寶灣物流拟通過債權及證券化融資28.5億 並嘗試對接公募REITs

觀點地産網訊：6月2日晚間，深圳市新南山控股（集團）股份有限公司的控股子公司寶灣物流控股有限公司（下稱“寶灣物流”），拟通過長江養老保險股份有限公司，設立長江養老-寶灣物流基礎設施債權投資計劃（暫定名）的方式進行債權融資，融資總額不超過人民币10億元。

據悉，上述投資計劃預期年利率為5.05%左右，拟采用一次注冊，一次或分期發行的方式募集，申請注冊發行規模為10億元，最終以核準注冊額度為準，投資計劃最低募集額及首筆劃款金額均不低于2億元。

此外，上述投資計劃首期發行的募集期為12個月，每筆投資資金的投資期限不超過7年。存續期第3年末，雙方擁有提前結束選擇權。由公司控股股東中國南山開發（集團）股份有限公司提供本息全額無條件不可撤銷連帶責任保證擔保。

南山控股表示，拟将上述募集資金用于鎮江寶灣、天津濱港寶灣、紹興寶灣、青島膠州寶灣、甯波寶灣項目的開發建設和債務結構調整。

同一日，南山控股的控股子公司寶灣物流拟以上海明江及廣州寶灣物流園進行資産證券化，總規模不低于18.5億。

至此，寶灣物流于當日發布的公告中，拟通過債券、資産證券化方式進行融資的涉及金額不低于28.5億。

據觀點地産新媒體了解，為了進一步拓寬融資渠道，盤活物流園不動産，優化倉儲物流商業模式，完善“募投管退”的全流程資産管理能力，南山控股的控股子公司寶灣物流控股有限公司，拟以明江（上海）國際物流有限公司持有的明江寶灣物流園、廣州寶灣物流有限公司持有的廣州寶灣物流園進行資産證券化運作，並拟于合适時機對接公募REITs産品。

在設立私募基金方面，寶灣物流可作為原始權益人，由寶灣物流新設立的基金管理公司或聘請的第三方（寶灣物流未成功設立私募基金管理公司的情況下）作為私募基金管理人，設立私募股權投資基金（下稱“私募基金”），私募基金規模不超過18.5億元。

此外，私募基金将直接或者通過特殊目的載體（簡稱“SPV”）間接收購上海明江和廣州寶灣的全部股權並同步向上述公司提供借款，從而最終實現對目標資産的投資。

随後，在設立資産支持專項計劃發行資産支持證券方面，寶灣物流拟選聘華泰證券（上海）資産管理有限公司，設立“華泰佳越-寶灣物流一期資産支持專項計劃”，並受讓原始權益人持有的私募基金财産份額（簡稱“基金份額”）或通過直接投資的方式取得基金份額。

據悉，該次專項計劃發行的資産支持證券總規模預計不低于18.5億元，資産支持證券可視情況進行結構化分層，在分層情況下，資産支持證券将分為優先級證券和權益級證券，其中優先級證券規模占比預計不高于65%，剩余為權益級證券。

同時，寶灣物流可通過自有資金認購部分資産支持證券，認購份額預計不超過全部資産支持證券規模的20%（在資産支持證券分層的情況下，寶灣物流可通過自有資金認購不超過權益級證券規模的20%）。

在股權出售方面，寶灣物流持有上海明江和廣州寶灣100%股權。私募基金将通過SPV，從寶灣物流獲得上海明江和廣州寶灣的全部股權，華泰資管以私募基金的基金份額為基礎資産發行資産支持證券並申請在深圳證券交易所挂牌交易。

本次交易完成後，上海明江和廣州寶灣将不屬于上市公司合並報表範圍。

南山控股表示，寶灣物流後續将根據市場及國家政策情況擇機選擇适當模式實現目標資産的公募REITs運作。若寶灣物流後續拟實現目標資産的公募REITs運作，寶灣物流可作為公募REITs基金投資人，在公募基金層面認購不低于20%的基金份額，並對專項計劃方案進行調整，對接公募REITs。