4月中國物業服務TOP30報告·觀點月度指數

观点指数研究院

2020-05-25 16:19

  • 與此前3個月相比,物業市場基本擺脫疫情帶來的影響,4月一衆物業企業加快對外拓展,收并購、簽約事件頻發。

    觀點指數 4月,物業服務行業發展勢頭繼續向好。

    與此其他行業不同,4月份物業企業基本擺脫了疫情帶來的影響,加快對外拓展,收并購、簽約事件頻發,帶動企業管理面積、現金流進一步增長,為未來物企業績發展提供動力。

    其中,永升生活服務4月15日與内蒙古烏蘭察布市集甯區人民政府達成合作,進一步推進城市服務布局;雅生活亦在國資混改業務方面有所突破,與株洲市國有資産投資控股集團簽署戰略合作協議。

    資本市場方面,物業股延續此前表現,整體漲幅跑赢大市。鑫苑服務本月漲幅最高,達到了35.26%。另外,碧桂園服務收購社區保險牌照、發行38.75億港元可換股債券,拟用于未來潛在的并購、戰略投資、營運資金及公司一般用途。

    另一方面,許是受益于資本看好與疫情期間帶來的價值顯現,越來越多的企業拟分拆其物業管理業務獨立上市。據觀點指數不完全統計,已遞交招股書的物業企業共計6家,分别是宋都服務、正榮服務、星盛商管、弘陽服務、時時服務、金融街物業,其中時時服務由港股GEM轉往主闆。 

    同時,多家房企近期也傳出聲音,稱拟籌劃分拆物業上市,包括世茂房地産、禹洲地産、合景泰富、越秀地産、華潤置地、陽光城、金科股份、榮盛房地産等,資本市場上物管隊伍越發熱鬧。

    萬科物業四連冠,碧桂園服務連續并購落子

    4月,萬科物業憑借運營與規模優勢,繼續穩坐“4月中國物業服務發展指數TOP30”首位,碧桂園服務和彩生活緊随其後,位列榜眼和探花。

    4月9日,萬科物業旗下萬物梁行與愛爾集團在長沙舉行簽約儀式。據了解,本次簽約的愛爾總部大廈涉及面積15.66萬平方米,進一步開拓萬科物業規模與市場版圖。同時,這是萬物梁行正式運營後首次簽約醫療綜合體項目。

    相較于其他企業,本月碧桂園服務動作頗多,積極拓展項目與發展新型增值服務,并首次将收并購觸手伸向物業行業之外。

    4月9日,碧桂園服務以8411萬元收購文津保險經紀悉數股權及債權;随後,4月28日宣布将入股房地産顧問服務企業合富輝煌。

    碧桂園服務在公告中表示,對物業之外的收購,是基于公司“聚焦社區生活全周期服務”的戰略考量,進一步融入業主生活的方方面面,形成規模化的服務體系。

    由此可見,在拓展基礎物業業務闆塊的同時,部分頗具規模的物業企業已經率先通過收并購方式積極拓展與業主相關的其他領域。反映出頭部企業的目标不僅在做大規模,也越發看重增值服務的業務比重,此類收購事件未來将成為行業趨勢。

    從長遠角度看,基礎物業費收入受政府指導價、業主等因素影響,存在一定的提價壓力,增值服務則能為物業企業帶來新的增長極。

    同時,增值服務的定價更加市場化,對于房地産周期的依附性較弱,能夠提供長期持續的商品或服務,為物管企業帶來新的收入增長。

    物業股勢頭持續強勁,超七成股價上揚

    2020年至今,疫情導緻全球金融市場出現大幅波動,在資本市場整體低迷情況下,物業股股價持續強勁。

    來源:公開資料、觀點指數整理

    觀點指數整理21家H股市場上物業股漲跌情況發現,在21家上市物業公司中,15家上市企業股價出現上揚,平均漲幅超15%,僅5隻物業股股價出現下降,1隻表現持平。相對應的,本月香港恒生指數漲幅僅4.41%,物業股整體跑赢大市。

    在全部21家上市物業公司之中,上漲幅度最大的是鑫苑服務,4月累計漲幅高達35.26%,其次為保利物業及奧園健康,漲幅分别達到24.38%、21.51%。

    跌幅最大為浦江中國,月内股價下跌23.30%。4月16日,浦江中國收盤價1.22港元,創上市以來最低收盤價紀錄。

    來源:企業年報、觀點指數整理

    整體來看,上市物業公司股價表現主要還是與規模挂鈎。以碧桂園服務、雅生活服務、保利物業、中海物業等龍頭物管公司為例,在既有股東或母公司幫助下,規模拓展、增值業務開展等方面更有先發優勢,更受資本市場關注,普遍漲幅在13%以上。

    另外,碧桂園服務在4月29日港股收盤時,市值達到991.44億港元,創下曆史新高,距離千億市值僅一步之遙。

    行業外拓活躍度提高,新三闆物企嶄露頭角

    從資本市場的反應不難看出,規模仍是衡量一家物業公司的重要指标,擴大在管面積規模和增大市場份額仍是上市物業企業發展的主旋律。

    4月,疫情影響漸漸消退,物業企業對項目外拓活躍度相對提高,開啟了新一輪擴張步伐。據觀點指數不完全統計,4月上市物管公司對外收并購頻發,公開披露的收并購事件達9件,數量較3月份有較大增長。

    數據來源:公開資料、觀點指數整理

    當中,4月23日,奧園健康宣布以2.479億元收購樂生活80%權益。收購完成後,奧園健康将新增在管面積2263萬平方米,實現成倍增長。這也直接反應在奧園健康的股價之上,截止4月29日月内漲幅達21.51%。

    據了解,樂生活2016年起于新三闆挂牌,管理物業項目208個,物業總建築面積約2263萬平方米。截止2019年6月30日,樂生活未經審核資産淨值約為人民币2.94億元;而2019上半年營業收入為2.13億元,同比上漲8.71%;淨利潤上漲40.23%,為774.78萬元。

    事實上,如今物業行業收并購火熱,并購新三闆物企事件頻有發生,如此前雅生活以1.34億元收購青島華仁物業近90%股權。

    從企業角度來考慮,新三闆是公開市場,一定程度上可以為資金雄厚、發展意願強烈的上市物業企業找尋标的提供便利,但是由于新三闆本身流動性問題,始終無法充分發揮資本市場融資的功能。

    不能忽視的是,部分于新三闆挂牌的物業企業營收規模已經和A股、H股市場上的部分物業企業旗鼓相當。因此用出售股權的方式加入後者,以尋求更好發展。

    數據來源:公開資料、觀點指數整理

    當然,近年物業行業深受資本市場青睐,越來越多新三闆物業企業開始将目光瞄準更為活躍的A股、H股市場。

    當中如保利物業、永升生活服務等,亦從新三闆退市轉而登陸主闆市場。可以預見的是,未來會有越來越多的新三闆物業企業轉向主闆,行業規模愈發壯大。

    撰文:陳耀國    

    審校:歐陽穎



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