原報告 | 成都商業之争

观点指数研究院

2020-06-09 16:50

  • 成都商業市場的争奪愈發激烈,頭部商業地産企業占據重要地位。

    觀點指數 成都是商業地産企業較為青睐的城市之一,近年來各大購物中心品牌紛紛布局并擴張版圖。而随着經濟和商業市場的不斷發展,商業空間潛力有待持續釋放。

    4月,成都商業市場再添新項目,華潤拿下成都東安新城一塊48畝商地,計劃打造成都第二座萬象系綜合體;成都交投華聯置業有限公司也以2.93億元競得一宗商地,成都SKP正式落地。

    截止目前,不少知名商業地産企業都在成都進行了商業體的布局,包括港資代表九龍倉、太古;内資代表華潤、大悅城、龍湖、萬達,以及外資代表凱德等。

    随着更多企業入場布局,在新舊項目的更替與變化中,成都的商業格局越趨多元化。

    與此同時,成都商業市場的争奪也愈發激烈,頭部商業地産企業占據重要地位。

    圍獵蓉城商業市場

    對于商業地産企業而言,在選擇新城市布局商業項目時,不僅要考慮城市現有的發展情況,還要考慮未來的發展潛力,最重要的是項目落成後能否創造可觀收益。

    其中,經濟發展水平、消費市場潛力、商業市場表現等都是需要綜合考量的因素。

    成都在新一線城市裡消費發展潛力相對較大,未來有望發展成為西部商業中心,因此近年來也吸引着越來越多的商業地産企業入場投資。

    數據來源:成都統計局,觀點指數整理

    據官方數據顯示,成都2019年實現地區生産總值1.70萬億元,同比增長7.8% ,總量在全國城市中排名第七,較去年上升1位,在新一線城市裡位居前列。

    此外,成都社會消費品零售額也保持穩定增長,2019年錄得7478.4億元,同比增長9.9%,整體而言具備較好的商業發展基礎。

    數據來源:成都統計局,觀點指數整理

    購買力方面,2019年成都居民收入平穩增長,城鎮居民人均可支配收入為45878元,比上年增長8.9%。在消費購買品類中,升級類消費快速增長,中西藥品類、體育娛樂用品類、化妝品類零售額分别增長20.4%、13.8%、10.7%,可穿戴智能設備、新能源汽車、智能手機分别增長144.3%、134.3%、43.1%,購買力不斷提升。

    除經濟增長支撐下的較大商業發展潛力外,商業市場的亮眼表現也是成都吸引商業地産企業紛紛布局的重要原因。

    近年來,新興的首店經濟、夜間經濟等在成都發展勢頭良好,據成都市統計局數據顯示,2019年成都“首店”經濟加速發展,新增落戶首店473家,同比增長高達136.5%。其中,全球首店、中國首店為57家,數量僅次于上海和北京,繼續領跑新一線城市。

    據仲量聯行的數據顯示,成都零售物業市場在2019年錄得8個優質項目開業,其中不乏龍湖、凱德、愛琴海等商業地産企業的身影。

    數據來源:公開資料,觀點指數整理

    此外,在政策上,成都打造“國際消費中心城市”的目标明确,“成渝地區雙城經濟圈”等各種政策的提出,也為成都商業地産未來的發展提供了利好。

    商企魚貫入場

    目前,各大商業地産企業在成都市場均有布局,個别企業還布局了多個項目。觀點指數跟蹤統計的樣本企業數據顯示,截止目前,共有12家商業地産企業在成都布局了33個商業項目。其中,凱德、萬達、龍湖的布局項目較多,均超過5個,而九龍倉、華潤、中海的布局項目相對較少,均不超過2個。

    數據來源:公開資料,觀點數據整理

    在布局上,各大商業地産企業的項目大多落地成都主要商圈。目前成都的商業發展以春鹽商圈最為老牌,此外建設路商圈、交子公園商圈等其他次級商圈也在不斷發展,發展潛力不可忽視。

    在商業地産企業最為重視的地段選取上,九龍倉和太古最具優勢,兩者布局的項目均位于最為繁榮的春熙路,占據了城市核心商業位置。

    其余如成都萬象城、成都大悅城、來福士廣場、龍湖北城天街等則布局在較新的商圈,如城北商圈、雙楠商圈,所處區位雖不及前者,但仍具備較大發展潛力。

    數據來源:公開資料,觀點指數整理

    項目的布局與企業的發展戰略不無關系,九龍倉、太古等港資企業對于地段的要求更高,主要以打造城市标杆項目為目标,因此優質地段對其來說至關重要。雖說前期拿地成本較高,但項目位置占優,後期通過發揮運營優勢可以獲得穩定可觀的租金收益,另外資産增值空間也更大。

    運營表現方面,位于春鹽商圈的成都IFS和遠洋太古裡2019年租金收入和銷售額是個中代表。據企業年報披露的數據來看,成都IFS于2019年的收入上升11%至港币17.47億元(按2019年年底匯率計算約15.67億元人民币),租戶銷售額上升14%至近70億港元,較2014年開業時增長超過3倍,出租率達到97%。

    與其它城市的項目相比,據2019年報數據顯示,2019年長沙IFS的出租率為99%,零售額達50億元,重慶IFS零售額則同比增長50%。相比之下,成都ifs還是取得了不錯的成績。

    而成都遠洋太古裡2019年的零售額上升23%,出租率同樣達到97%。據悉,其2019年銷售額超過70億元。與此同時,2019年北京三裡屯太古裡的零售銷售額上升11%、廣州太古匯上升20%、北京頤堤港上升百分之26%,上海興業太古匯上升73%。如此看來,相比于一線城市物業,成都遠洋太古裡的零售額增長還是處于較高水平。

    此外,根據其他企業披露的項目相關營運數據來看,華潤的成都萬象城2019年的銷售額也在20-40億元之間;成都大悅城銷售額為17.53億元,同比增長14.7%;龍湖的北城天街2019年的租金收入為1.8億元,出租率為96.8%。

    出奇制勝之道

    整體來看,目前布局成都的商業地産企業的代表性項目都能取得較高的出租率。但無論從所處位置、租金收入亦或是銷售額來看,成都IFS和遠洋太古裡在成都商業市場中都值得關注,而其項目定位、品牌規劃和運營模式等也值得深入分析。

    遠洋太古裡定位為以零售為主導的綜合發展項目,包括以開放式、低密度的街區式購物中心,此外還包括酒店和辦公樓;成都IFS也定位為綜合體,除零售部分的大型購物商場外,還包括寫字樓和服務式住宅。這一點和其他如成都大悅城、成都萬象城等項目無異,均承擔了多重功能。

    從品牌規劃和運營上來看,兩者的購物中心部分都主要以購物型業态為主,其中服飾類的占比最大,占比第二大的分别是鞋包和餐飲業态,中高端業态較多,包括LV、愛馬仕等奢侈品牌。上述兩個項目取得的可觀租金收入和零售額,可以說購物類業态特别是奢侈品品牌功不可沒。

    數據來源:項目官網,觀點指數整理

    在品牌招商上,兩者也具備明顯優勢。據成都市商務委的數據顯示,2019年成都新開首店已超473家,“首店經濟”呈爆發式增長态勢,而據成都零售商協會數據顯示,其中成都遠洋太古裡首進品牌占據第一,引進首店37家,成都IFS位居第二。

    在成都激烈的商業争奪中,成都IFS和遠洋太古裡不僅占據了核心商業位置,且品牌規劃和引進能力較高,吸引消費者前來,創造高銷售額。以上兩個項目取得的成績也說明,和一線城市商業運營相比,新一線城市的發展潛力同樣不容忽視。

    同時,當下一線城市的商業争奪日趨激烈,對于商業地産企業而言,定位較高端的購物中心正面臨着奢侈品零售市場已趨向飽和的困境。因此進駐成都這類具有較好發展前景的新一線城市,反而有利于搶奪市場先機;另一方面,未來實現較高增長的空間也更大。

    可以預見的是,在未來激烈的競争中,相比新入局的企業,此前已有布局的頭部企業将會占據更加有利的地位。

    撰文:馮彩雲    

    審校:歐陽穎



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