位于香港，一個位于其他地區，我們肯定會優先選擇香港的物業。”但這條策略，似乎不太符合“雞蛋不要放在一個籃子里”的商業準則。

前身作為香港房委會将旗下零售商場打包成立的公募REITs，領展的物業布局長期具有地域和行業局限性。從2005年成立直至2015年，其才最終通過收購瑞安房地産的上海企業天地一期及二期，成功走出香港。

但截至2019/2020财年末，領展旗下物業仍有85.5%坐落香港大本營，包括126個不同類型的項目，當中大部分為非 CBD 區的社區購物中心、菜場、街市，還包括不少停車場或教育、福利及配套設施。

其余中國内地物業占比12.8%，海外占比1.7%。同時，零售物業占總資産比重74.6%，停車場占16.2%，辦公物業則只占9.2%。

2015年斥資66.26億元向瑞安收購兩座甲級寫字樓後，領展加大了進軍中國内地市場的步伐。

目前，領展在北上廣深四個一線城市布局有5項投資標的。除上海的辦公樓外，還有北京的京通羅斯福廣場、歐美匯購物中心、深圳的新怡景商業中心、廣州的西城都荟廣場。

2018年領展公布“2025願景”計劃，作為公司的長期發展方針。其中就特别提出要推動資産組合多元化，以增加新收入來源。

與之對應的計劃為：領展現階段需将香港資産占物業組合總值降至70%至75%，内地及海外資産則升至不多于20%及10%，並且提高寫字樓組合的比例到15%至20%。

新加坡、澳大利亞悉尼、英國倫敦向來是全球最熾手可熱的投資市場。而位于這些金融中心城市核心地段的寫字樓項目，則是海内外投資者最看好的物業類型之一。尤其是當它們擁有一份長期租約的時候。

用歐洲金融中心來背書，倫敦商辦市場長期以堅挺抗跌而聞名，但它也並非能完全免除新冠病毒疫情帶來的影響。當白領們被困在家中辦公，倫敦金融城5月份物業總交易量僅錄得2.074億英鎊，同比下降了20％。

“困擾和不确定性導致了交易活動持續缺乏。”第一太平戴維斯在新近發表的研究中說到，縱觀今年前5個月，金融城内物業總投資額也比過去5年的平均水平降低了40％。

因此在這種經濟環境下，帶有長期租約的寫字樓項目，能讓業主無需在短期内擔心租客突然棄租，或因經濟環境找不到租戶承租造成空置率上升，減少類似的不确定性增加防守性。

就領展而言，行政總裁王國龍在6月2日舉辦的年度業績會上就坦誠，公司近期在做香港物業續租簽約的時候，為保持出租率，就無奈允許一些即将到期的租約以短期租約形式續租（少于3年），並在租金上作出減免。

回到The Cabot項目本身，資料顯示該寫字樓屬于永久産權物業，占地1.7英畝，即6879.66平方米。項目去年11月就以3.9億英鎊的價格放入市場尋求買家。

大樓目前是滿租狀态。出租面積大部分租給投行摩根士丹利，租約持續到2029年。剩下的面積則由英國的2個政府部門，英國公平競争和市場管理局(CMA) 和英國鐵路和道路辦公室(ORR)預租。

“我們投資的目標是建立穩健收入與可持續增長的資産組合。”領展發言人在接受英國媒體采訪時就透露。據了解，The Cabot現有的租約每年能累計産生約1880萬英鎊租金收入。

用同樣的邏輯觀察領展在去年年末向黑石集團購買的悉尼物業，你會更容易理解為什麼領展會耿青睐帶有長期租約的項目。

領展在去年12月首次出海，斥資36.49億港元向黑石購入一幢位于澳洲悉尼中央商務區的10層高商業辦公大樓100 Market Street。

該項目淨可租用總面積為約2.84萬平方米，由三個租戶全部租用，分别一家上市地産投資公司、一個主權财富基金及一個澳洲聯邦政府機構。三份租約加權平均租約到期日（按租金收入計）為8.45年，即最早要到2027年才屆滿需要重新考慮續約。

“這個物業本身包含三個租約，每年租金都會上升，而且它們平均在8年之後才将到期。”王國龍說，悉尼的物業在疫情期間，恰恰體現了其保值的作用。