物業股又添一員 卓越商企服務招股書講述的新資本故事

觀點地産網 時隔數月，卓越分拆物業上市的靴子也終于落地。

卓越物業是一家于1999年在深圳成立的物業公司，與其他成群結隊奔赴港交所上市的物業公司一樣，在物業股熱潮下，成為沖刺資本市場的一員。

5月31日，港交所正式披露卓越商企服務集團有限公司上市申請資料。

只是不同于其他以住宅物業為主打的物業公司，卓越物業主要定位商務不動産服務。此次披露的招股書，便詳細披露了卓越物業的收入組成，其中商務物業管理服務總收益在2019年占比達到65.2%。

作為卓越集團多次IPO失敗之後的再次沖刺，卓越物業亦為此次沖擊資本市場做足了準備，488頁招股書中，細致披露了卓越物業為上市而做出的架構改變。

招股書詳解

卓越物業給資本市場講了一個故事——中國領先的商務物業管理服務提供商。

據招股書披露，截至2019年12月31日，卓越物業在27個城市擁有308個在管項目，總面積為2350萬平方米，其中總建築面積1140萬平方米的101個項目位于大灣區。項目包括商務物業、公共與工業物業及住宅物業。

數據顯示，卓越物業的收益從2017年9.47億元增至2019年18.36億元，復合增長率約為39.2%；純利從2017年1.36億元增至2019年2.34億元，復合年增長率約為30.9%。

收入的快速增長，得益于卓越物業管理面積快速增長。一方面，卓越物業訂約管理的物業總面積由截至2017年12月31日的1310萬平方米增至截至2018年12月31日的2010萬平方米，截至2019年12月31日進一步增至3320萬平方米，復合年增長率約為59.1%。

在管物業總面積則由截至2017年12月31日的1140萬平方米增至截至2018年12月31日的1460萬平方米，進一步增至截至2019年12月31日的2350萬平方米，復合年增長率約為43.9%。

與其他物業公司一樣，卓越物業管理面積的快速增長主要依賴于兩方面，一是母公司卓越集團所提供的增長面積，二是通過市場化擴張獲取第三方項目。其中，第三方項目的快速擴張起到主要作用。

據觀點地産新媒體了解，卓越物業2017年來自于卓越集團的在管面積為742.1萬平方米，同期來自第三方的僅394.3萬平方米；到了2019年，來自卓越集團的在管面積增加近300萬平方米至1015.4萬平方米，但是來自第三方的激增近千萬平方米，達到1337.5萬平方米。

第三方面積快速擴張，使得卓越物業對于母公司的依賴越來越低。截至2017年、2018年及2019年12月31日，卓越集團開發的物業分别占在管總面積65.3%、58.7%及43.2%；同期，第三方物業開發商開發的物業分别占在管總面積34.7%、41.3%及56.8%。收益對比亦從2017年的59.4%:40.6%，變為2019年的42.2%:57.8%。

值得注意的是，正如卓越物業的定位一樣，在管面積及收益等指標的增長，主力均來自于商業物業。

其中，來自于卓越集團的商業物業管理面積和收益從2017年的186.6萬平方米、3.52億元增長至2019年的277萬平方米、4.89億元；來自第三方的商業物業管理面積和收益從2017年的299.5萬平方米、3.11億元增至2019年的954.3萬平方米、7.08億元。

此外，公共及工業物業管理服務以及增值服務方面，卓越物業在近年亦有大幅增長。其中，公共及工業物業管理服務從2017年的0.41億元升至2019年2.03億元，增值服務則由0.87億元升至2.04億元。

卓越上市路

卓越集團與資本市場的故事並不只有這次。

早在2007年，卓越集團首次在香港申請上市，計劃籌資17億元，彼時其在北京、上海、深圳和海南開發了200萬平方米的地産項目，在深圳市中心、武漢、長沙、廣州等城市有800萬平方米的建設用地儲備，在深圳二線房企中排列首位。

後因2008年金融海嘯和樓市調整，卓越首次IPO折戟。

2009年7月，卓越集團宣布重啟上市計劃，預計當年10月在香港上市，最終未實現。彼時，包括恒大、龍湖、佳兆業等房地産企業均先後成功登陸香港資本市場。僅卓越集團因估值偏低，最終選擇暫停IPO。

據李華後來接受媒體采訪時表示，由于市盈率較低，最終主動選擇放棄上市；但其強調，上市仍是一個比較重要的方向，卓越集團處在一個随時準備上市的狀态。

此次卓越物業赴港IPO，借助近期物業股上市的浪潮，顯然並不具備估值不足這樣的憂慮。據了解，目前物業股市盈率普遍在30-50倍，甚至更高，如碧桂園服務53.52倍、保利物業88.30倍、雅生活服務40.22倍等。

為了此次卓越物業能夠成功上市，卓越集團還變更了卓越物業的架構。

首先是于今年1月10日，将卓越物業管理由股份有限公司轉制為有限責任公司。此舉在市場人士看來，是為了上市做前期準備，如果不變更組織形式，需要對公司債務承擔無限責任，不利于搭建VIE架構。

完成轉制之後的第三天，即1月13日，卓越商企服務集團有限公司于開曼群島注冊成立為獲豁免有限責任公司，随後便基于該公司進行了一繫列重組步驟。

重組完成後，李華、李淵、肖興萍分别透過Urban Hero、Autumn Riches及Ever Rainbow分别持有79.9%、7.0%及13.1%的卓越商企服務集團有限公司股權。而卓越商企服務集團有限公司再通過一繫列股權架構，最終持有卓越物業。

顯然，卓越集團為此次分拆物業上市是做足了準備。值得一提的是，在近年物業股摘牌新三闆轉戰港交所的潮流中，有過半數公司也是采用上述方式，将股份公司改制為有限責任公司，然後再赴港上市。

或許可以理解為，對于這次卓越物業上市，卓越集團是勢在必得。