從BFC到上海西站 傳復星參拍90億地塊里的魔都心思

觀點地産網 除了香港，内地能比肩國際金融城市的，還有魔都上海。

開發商進入上海發展之初，無一例外，都想在這里落穩腳跟，拿地開發是最直接的一步棋，只是上海的土地也如同香港一般，目前可供開發大體量項目的地塊越來越稀少。

繼年初香港置地以310.5億元拿下徐匯濱江綜合體地塊這個内地總價地王之後，上海再次挂出一宗預申請地塊，位于上海西站旁綜合體地塊，起始價達到90.98億，競拍保證金15億元。

兩個星期過後，5月25日，有市場消息稱，經多方咨詢确認，復星集團将參與上海西站地塊的競拍，同時還将聯合一家證券公司總部共同入駐普陀。

傳出復星集團或參拍這一起價超90億元地塊的消息，並不難讓人理解。復星集團雖早已不是純粹的地産開發商，不僅在商業、金融方面均有涉足，文旅、康養、醫療等多元業務的拓展，則讓這家在上海紮根28年歷史的企業顯得格外特别。

從BFC外灘金融中心說起

復星已經很久沒有出現在上海土地市場了，其上一次在上海的拿地故事要從BFC外灘金融中心說起。

據觀點地産新媒體了解，BFC項目的定位為上海外灘金融集聚帶首個“城市國際會客廳”，地處上海黃浦江邊。2010年，上海證大以92.2億元拿下外灘8-1地塊時，刷新了當時的上海地王紀錄。

九年前，郭廣昌躊躇滿志拿下BFC地王項目50%股權時，估計不會想到這當中會經歷這麼多波折。重組海之門（BFC項目公司）、潘石屹的入局和離場、盛世神州接盤一半股權後再退出，或許這就是上海的魅力所在。

因為資金問題，BFC前後經歷數次轉手。目前，上海復星外灘置業有限公司（曾用名上海證大外灘國際金融服務中心置業有限公司）的股權結構仍為復星國際持股50%，另外一半股權則由中融國際信托有限公司持有。

“合夥人”中融信托于2019年4月18日，盛世神州退出復星外灘置業公司時進入，並持股50%。中融信托是經銀保監會批準設立的金融機構，為不少内地開發商的地産項目提供信托等業務，對外投資公司多達187個，是業内小有名氣的“模範生”。

至此，曾陷入股權紛争與資金困境的BFC外灘金融中心，終于在去年年底正式對外開放並開業運營，打造成體驗式復合型綜合體項目，涵蓋了辦公樓、購物中心、藝術中心、酒店、健康管理五大業态。經歷了十年春秋，BFC項目入市的最終結果還是讓人滿意的。

只是，上海外灘地王幾度風波之後，復星集團幾乎消失在上海的土拍市場。在做地産的道路上足迹少見，相反，復星将更多精力放在多元業務上，例如文旅、康養、醫療、金融、保險等，其中産業地産的組合是其發展的重中之重。

這一次，在某種程度上觀察此次出讓的上海西站地塊項目，多多少少可以看到BFC十年前的影子。

上海西站地塊91億元的起始價已逼近BFC地塊的出讓價，但最終這一地塊花落誰家，還有待6月9日的預申請結果公布後，才能進一步探究。

觀點地産新媒體就復星是否有意參拍上海西站地塊一事咨詢内部人士，對方表示“不回應此消息”。

上海西站地塊

據了解，上海西站地塊位于普陀區萬里社區，屬于真如城市副中心規劃建設闆塊的重要項目，由3宗小地塊組成，地上總土地面積9.53萬平方米，總計容建面32.28萬平方米，折合樓闆價約28179元/平方米。

近幾年，布局上海真如副中心闆塊的企業不算多，主要包括長實、中海、綠地等。有觀點認為，引入復星集團，或許能加快真如城市副中心的建設進程。

另悉，在地塊挂牌前，普陀區萬里街道辦事處便發布地塊所涉及街區建設的實施細則，其中針對商業、辦公、文化設施等做了明确的功能布局要求，而三幅地塊的設計方案也要求統一設計、一次報批。

而上海西站地塊的土地用途為商業、辦公、住宅以及文化，其各自的計容建築面積占總的比列約為12：50：29：9，由此可以看出辦公所占建築面積比例最高，辦公計容建面達到16.09萬平方米，其次是住宅建設，為9.52萬平方米。

其中，X101地塊以辦公及商業服務業為主，X102以新建辦公、住宅、文化及商業服務業為主，X103以新建住宅為主，商業設施還需與真如城市副中心核心區商業形成差異化競合關繫。

此外，辦公設施區域的發展需以科技金融為發展核心，聚焦大數據、雲計算等重點領域，打造以銀行、證券、保險、資産管理、财務公司、公募基金、信托等行業的金融企業法人總部集聚的業态為主，且稅收落地。地塊競買人需聯合區政府召開普陀區高端金融峰會，且建議最少兩年召開一次。

同時，出讓要求規定，該土地競買人應在土地出讓合同簽訂之日起的6個月内啟動上述企業的注冊和遷移工作，引入企業15年内不得遷出普陀區。

盡管地塊出讓和建設要求頗多，但對復星集團這家融合多元化發展業态的綜合性企業而言，啃下這塊骨頭或許也並非難事。

而近幾年，從上海的地産開發占有率來看，復星集團的項目不多，此舉若能拿下上海西站地塊，對復星而言是一次很好的資産補倉，提高上海項目的開發比重。

去年年報顯示，復星集團旗下豫園股份主要負責地産項目建設運營，新獲取長春卡倫湖項目、昆明萬達雙塔片區項目、天津濱海高鐵東項目、重慶中央公園項目、南通如東項目、珠海鬥門區項目等。

復星集團也表示，豫園股份将繼續推動“産業運營和産業投資”雙輪驅動，通過産業投資來增強競争優勢，復合功能地産，並加快推進標杆式專案的開發和落地。

而此次上海西站地塊的規劃中，也明确提到，該地塊作為真如城市副中心北核心，地塊将打造區域内標杆項目，其中X102-02地塊的建築限高180米，X101-01商辦地塊建築限高為150米。

這會是復星在上海的第二個“BFC”嗎？