珠光舊改進退 火村變現與138億納增城白江村舊改

觀點地産網 這幾天，不僅氣溫入夏，廣州的舊改也在入夏。

僅5月以來，據觀點地産新媒體不完全統計，就有包括升龍、珠江控股、時代、奧園、方圓、珠光等房企在廣州簽下了位于番禺、增城、南沙等不同區域的舊改項目。

其中，以珠光控股獲得的新塘白江村舊村項目投資額最為巨大。

據觀點地産新媒體報道，5月25日，經公開程序和村民投票，珠光集團中標成為廣州增城新塘白江村舊村全面改造項目合作企業。

資料顯示，該項目改造總用地面積143.31公頃，其中國有土地約11.86公頃、集體土地約131.45公頃（建設用地約133.92公頃、農用地約7.87公頃、未利用地約1.52公頃）。

房屋建築面積上，白江村改造範圍内總建築面積達143.15萬平方米。

更引人關注的是，該項目改造成本總金額為138億元，又刷新了增城投資金額最大的舊改項目紀錄，超過了才公布中標結果的長崗村。

5月23日，經廣州增城區永甯街長崗村經濟聯合社集體經濟組織成員代表會議表決通過，升龍與珠投聯合摘得長崗村舊村全面改造項目，改造成本125億元。

火村退 白江村進

事實上，在珠光此次以138億元的投資金額拿下新塘白江村舊改前不久，4月22日，珠光控股才發布公告，宣布旗下裕德投資有限公司（作為賣方）、天騰投資有限公司、廣州禦宏投資有限公司（主要用作對火村舊改進行投資）與買方廣州博浩企業管理合夥企業（有限合夥）訂立協議。

據此，後者将以15億元代價購買禦宏投資100%股份及相應貸款，這筆貸款截至去年年末約為18.18億元，因此交易價款合計為33.18億元。

那份長達22頁的公告其實只詳細講述了一件事，就是其以33.18億出售了廣州黃埔火村舊改項目全部股權及貸款。

而在公告中，其對外宣稱出售的原因是，“考慮到中美兩國的貿易争端以及冠狀病毒爆發，導致集團當前經營狀況，為集團在不久将來募集資金帶來沉重壓力。”該公司在公告中提到，出售項目将令公司獲取31.64億元流動資金，亦不用再為火村未來的發展輸血。

前腳才因為目前大環境不好，不想為集團資金帶來壓力而把一個已經拿到手三年的舊改項目全部股權出售，後腳又拿下了一個需要投資138億元的舊改項目。

此前觀點地産新媒體已經報道過，廣州博浩企業管理合夥企業（有限合夥），是一間于中國成立的有限合夥公司，最終實益擁有人為溫天納及張懿。而這間公司和珠光集團的控制人朱氏兄弟之間有着千絲萬縷的聯繫。

一個合理的猜測是，火村項目雖然簽下已久，但此前並沒有太大的資金投入，而今年卻進入了真正需要大筆資金的階段，于是珠光在此時退出。而才簽約獲得的白江村舊村才是前期階段，尚不需要太多資金投入。

至于三五年後，白江村舊村進入需要大量投資開發的階段，珠光集團會繼續自行投資，還是會再次上演一番“火村”項目操作手法，實難預料。

事實上，廣東中原地産項目部總經理黃韬對觀點地産新媒體表示，之後房企在舊改方面的運營應該會越來越有難度。

“接下來的一兩年，房地産市場的走勢很可能沒大家預計的那麼理想，而舊改項目的村民的賠償預期卻越來越高，舊改很可能陷入焦灼的狀态。”

珠光舊改的漫長時光

不過，不管後期市場如何，珠光集團依然會不斷地獲取舊改項目，畢竟其目前補充土地的主要方式就是依賴舊改項目。

在廣州的房地産界，大部分人都知道，珠光集團旗下有大量的土地儲備項目，是廣州市的隐形“大地主”。

在集團發展初期，其主要的路徑是操盤爛尾樓。比如珠海拱北口岸的珠光國際大廈和從化的流溪禦景，後者是“從化市第一爛尾樓”流溪河山莊的所在地，前任開發商因資金鍊斷裂而中止了樓盤的開發，被珠光集團接手後開發成流溪禦景。

随着“爛尾樓”數量的減少，珠光集團将發展的目光轉到了舊改項目上。

黃沙項目可以說是目前珠光集團在舊改方面最受關注，也是最具代表的項目。2010年11月，珠光集團聯合廣鐵集團以86億元總價拿下了位于廣州荔灣區的廣鐵南站地塊，這一總建築面積近50萬平方米的巨無霸項目在廣州市區甚為罕見，被珠光集團開發成珠光禦景壹号，第一期的單價已經高達6萬多元/平方米。

2012年2月9日，廣州市海珠區在香港舉行2012年新春懇談會暨招商項目簽約儀式，簽約項目總額達240余億元。其中，該區最大的城中村改造項目瀝滘村改造項目被珠光集團拿下，項目投資總額達到23.8億美元。

然而這個項目的推進卻花了漫長的六年時光，直到2018年5月《瀝滘城中村改造房屋補償方案》全村表決通過，珠光集團瀝滘舊改宏偉藍圖才正式展開。

一個原因是，這個項目體量巨大。按照公開信息顯示，瀝滘規劃更新改造用地面積約151公頃，規劃建築總面積約436萬平方米，約為2/3個珠江新城大小。

珠光集團另一個重要的項目為廣州珠江新城中最後一個進行改造的城中村項目——潭村城中村改造項目。據2014年廣州市環保局在其官方網站公布的《潭村城中村改造項目環境影響報告書(公示稿)》顯示，該項目總投資8億元，施工期約35個月。

可以看出，珠光集團在廣州獲得的舊改項目數量雖不算最多，但每個項目的體量都不小。更關鍵的是，珠光集團的這些舊改項目前期操作年期都頗為長久，拿下之後三五年似乎都無法進入開發甚至銷售階段。

對此，黃韬表示，這和企業文化有關，有的企業可能是希望達到投資最大價值，所以會慢慢做，“一個舊改項目夠一家企業吃上五年十年也是有的”。

大盤慢做，徐徐圖之，朱氏兄弟旗下的合生、珠光似乎都頗通此道。