原報道 | 激戰廣州舊村

觀點地産網 5月30日，名不見經傳的河南小房企瀚宇拿下廣州南沙太石村舊改，預計投資成本82.6億；同一日，龍頭房企恒大拿下增城迳吓村舊改。

在此之前幾天，升龍聯合珠投剛摘下增城最大舊改長崗村項目，改造成本高達125億，而後敏捷中標南沙馬前村舊改前期合作企業；僅隔一日，珠光集團中標增城白江村舊改，改造金額138億，再次刷新了增城投資金額最大的舊改紀錄，超過升龍才拿下的長崗村項目。

節奏緊湊、氣氛熱烈，過江龍和本地虎紛紛上場切割廣州舊改這塊大蛋糕，這是近兩年房企“激戰”廣州舊村的縮影。

廣州市公共資源交易中心資料顯示，2019年廣州有28條村完成公開選擇合作企業的流程。而2020年至今，已有17條村覓得舊改合作企業，舊改步伐明顯加快。

政策扶持、低土地成本和可觀的利潤，是房企搶灘舊改強大的驅動力。而廣州這座一線城市，作為粵港澳大灣區核心，自然成為“兵家”必争要地。

近年來，富力、保利、時代等本地舊改大戶，争分奪秒擴張版圖，外來者則在重重包圍中異軍突起，其中尤以“過江龍”升龍最為典型，兩三年内鲸吞黃埔巨無霸九龍鎮湯村等7個項目，合計1691萬平方米，合計總投資約637億元。

而“後浪”正在接連趕來，包括河南瀚宇、香江控股、新世界發展，還有本地中小房企如敏捷、方圓等。

一場圍繞廣州舊改展開的“資本血拼”，已悄然在房企中間奔涌。

“瀚宇們”如何入局？

繼升龍南下羊城掠地後，又一家河南小房企以外來者的身份，出現在廣州舊改戰場上。

5月30日，瀚宇獲得南沙區太石村舊改操盤權，該村總投資成本約82.6億元，改造範圍的總用地面積約116.96萬平米，是南沙區目前公開招標項目中僅次于東涌村、魚窩頭村的體量。

首次露面便拿下大型舊改項目，人們好奇瀚宇為“何許人也”。

本地業内對瀚宇僅有的認識便是“來自河南的房企”，而市場上與之相關的報道也甚少。

根據該公司官網披露，瀚宇集團成立于2006年，位于鄭州市金水區，十多年深耕中原，以住宅産業為主，是集房地産開發、規劃設計、工程建設、物業管理、園林綠化為一的大型企業集團。

與升龍一般，瀚宇集團的舊改征程也起于鄭州。成立當年，瀚宇集團便操刀鄭州琉璃寺城中村改造，規制土地達1300畝，打造出瀚宇天悅項目。值得一提的是，該項目在沒有任何商品房開發的情況下完成了村民安置。

項目最終打造為120萬平米的瀚宇天悅，兩期均開盤即清盤，走紅鄭州樓市。

瀚宇随後在鄭州開發的舊改項目也均受到市場認可，2018年開始，瀚宇将目光瞄向一千多公里外的廣州。

對于“瀚宇們”這樣的外來房企而言，廣州早已被萬科、碧桂園、保利、恒大等龍頭房地産企業占據主要陣地和市場，剩余發展空間十分狹窄。

舊改，便成為了瀚宇切入市場的突破口。

戴德梁行華中區策略發展顧問部主管及董事邵豐表示：“大開發商未能有足夠多的資源去兼顧到每一條村，位置好、利潤較高的項目會受到争奪，但也剩余大量的尚且價格低窪、亟需改造的項目。”

此外，舊改的特殊性使得資金壁壘並沒有那麼強，前期獲取土地成本低，而後期改造也有專門的融資通道。這對于中小房企而言，尚可以達到進入門檻。

成功案例成為最有利的敲門磚，以此獲得廣州舊村村民的信任和支持，便有很大的赢面。快速鲸吞廣州大面積舊改的升龍，同樣具備這樣的優勢。

“舊改最重要的是操盤經驗，外來者能夠搶占市場份額，一個最大的共同點便是擁有舊改經驗。”邵豐對此表示。

外來者叩開廣州舊改市場大門，進入路徑或許有所偏差，但因“一村一策”的廣州舊改特色，赢得村民認可便是企業中標的法寶。

可以發現，瀚宇集團logo曾出現在2019年太石村相關報道上，前期介入在很大程度上能提高“内定”的成功率。

從村民入手，這樣“自下而上”的路徑是較為常規的操作，而升龍“自上而下”的進入路徑則較為特殊。

據了解，升龍迅速打開廣州舊改市場，最早並未直接與舊改村民接觸，先是尋求與各區政府、當地各企業部門建立合作，做好後方保障，在前期能極大提高談判效率，後續開發也能減少阻礙。

規模、開發能力等綜合實力更弱的房企，則在項目選擇上傾向于獲取不那麼“難啃”的標的。

以本次瀚宇獲取太石村舊改為例，改造要求在衆多舊改項目中並不算高，而獲取一個尚處于房價窪地的標的，也能帶給企業一定的開發想象空間。

太石村舊改成為瀚宇在廣州“試水”舊改的第一步，洽談的還有從化、增城等區域項目。

後續入局者還在不斷前來，6月4日消息，香江控股成為增城東洲村舊改合作意向企業，改造面積81.46萬平米，意圖将其打造為集團在廣州舊改的標杆村。

可以預見的是，随着越來越多外來者入場，羊城舊改市場将迎來一輪競争和洗牌。

“激戰”廣州舊村

“激戰”大程度上歸因于近兩年廣州舊改推進的爆發，通過大數據可以直觀看到。

據統計，2019年廣州有26條村确定舊改合作企業。截至年底，全市至少247條舊村啟動改造相關工作，並有80%錄得有所進展。

截至目前，這200多條錄得進展的舊村，在2020年有不少将加快拆遷進程，包括已經奠基、實施建設安置房/商品房的至少有25條村。

換而言之，這些村即将進入最後的價值兌現期。對于開發商而言，意味着收成期的加速到來。

升龍拿下黃埔舊改面積最大的湯村，目前已開啟安置房建設工程，預計最快今年就可完工；碧桂園拿下的劉村，已開始拆遷；佳兆業操刀的白雲區小坪村，目前安置房開始動工，預計最快2020年就有商品房入市。

舊改井噴式提速，尤以增城區最為突出，這主要受去年出台的“舊改大限”政策的“刺激”。

相關文件顯示，增城将清理整頓已開展前期工作的33個舊村改造項目，若這些項目未在2020年4月29日前挂網招商選擇合作企業，合作意向關繫終止。

這意味着，若不能趕在期限前挂網招商，之前的準備工作需暫停重來，再往後又将面臨更嚴格的要求。

時間變得緊迫起來，這逼迫開發商和留守戶打破漫長博弈狀态，實現突破性進展。

據統計，6月廣州将有10條村公開表決确認合作企業，增城占了8條村，分别為東洲村、城豐村、夏街村、霞迳村、馬修村、慶豐村、馮村村和廖村村，其中東洲村已在6月4日确認合作香江控股。

2018-2019年期間，增城完成招標的舊村改造項目總共才7個。

這樣緊湊的節奏，一改以往局面。事實上，過往廣州舊改存地方政府推進積極性不高、配套政策不完善、繫統性倒逼激勵機制尚未形成等問題，導致推進難度大，停滞不前。

原本淹沒在廣州這座一線城市的，有300多條像琶洲一樣密集布滿“握手樓”的城中村，面積相當于整個新加坡。

另有數據顯示，廣州市的農村占地面積為25.56%，位居全省第二，僅在惠州之下，城中村數量規模則是北京、武漢、佛山等大中城市的3到5倍。

大量存量土地及人口承載壓力使城市更新迫在眉睫，在政策“施壓”和房企一窩蜂擁進的情況下，大刀闊斧的舊改激戰大戲便一觸即發。

如果要回溯至源頭，拉開廣州舊改序幕的是2007年，首個整體改造城中村獵德村成功出讓。

2010年9月，獵德村正式啟動回遷，近7000村民開始陸續回遷至復建區村民安置房。短短三年時間，合景泰富與富力地産、新鴻基合作開發的獵德村項目，被寫入了廣州舊改成功案例。

廣東省房協專家委顧問黎文江曾說，在這之前的舊改並不是都由開發商介入。由于涉及面廣、利益協調難等原因發生過不少糾紛，廣州舊村改造一度不允許開發商參與。

不過自2009年正式啟動“三舊改造”，放開了這樣的限制。

此後2018年4月的新政，又一改此前“政府先低價征地，再以數十倍甚至更高價‘招拍挂’出讓給開發商”的老舊改模式，政府允許甚至鼓勵房企和舊村自行洽談，省去“招拍挂”環節，轉而協議出讓舊村改造地塊。

這進一步為企業入村掃清障礙，不少房企躍躍欲試，一小批原本沉寂的土地和舊村莊經過改造和更新，搖身變為城市中心的黃金旺地。

有獵德、琶洲、楊箕成功案例在前，龐大體量的廣州舊改，便成為了房企眼中争相搶奪的“香饽饽”。

但廣州的舊村熱浪，大體上是從2019年開始。三年内（2019-2021年），廣州市要新增實施改造任務面積54000畝，完成改造任務面積35000畝，争取實現開工項目400項以上。

“三年行動計劃”的提出，令廣州舊改站上新起點。

相應的舊改新政随之密集出台，據統計，從2019年至今，廣州市共發布超過30個左右關于城市更新的政策，公布政策數量上是歷年最多的。

政策的修正、完善和松綁，使得舊改流程更加合理，各方利益更趨平衡，開發商投資積極性大大提高。

這些因素，驅使房企間的潛流暗涌進行“資本血拼”，舊改市場硝煙四起，各種暗戰不絕于耳。

本地龍頭房企紛紛加大對城市更新介入力度，還專門成立舊改公司将其納入核心業務範圍。

以富力為例，富力城市更新集團于2019年4月份正式成立，已簽約改造的村莊超過二十個。

此前缺席的外來房企，要麼依靠經驗老練的的舵手坐鎮，要麼高薪酬挖掘本地人才資源。

以升龍為例，為進入羊城做的其中一項準備，便是從富力、珠光等本土房企高薪挖走不少專業人才，組建新團隊。

據統計，2019年廣州新推的數十個舊村改造項目，吸引了20多家房企前來争搶。最終完成公開簽約的26宗，金額總計達1646.58億元；項目總面積達3250.29萬平米，相當于5個珠江新城。

其中，方圓、時代、升龍各自攬下4條村，成為去年廣州舊改最大赢家。保利、大華、越秀、富力各斬獲2條村，剩余的則由合生創展、佳兆業、融創以及港資新世界發展等瓜分。

2020年至今，入局者又添新成員，包括本地房企敏捷以及外來者香江控股、河南瀚宇等。

這将是一場持久戰

搶奪舊改市場份額的激戰還将持續上演，而這場戰争比拼的不僅僅是硬實力。

提前進場，需要砸進去十幾個億真金白銀先安置後開發，還有融資成本、上下打點，承擔市場風險等。這對于擁有地緣優勢和資金實力等底牌的本地頭部房企來說，占據絕對優勢。

但引用業内流傳的一句話——舊改最開始是錢的問題，到最後能不能成功，就是“人”的問題。

能否最終取勝，除去最重要的舊改經驗和操盤能力等因素，也需要“軟實力”。

首先赢得村民認可是制勝的關鍵一步——以地理優勢突出的赤沙村為例，該村引來房企激烈争奪。據悉，為讨好村民，在去年端午節各村龍舟賽中，保利和富力慷慨解囊各自捐助60萬元，為赤沙村奪冠助興。

這樣的角逐戲碼，僅是房企搶灘廣州舊改的縮影。

前期介入尚且如此，按照目前廣州舊改進度，因涉及利益群體較多，基層協調難度大，對團隊談判、規劃及執行能力要求高等，一個村改項目的周期一般在5-8年甚至10年。顯而易見，這将是一場持久的“消耗戰”。

對于外來房企來說，要經歷一段适應廣州市場規則的“磨合期”，考驗更加多重。

據了解，升龍此前拿下的南沙沙螺灣村改造項目便遇到阻礙。2018年12月，由于該村村民對改造意願摸查方式的争議較大，一切改造工作被迫暫停。

事實上，過往雖然有筆村、楊箕、獵德等成功案例，但也不乏失敗或是陷入僵局的案例。“前浪”們摸着石頭過河，中間難免也有跌倒的時候。

過去十年來，廣州僅成功改造了10條村，當中包括5條全面改造的城中村：獵德村、林和村、琶洲村、楊箕村、潭村；以及5條微改造的城中村：黃埔村、西塱村、永泰村、蕭崗村、線坑村。

早在2009年底，廣州政府便提出“力争用10年時間基本完成本市在冊的138條城中村的整治改造任務”，其中52條全面改造的城中村則力争用3至5年的時間基本完成改造任務，包括大家耳熟能詳的楊箕、琶洲、獵德、冼村、石牌、瀝滘等，但如今看來並沒有盡數完成。

每一個村單拎出來，都有大段長篇的故事可講，折射出拉鋸、消亡、推翻、再生等種種。

其中最知名的城中村，恐怕要數有近800年歷史的冼村。

從2008年啟動改造，到2018年最終回遷，冼村幾乎顯露了廣州城中村的所有典型問題。

2011年4月，冼村正式開拆，後因資金短缺，拆遷一度陷入癱瘓。7個月後，央企保利接手了這個難啃的骨頭，“九年磨一村”，直到2019年3月，冼村改造新方案終于出爐。

保利冼村舊改項目部負責人李銘曾表示，冼村項目經歷拆遷時間長、涉及各種土地、經濟利益、宗親糾葛等復雜情況，甚至可以改寫成一部城鎮化進程中舊改的長篇小說。

城中村的改造，涉及歷史問題、政治經濟學問題，更涉及人性問題。普适性的舊改道路以外，更多的舊村改造成功樣本並不能輕易模仿。

多年過去，第二個獵德始終沒有出現，這或許證實了獵德模式不可復制。

不過從樂觀角度看，類似冼村這樣的例子實為少數。邵豐表示：“目前舊改項目在流程、手續都更趨規範化，加上政府推動，相對會順利很多”。

相比之前“摸着石頭過河”，現在的改造已有了“前浪”的案例可參考，加上房企自身經驗，“大的改造邏輯和方式上也大相徑庭”。

只不過，随着政策的不斷修正和補充，會使得市場主體的操作空間相對期望而言進一步縮減。

舊改這塊蛋糕，為房企帶來高利潤的同時，也将磨砺開發商們，在新一輪市場格局中，實現改造運營上的轉變和改進。

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