原報告 | 土地市場喧嚣里的秘密

觀點指數 最近的土地市場很熱。

疫情防控得到鞏固之後，部分房企開始大規模拿地，土地市場成交規模快速回升，溢價率指標也逐漸上行，4月成交溢價率已漲至15%以上，創下年内新高。

究竟哪些因素在背後推動，造就了當下土拍熱度？

土地供應增長超100%，房企拿地意願轉強

5月19日下午，合生創展接連拿下北京分鐘寺L-39和L-41宅地，總成交價107.4億元，賺足市場眼球。

數據來源：觀點指數整理

而此前幾天，龍光也在深圳以最高限價115.97億元+配建4.08萬平方米人才住房的代價，競得前海一宗居住用地，該地也成為了2020年内第三宗成交價格破百億的地塊。

數據來源：Wind，觀點指數整理

據wind監測的100個重點城市數據顯示，4月百城成交土地數量1193宗，成交土地建面11283萬平方米，較3月有明顯提升。

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在月度成交總價和溢價率上，4月成交總價4336億元，環比增加136.79%；平均溢價率15.78%，為今年4個月内最高。

顯然，無論是大宗地塊成交價格還是多個城市的成交土地數量、溢價率等方面，都體現出了當下土地市場的熱度。此前部分受疫情影響減少拿地的房企，也開始按下購地的啟動鍵。

數據來源：企業公告，觀點指數整理

例如萬科4月新增10個土地項目，新增土地建築面積404.4萬平方米，單月新增建面占前4月新增建面總和的48.8%；其他房企如中海、碧桂園、龍湖等在4月的拿地節奏也明顯加快，甚至連鮮少拿地的富力地産4月也分别在蘭州、太原拿下4宗地塊，新增土地建面123.8萬平方米。

土地成交量的驟增，跟市場供應加大正相關。

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自疫情好轉以來，3月土地供應顯著增加。Wind數據顯示，百城3月供應土地數量1514宗，環比增加147%，供應土地建面14479萬平方米，環比增加150%。3月供應劇增的地塊，部分于4月出讓，造成4月土地成交量增加。

疫情對企業乃至整個中國經濟造成嚴重影響，減少企業稅收和增加補貼支出使得政府面臨财政壓力。因而在疫情好轉後，增加土地供應量和土地出讓收入屬于預期範圍。

另一方面，考慮到房企的資金壓力，大部分地方政府還放寬了一些土地出讓條件，其中重要的一條是允許延期繳納土地出讓金。

例如深圳住建部4月中旬頒發的通知文件里提到，對于符合條件且土地價款繳款截止時間在2020年1月23日至2020年6月22日的項目，用地單位未在約定或規定的期限繳交土地價款的，不作為違約行為，不計收利息和滞納金，土地價款按原約定執行並可延期至2020年6月22日前繳交。

百億地市追逐 “最佳拍檔”險資入局

除了趨向寬松的土地出讓條件之外，重點城市推出的優質地塊，也是當下房企搶地的重要原因。

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以深圳市為例，過往幾年深圳宅地供應寥寥無幾，2014年和2017年住宅用地成交數量僅為1宗和2宗。由于供應稀少，深圳每一宗具備一定區位優勢的宅地都會遭到房企激烈搶拍。

5月15日，位于深圳前灣片區十開發單元03街坊地塊拍賣，這無疑是一宗優質稀缺住宅地塊。該地塊是深圳前海挂出的第二宗限價宅地，起價79.98億元，最高限價115.97億元。地塊競價幾輪便達到最高限價，最終在龍光在與佳兆業+世茂聯合體角逐中勝出，以115.97億元+配建4.08萬平人才住房的代價競得。

作為大灣區内重點房企，龍光過去5年在深圳拿了四宗高價項目，並都轉化為不錯的銷售業績。但随着項目不斷去化，截至2019年底龍光在深圳的土儲僅有114萬平方米，占總土儲的3.1%。出于補充土儲的需要，龍光對深圳前海宅地無疑抱有巨大的競買決心和充足預算。

以115.97億元拍下心儀地塊之後，龍光對外界發聲：“成交價格合理，符合公司預期。”

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除了龍光之外，近期另一家在土拍市場異常活躍的房企是合生創展。5月9日以及17日，合生創展接連拿下北京豐台區分鐘寺L-24、L-26、L-39及L-41四宗地塊，總建面25.1萬平方米，累計耗資高達179.6億元，超過萬科今年前4月的總拿地金額。

由于此前出台的相關政策，北京四環内住宅類項目用地變得稀缺。而4宗分鐘寺地塊位于北京東三環，且為純商品房用地，自然會引來房企争搶。

年銷售僅約200億的合生，十天内豪擲近180億拿地，顯示出對于上述地塊的志在必得。

來源：天眼查，觀點指數整理

為了順利地競得地塊，合生創展引入險資方。合生創展三次拿地的對應競得公司分别為合宏達盛、合昕辰銳、合盈銳恒，三家公司分别由甯波誠車和合富匯華各自持股70%、30%。後者為合生創展全資附屬公司。

甯波誠車原本為中誠資本旗下資管公司，中誠資本背後大股東為中國人民保險公司。但在5月8日，即合生創展首次出手拿地前一天，中誠資本發生合夥人變更，合生創展旗下控股公司銳宇投資進駐。

數據來源：Wind，觀點指數整理

這說明合生創展5月大規模拿地背後，出現了險資身影。事實上，在疫情等因素帶來的利率下行周期中，房企低估值、業績穩定等特色對于保險等長期資金的吸引力提升，地産股長線投資價值凸顯，險資與房企合作、注入資金的事例增多。

對于房企來講，險資流入意味着更多低成本的資金來源和融資渠道，這将成為房企拿地的一大資金保障。

此外，随着復工復産有序推進，房企銷售逐漸回暖。

據觀點指數統計，5月TOP100房企錄得總銷售額為10927.2億元，同比增長16.9%，較4月增速擴大22.7個百分點，實現了單月銷售同比增速回正。全國範圍内疫情防控逐漸得到鞏固後，房企判斷市場會逐漸企穩，對于未來的經營預期逐漸向好，拿地意願更強。

另一方面，由于現階段土地供應數量增多，房企地塊投資選擇也會相應增多，而優質地塊無疑成為房企着重狩獵的對象，區位較差的地塊将無人問津，地塊溢價成交與流拍現象並行。