1-4月中國房企融資能力TOP30報告·觀點月度指數

观点指数研究院

2020-05-29 17:03

  • 受疫情影響,實際到位資金持續低于去年同期。海外融資受國外資本市場影響,4月融資數量驟減;國内資本市場相對穩定,4月公司債發行量較3月有所下降。

    觀點指數 龍湖集團繼續以優異的表現,奪得“1-4月中國房地産企業融資能力TOP30”榜單的榜首,1-4月龍湖總融資額達103.5億元,單項排在第8位,但作為少數投資級房企,加權債券票面利率僅為3.8%。

    同時,融資總額與短期借款和長期借款當期部分的占比約為0.7左右,體現了龍湖資金和流動性上的充足水平。同時,充足的授信額度也為龍湖的榜首地位提供了有力的支撐。

    碧桂園超越中國海外發展排在榜單第二名的位置。4月碧桂園取得了逾25億資産支持證券融資,這在提升融資總額的同時,降低了整體的加權票面利率水平。

    位列第三的中國海外發展在4月并無融資記錄,但由于中國海外發展在其他融資指标上的優異表現,4月僅下滑到第三名。

    而本月名次上升最大的,非金融街莫屬。促進金融街名次上升的最大因素便是其大量的融資金額:僅4月單月,觀點指數監測到金融街的融資總額便達105億元之多,其中包含了兩起資産支持證券融資,總額達80億元。

    同時,由于其良好的财務狀況和國企背景,其中金額達76億元的資産支持證券的票面利率僅為2.8%;一筆短期融資券利率更是隻有1.74%。使得金融街得以在4月份成功上升到第四名,升幅達17名之多。

    到位資金同比下降,自籌資金占比逾三成

    宏觀方面,根據國家統計局公布的數據,4月實際到位資金總額為13437.93億元,環比僅上漲0.6%,同比則下跌10.4%。對比往年趨勢,可發現4月是曆年資金到位低谷期,由于今年第一季度的到位資金嚴重下挫,4月到位資金總額反而出現小幅回升,但仍然略低于2019年同期。

    從資金組成來看,3、4月組成基本一緻,定金及預付款和自籌資金占了全部到位資金的大部分。4月來看,定金及預付款占到合計到位資金的29.76%,相比于2019年的占比32.87%則略有下降;自籌資金占比31.64%,相較于2019年的占比29.89則略有上升。

    累計方面,1-4月份,房地産開發企業到位資金47004億元,同比下降10.4%,降幅比1-3月份收窄3.4個百分點。其中,國内貸款8730億元,下降2.5%;利用外資23億元,下降31.6%;自籌資金14875億元,下降5.2%;定金及預收款13990億元,下降18.9%;個人按揭貸款7601億元,下降5.4%。

    政策方面,4月9日,中共中央、國務院發布《關于構建更加完善的要素市場化配置體制機制的意見》,其中提出要加快發展債券市場及增加有效金融服務供給,有序擴大金融也對外開放。另外,銀保監會于4月22日強調要糾正違規把貸款流入房地産市場的行為。

    單月公司債發行額創新低,投資級房企票面利率低

    根據Wind數據顯示,2020年1到4月,申萬行業二級分類劃分的房地産開發行業共發行債券2697.41億元,其中,公司債發行額最高,達858.87億元,其次為中期票據,發行總額達607.3億元。月度來看,自1、2月發行低谷後,3月出現發行高峰,總額達1090.31億元,4月出現小幅回落,總額仍達928.99億元。

    從月度對比圖中,可明顯看出3月企業債的發行額異常高,正如觀點指數上月的報告分析,大部分融資的目的還是債務償還和流動性補充,因此一定程度上受到疫情沖擊。

    而經過3月火熱的的公司債發行後,4月公司債發行額甚至達到了今年以來的新低。4月的融資更多來自于中期票據,和資産支持證券。其中,資産支持證券發行量出現了大幅上升,漲幅高達181.4%。

    就4月單月來看, 以發行起始日期計,共發行債券97隻,其中資産支持證券最多,有30隻,計233.29億元;短期融資票據21隻, 計159.7億元;中期票據19隻,計291.8億元。

    從發行用途來看,56隻表明資金用途的債券中,有45隻債券提及償還債務,6隻債券提及補充流動資金。其中一隻債券募集資金将用于長租公寓的建設開發及裝修,涉資6億元,一隻為綠色項目收益票據,涉資12億元。

    轉看超發情況,于4月發行的的97隻債券中,有16隻實際發行額與計劃發行額存在差異。其中,泛海控股所發行的公司債計劃發行額為0.5億,實際發行額高達7億元。除此之外,其他的債券一般發行差額在50%左右。為避免受極端值影響,在差額對比圖中,将泛海控股的債券去除。

    可以發現,昆明高新、達信、首開出現了明顯的超發,而陽光城兩隻債券發行額均未達預期。另一方面,華潤、華遠都出現了超發和未及計劃的沖抵。

    融資成本方面,根據2020年1-4月債券融資數據的票面利率,評級房企中獲得Baa/BBB級的房企有9家,加權平均成本約為3.46%,而高收益級房企平均加權收益為4.96%,大緻高于投資級房企融資成本1.5個百分點。

    這個差異可以從評級房企收益、融資額對比圖中更明顯的看出:投資級房企的債券融資利率均在5%以下,而投機級則有大量高收益的債券發行。

    發行總額方面,首開股份以累計201.1億元的發債額,成為1-4月在境内發債額最高的房地産開發企業。其中,僅4月首開股份的融資額達82億元,票面利率最高僅為3.51%,加權平均成本僅為2.37%。

    萬達商業也以一筆50億元的中期票據,排在當月融資額第三位。單月及累計債券發行額排名如下,中文簡稱優先采用對應公司股票簡稱,其次為債券實際發行人簡稱。

    4月海外債發行斷崖下降,新股上市在囧途

    随着前段時間美元持續走弱,即使發行美元債的成本較之前有所下降,但是内地房企選擇美元債融資的情況沒有明顯回升,反而呈斷崖式下降。

    海外融資方面,世茂房地産于4月22日簽訂了一份配股協議,每股配售價29.73港元,募得資金約為23.11億元。4月26日,綠城中國簽訂協議向新湖中寶發行股份,預計募得資金約30.68億港元。另外,美元債券融資發生一起,新湖中寶在4月27日發行0.87億美元債,票面利率為4.3%。

    據投資銀行業内人士指出,在疫情影響下,投資銀行隻能有限度開工;其次,海外不少地區疫情和死亡人數嚴重,未來局勢尚未不明朗,拖累金融環境表現;另外,部分内房企業美元債曾出現被抛售的情況。種種負面因素疊加,未來一段時間,即使美元出現負利率,内房企業或許仍傾向減少發行海外債,而在國内扶持措施較大的背景下改發境内債。

    回顧前1-3月,上述97間内房企業共融資1574.3億元人民币(下同),平均單月融資額524.8億元,今年4月與之相比,存在着斷崖式的落差。而翻查去年4月的單月紀錄,該月份香港暨海外融資的總金額為778.1億元。一些坊間所謂内地房企多在年頭首季度已融夠資,4月為淡季的猜測并不成立,反倒是在側面反映出疫情沖擊和環球金融市場疲弱下,投資者态度趨向謹慎的現況。

    而新股上市籌資方面,已多次提交招股書的海倫堡、萬創國際,以及奧山控股、三巽控股、港龍地産均紛紛遭遇滑鐵盧,面臨申請失效,未能如期上市。

    其中港龍地産已于今年5月12日再次遞交申請。而萬創國際的狀态顯示為“已拒絕”,從2017年起萬創國際已多次提交IPO申請——2017年6月、2018年2月、2018年11月、2019年6月。業内人士表示,若一間企業的上市申請被港交所拒絕,相信該狀态下的公司一般在3年内均難以再次申請上市。

    港交所在2018年原則上批準了245宗申請,拒絕了25宗申請,2019年則批準了209宗申請,拒絕了26宗申請。

    事實上,2019年港交所便曾發出一系列涉及對《上市規則》诠釋的上市決策,包括反收購行動以及2018年度拒絕上市申請的理由,包括:未能為拟進行擴充計劃提供充分的商業理據;未能解釋首次公開招股所得款項用途如何合符合商業需要;未能證明真有集資需要;未能解釋為何預測市盈率高于同業;财務表現倒退,新業務的長遠前景尚不明朗;董事或控股股東過往曾幹犯不誠實行為的罪行而使其誠信備受質疑等原因。

    數據來源:港交所,指數研究整理

    以上這些仍未上市的房企,和2019年成功上市的中梁控股、美的置業、新力控股、正榮地産等相比,規模相對較小,在融資管道的多元化、市場知名度和盈利能力的穩定性方面都較為遜色。并且不少企業都有較高的負債率,冀能透過上市募得資金進行緩解。

    以最新等候上市的港龍地産為例,2017至2019年間,港龍的未償還銀行及其他借款分别為3.18億元、8.56億元及28.53億元,相當于兩年間其債務存量翻了9倍;與此同時,融資成本也逐年上升,分别錄得580萬元、3700萬元及7860萬元;

    而資産負債率方面,則分别錄得2017年98.8%,2018年122.1%,2019年172.6%,截至2020年3月31日第一季的最新數字,該數據已升至287%,與2019年内房房企百強的平均資産負債率78.7%相比,該數據足足高了208.3%。

    小房企逆風而行,年内資金恐陷被動

    而事實上,即使成功上市,融資款項也如天氣般,未必能像預期中理想。畢竟,香港資本市場向來追逐高估值、高回報,IPO認購不足、估值創新低、上市後破發都不足為奇。

    且上市成本也不低,律師費、咨詢費等開支上,德信中國上市時用了9960萬元,銀城國際則用了6100萬元,對規模較小的房企而言,随時賠了夫人又折兵。不過,上市始終有潛在的融資現金流和對企業品牌的宣傳打造效果,讓一些房企面對逆風,仍是迎難而上。

    至于港交所的态度,今年2月,李小加曾在訪問中表示,新冠肺炎疫情對企業申請上市或通過上市聆訊的影響不大。港交所員工即使在家工作仍能審閱檔,亦可透過電話等方式跟進。他也認為多數拟上市公司的IPO準備工作不受影響,如路演等受阻的部分,但對全局影響有限。

    不過,一堆失效IPO的前車之鑒,疫情對香港乃至國際金融的影響都仍如烏雲蓋頂,中小企在2020年的上市闖關之途看起來仍是荊棘滿布。至于近日納斯達克拟收緊中資企業上市門檻,一旦落實,又會否負負得正、催生這些企業轉投香港?亦或可能竹籃打水,兩頭落空呢?

    假設未能成功上市為資金輸血,在激烈的行業競争下,加上融資管道不足、融資成本高昂、負債率居高不下、利潤收縮、開工進度遭疲情拖慢等各類負面因素夾擊,企業或需尋找其他的生存方式。

    據資深房地産業界人士指,與其光憑外部等待的衆多不明朗因素處于被動位置,更好的是采取主動策略,上策為由内部着手,調整債務結構、加快去杠杆,研究讓核心業務和新業務錄得持續性穩定盈利的方法,中策是與其他房企合作取得土地或項目,下策則為出售部分股權、業務以增加流動性。

    高收益率信托規模普遍偏小

    根據用益信托網的統計數據,2020年4月發行的信托産品中,共有582隻投向房地産領域,占全部當月發行産品數量的20.88%,投向房地産行業的信托總規模636億元,占全部當月發行的信托産品總規模的27.77%。

    而有具體産品信息的信托産品,則僅有73隻,占全部投向房地産領域産品的12.54%,處于公開率較低的水平。根據産品的相關信息,中國恒大以交易對手、擔保人或者提供底層資産的方式參與了18隻産品。無獨有偶,融創集團以同樣的方式,參與了14隻産品。

    投資方式來看,股權投資有5隻,平均收益率為8.08%;權益投資有37隻,平均收益率為7.8%;信托貸款有30隻,平均收益率為7.82%;組合運用有1隻,平均收益率為8.4%。

    或受經濟下行的影響,本月發行的信托産品預期收益率出現明顯的下降,大量産品的預期收益率集中在7%-8%,上月的則更多傾向于8%-9%。從3、4月份信托産品收益差異對比圖中可以明顯看出4月份平均預期收益下挫,此處所指的平均預期收益率為公布的預期收益區間的中間值。

    4月信托産品發布仍以2億元以下的規模為主,所發行的信托産品大多已經進入執行階段。同時,可以發現大規模的信托産品預期收益率較低,而高收益的信托産品規模普遍偏小。

    4月信托資金投向最多的地區是江蘇省,共有9隻信托産品投向該地區,總規模達10.39億元。同時,湖南、廣東也分别有逾9億、8億元的資金投向。曾經有大量資金投向的北京地區墊底,僅有530萬元資金投向該地區。

    資金投向地區來看,大量資金投向華南、華東和西北、西南的東部地區。與冷門的河南、河北地區一起,信托資金流向形成了三足鼎立的态勢。

    需要予以關注的是,5月8日,中國銀保監會發布了資金信托新規,對信托公司開展資金信托業務進行規範。明确全部集合資金信托投資于非标債權資産的合計金額在任何時點均不得超過全部集合資金信托合計實收信托的50%。

    另外,《征求意見稿》還限制非标債權集中度,全部集合資金信托投資于同一融資人及其關聯方的非标債權資産的合計金額不得超過信托公司淨資産的30%。為了避免資金池帶來的風險,還規定了“不得将本公司管理的不同資金信托産品的信托财産進行交易”。以上都會給信托公司造成較大的風控合規壓力。

    較為關鍵的是,《征求意見稿》明确了信托私募性質,這也意味着信托業公募私募雙牌并行的希望落空。未來可以預見的是,标準化業務擁有更大的空間,而融資類融資類信托和通道類業務料被進一步壓縮。

    撰文:劉陽、陳盈妝    

    審校:歐陽穎



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