樓市調查 | 中海深圳四盤止渴

觀點地産網 近期深圳樓市較為火熱，包括招商前海領尚公館、金融街華發融禦華府等項目均陸續傳出将入市的消息。在此情況下，中海地産也适時地宣布了自己的推盤計劃。

5月29日，深圳中海地産在深圳市當代藝術與城市規劃館發布第五代産品+“智慧生活3.0”，同時宣布龍崗中海寶荷、光明中海寰宇時代花園、龍華中海匯德理以及坪山中海萬錦熙岸共計4個項目亮相。

于中海地産而言，對深圳市場的情感似乎很復雜。

一方面，深圳是中海最早落地的城市，在這里開創了内地樓花銷售、銀行按揭等先河，逐步發展至3771.7億港元年銷售規模；另一方面，随着全國化業務鋪開，中海在土地投資上有重倉華北的趨勢，在深圳的投資反倒式微。

直到近兩年，中海地産對深圳市場的重視度有所提高，公開拿地的積極性明顯被帶動，更甚者被媒體捕捉到集團、深圳公司領導團隊現身督戰土拍。

有媒體觀察到，中海幾乎參與了深圳每宗宅地的出讓。最終，該公司斥資近117億元競得了坪山、光明及龍華3宗地。

與此同時，出于種種因素限制，中海地産對深圳舊改的參與較少，大部分時候仍傾向于獲取淨地。

考慮到深圳土地的競争程度，如今能一口氣推出4個項目實屬不易，畢竟這距離中海上一次推出涉宅新盤已有三年多時間。

招拍挂取向

中海地産最新所主打的第五代産品主要理念“智慧生活3.0”，是于2019年12月底在上海舉行40周年盛典時所發布。去年，中海還在上海臻如府項目上落地了号稱全球首個5G社區。

進入2020年，随着新項目亮相，深圳公司才終于公開刷了一把存在感。按照中國海外深圳公司總經理蔣曉洲在5月29日的表态，今年是深圳下一個40年發展新起點，也是深圳中海“承前啟後、繼往開來的一年”。

據觀點地産新媒體了解，最新亮相的4個項目中，有3個均是中海地産通過招拍挂獲取的項目。

其中，2018年中海地産力克金科、建發等房企，以總價12.55億元獲得坪山G13302-8024宗地，項目建成後，普通商品住宅取得不動産之日起5年内不得轉讓。

2019年6月，深圳一口氣挂牌5宗純宅地，缺少項目的中海地産對每宗地都積極舉牌，並以最高限價54.08億元競得光明A510-0151地塊，折合可售樓面價3.82萬元/平方米；同年11月，再以50.2億元總價競得龍華民治地塊，折合可售樓面價3.74萬元/平方米，最高可售單價7.14萬元/平方米。

接連拍下光明及龍華項目，令中海地産在大本營補充土儲的迫切得到一定緩解。

實際上，根據中國海外發展年報，2015年以來該公司僅在深圳新增4個項目，土地面積合計約13.9萬平方米，建築面積81.3萬平方米。其中2015年新增的羅湖鹿丹村項目，2017年以豪宅“中海天鑽”的面目現身，此後中海在深圳鮮有新盤。

5月28日發布的《深圳市住房和建設局關于2020年我市商品住宅和商務公寓房源信息情況的公示（1-5月）》顯示，深圳年内計劃入市109個住宅及公寓項目中，便包括中海萬錦熙岸華庭、中海龍華項目（A816-0068地塊）（暫定名）、中海地産光明區A510-0151地塊項目，3個項目共涉及住宅面積27.70萬平方米、2974套。

其中，中海地産可售體量最大的是光明項目，為12.81萬平方米、1344套，有說法稱預計六七月開盤。售價方面，可供參考的是幾百米開外的龍光玖龍台，三期産品備案約4.6-4.8萬元/平方米。

同時，光明項目附近的金融街華發融禦華府已開放展示中心，屆時也将為中海地産定價提供參考。如果按3.82萬元/平方米成本價計，中海需要争取更高的售價才能維持利潤。

其次是龍華項目，涉及可售體量10.96萬平方米、1180套，由于限價因素存在，中海地産最高售價被限定在7.14萬元/平方米；中海萬錦熙岸項目已于1月開放樣闆房，2月獲批預售均價4.25萬元/平方米，高于周邊奧園項目的售價3.5萬元/平方米。

保守估計，僅上述3個項目今年就為中海地産貢獻逾150億元可售貨值。

除此以外，中海地産亮相的龍崗中海寶荷項目，目前並未列入深圳住建局的開盤名單，且與其它項目不同，寶荷項目屬于城市更新類型。該項目全稱南約積谷田城市更新單元，計容總建築面積26.45萬平方米，共分三期開發，已計劃在3月動工。

對于深圳項目的推盤計劃等細節，中海方面並未披露。有市場說法稱，中海有望沖擊200億元。

大本營緩行

随着中海地産将過去兩年新增的深圳項目悉數推向市場，一種擔憂也開始出現：這些項目售罄後，中海怎麼補充繼續土儲？

在5月29日中海地産的發布會上，中海發展深圳公司設計總監說，中海一直堅持“在主流城市、主流地段開發主流産品”的發展定位。這句話也可以理解為，中海地産為之付出的土地成本也不會很低。

2018年3月業績會期間，顔建國曾被媒體問及，此前一個月中海摘下的深圳坪山住宅地塊，實際樓面價已經達到3.2萬平方米，如此高的成本是否仍有盈利空間？對此，顔建國未解釋過多，給予肯定答復。

按拿地渠道分，根據觀點地産新媒體了解，在今年3月份，中國海外發展新任總裁張智超回應投資者提問時提及，2019年中海成立了投資拓展及産業合作部，采取多種渠道進行土地獲取。但他轉而表示，去年公司權益地價里，非公開市場獲取大約僅占15%。

張智超還表示，有些非公的項目可能确實在運營效率、年化收益，甚至回報率並不一定很理想。“所以我們還是根據每個項目具體來看。”

數據顯示，中海近年來投入拿地的金額逐年攀升，包括2019年總地價近1500億元，權益地價1134億元，今年還将安排1400億元的拿地預算，增幅約23%。其中，華北、北方區域土儲占比領先，華南從2015年14%提高至2019年的21%，華東則從12.33%降至8.9%。

中海地産在土地投資方面已逐步回歸華南區域，包括海南、佛山、廈門、廣州、珠海等省市均有布局，不過在公開市場拿地的指引下，土地供應稀缺的深圳依然是個難題。

觀點地産新媒體了解，2015年起中海在深圳的土地儲備占比均不超過2%，從2016年起更是将莞深兩地的土儲合並計算，至2019年底在莞深共計擁有土儲105.9萬平方米。

中國海外深圳公司總經理蔣曉洲也提及，公司業務覆蓋深圳、東莞兩地，在建開發項目7個，建設規模逾100萬平米。而将這個數據扣除今年亮相的4個項目，剩余土儲會更少。

一位業内人士對觀點地産新媒體表示，在深圳持續發展，一定要有舊改。但他轉而表示，在舊改方面，國企的決策相對“保守”。另一位人士也表示，深圳的舊改整體有難度，沒有專業操盤能力難以勝任，國企有風險控制也會形成限制。

其實早在2012年，中海地産就與深圳福田區政府簽訂戰略合作協議，合作範圍包括城市更新建設、保障性住房建設、總部建設和綠色建築建設等六個方面。這被外界解讀為中海通過參與城市更新獲取優質土地資源，扭轉當時無土儲的局面。

不過，此後中海地産鮮有披露參與舊改的進展。

在2016年那場並購中信旗下地産資産的交易中，中海獲得了中信寶荷、中信龍盛廣場二期、中信龍騰共3個舊改，總建築面積約70萬平方米。其中，中信寶荷即上文所提中海寶荷項目，但剩余兩個項目至今仍沒有确切消息。

根據張智超3月份的表述，去年中海在舊城改造方面，分别獲取了深圳和上海兩個“比較重要”的項目。但他當時並未透露更多詳細信息。

業内人士對觀點地産新媒體表示，對于深圳舊改，中海地産一直都在研究，早期曾簽了幾個項目。他随即表示，這些項目到後來都有變動。

值得注意的是，有消息稱，近期顔建國、張智超會見了深圳政府領導，雙方深入交流的話題包括中海如何進一步加大在深投資。顔建國稱，中海集團将憑借在港澳的發展經驗，加大在深圳的投資力度，全面參與深圳政府公共項目、高端醫療項目、人才房、國際學校、高端酒店等領域建設的意向。

這反映出中海如今對深圳的重視程度，在沉寂多年後，其開始采取更多樣化的方式回歸大本營。也有說法認為，參與一繫列的政府意向性項目，也會對中海未來獲取房地産項目也會提供幫助。

對于在深圳補充土儲渠道及發展目標等事宜，觀點地産新媒體致電中海地産相關人士，截止發稿尚未得到回復。