4月中國商辦運營商TOP10報告·觀點月度指數

观点指数研究院

2020-05-27 18:34

  • 商辦物業雖短期内受到疫情沖擊,相對優質的資産未來即使會面臨建設或者是運營方面的問題,但總體仍具備較大升值空間。

    觀點指數 4月,疫情雖已得到控制,但商辦市場還處于緩慢複蘇的狀态,供應和需求均未恢複正常,這種情況還将延續較長一段時間。

    月内,觀點指數監測的樣本商辦運營商企業大多以穩為主,較少有新項目落地,擴張速度趨緩,主要以現有項目的運營和引進新的入駐企業為發展重點,此外服務優化和硬件升級已經成為了不少企業的共識。

    值得注意的是,商辦項目的租賃出現了一些新機遇。從部分樣本企業的動态來看,疫情後大健康醫療、網絡等相關産業的租賃需求有所增加,對商辦運營商而言不失為一個利好。

    商辦資産交易方面,月内北京和上海均有項目成交,總交易金額超85億元。據觀點指數觀察,今年以來,商辦資産大宗交易每月均有發生,且交易金額不低。在商辦市場受疫情影響大背景下,這具有一定振奮作用,也從側面說明商辦資産依然是最受投資者青睐的資産之一。

    中海、華潤再奪前二,凱德招商越秀緊随其後

    在“4月中國商辦運營商發展指數TOP10”榜單中,中海商業依然位列榜首。

    項目發展上,月内,中海商業進行了兩個輕資産項目的簽約,在成都和上海兩大城市再次擴張。輕資産輸出方面,據中海商務數據顯示,目前開發并運營寫字樓超70座,共輸出8個輕資産管理項目,位于北京的中建财富國際中心是其中标杆項目。

    除新項目擴張外,月内,中海商業現有運營項目也有新企業簽約入駐,總體維持穩定的發展節奏。可見即使在疫情影響未完全消退的當下,依然能保持相對穩定的招商能力。

    華潤置地商業位居第二,月内雖無新增項目,但依靠目前持有運營或者輕資産輸出的項目,依然獲得可觀的租金收益。受疫情影響,華潤置地商業收益略低于同期,不過和2、3月相比,已經處于穩步回升狀态,同比下降幅度也在縮小。

    據華潤置地披露的4月營運數據來看,月内投資物業實現租金收入約9.0億元,按年下降4.4%,如按2019年寫字樓業務占投資物業收入的比例計算,4月寫字樓租金約為1.04億元。

    數據來源:企業公告,觀點指數整理

    此外,月内華潤置地與合肥濱湖科學城管理委員會簽訂了合肥駱崗機場中央公園合作框架協議。該項目計劃導入高科技産業,整合商業、寫字樓、醫療、教育以及人才居住配套等多種業态,打造未來的安徽新中心。

    凱德集團本月位居第三,其商辦業務的實力也不容忽視。據觀點指數統計,凱德在國内共有27個辦公樓項目,已布局12個城市,主要包括北京、上海在内的一線城市以及杭州、成都等國内主要二線城市。

    本月名列第五的越秀商投,旗下項目主要位于廣州、上海、武漢、杭州等城市的核心商圈,每月帶來的租金收益也較為可觀。

    值得關注的是,在疫情影響之下,越秀也在積極求變,位于廣州的新寫字樓項目廣州環貿中心ICC計劃打造具備24小時辦公、空氣質量監控等多功能的樓層,并且推出悅享會平台,為企業用戶創造更多的商機。

    商辦市場複蘇緩慢,短期難以恢複

    今年以來,受疫情影響,大部分商辦項目停工,建設進度遲緩。4月,随着疫情基本得到控制,商辦市場已步入複蘇階段,但整體恢複較慢。

    供應方面,國家統計局數據顯示,1-4月辦公樓施工面積累計值為31348.1萬平方米,累計增速為-2.2%,回升較為緩慢,增速與去年同期相比還有很大差距。疫情對商辦市場的影響具有較強的延續性,短期之内難以恢複至此前的正常水平。

    數據來源:國家統計局,觀點指數整理

    需求方面,1-4月辦公樓銷售面積為642.61萬平方米,累計增速為-32%,雖已恢複至去年同期的一半水平,但整體增速仍呈負數。如與辦公樓施工面積增速相比,疫情後銷售面積回升速度更顯緩慢。

    數據來源:國家統計局,觀點指數整理

    從具體城市來看,據合富大數據顯示,一線城市中,廣州本月寫字樓成交量為11054平方米,同比下降了近70%,主要來自大宗交易。由此看來,疫情影響仍在,目前市場的恢複速度較慢,需求依然處于趨緩狀态。

    整體而言,4月商辦市場受疫情的影響仍較大,各類數據均未恢複至疫情前的正常水平,預測還需要較長的恢複期。

    頭部企業艱難擴張,商辦租賃現新機遇

    據觀點指數觀察,目前國内大多數商辦運營商,還是以運營服務優化、簽約客戶、開展戰略合作為主。

    月内,中海商業相繼落地了兩大輕資産管理項目,分别為成都西部文化産業中心項目以及上海紅旗村地塊項目,這兩個項目區位條件較優,未來相信能取得較好的發展。

    在行業發展趨緩之際,比起自持,輕資産擴張無疑是更明智的選擇,但同時也更加考驗企業的項目運營能力。

    此外,越秀商投也與廣州移動、阿裡雲等簽署了戰略合作協議,未來将以越秀住宅、商業項目為載體,在物聯網+地産、信息化建設、人工智能等重點領域開展合作,該舉措相信會為其商辦項目的未來運營增添助力。

    綜上來看,雖然疫情給商辦行業發展帶來了較大沖擊,但頭部企業還是維持相對穩定的發展速度,抗風險能力較強。

    值得注意的是,疫情期間也衍生出了一些新趨勢和新機遇。疫情期間,醫療信息、大健康,以及互聯網等寫字樓租賃行業發展迅速,未來有望為商辦市場帶來更多的租賃需求。

    與此同時,疫情後,運營商要加強客戶關系維護,通過各種方式留住或者是引進重點優質客戶,提高商辦項目的抗風險能力,也逐漸成為行業共識。

    商辦資産交易近百億,投資機會不減

    商辦供需市場緩慢複蘇同時,商辦資産的交易則延續了前幾月的熱度。

    從投資角度來看,受疫情影響,投資核心商業資産成為明智之選,國内商辦資産在大宗交易中一直占據主要地位,其中以北京、上海這兩個城市的交易最為頻繁。

    據觀點指數統計,月内,上海和北京共有4宗商辦資産成功交易,合計交易金額超85億元,收購方有保險企業和基金等。

    數據來源:公開資料,觀點指數整理

    從交易标的來看,交易的資産并非都是完全意義上的優質資産,如北京中弘大廈,于4年前被推向市場,曾是中弘股份核心資産,最終因企業發展出現問題淪為未完工項目。

    從區位上看,該項目位于北京CBD周邊,地段位置極為稀缺,雖然尚未竣工,後續建造和運營中也還有不少問題需要解決。但不可否認的是,拿下該項目無疑能夠占據核心城市地段,此外綜合CBD周邊租金水平來看,該項目未來出租回報率也是較為可觀的。

    總體而言,商辦物業雖短期内受到疫情沖擊,相對優質的資産未來即使會面臨建設或者是運營方面的問題,但總體仍具備較大升值空間,此時看準機會入手不失為明智之選。

    撰文:馮彩雲    

    審校:歐陽穎



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