合富研究院：“全國兩會”後｜粵港澳大灣區房地産市場分析

合富研究院 核心觀點：

2020年全國兩會明确：“當前和今後一個時期，我國發展面臨風險挑戰前所未有”。宏觀環境顯性收縮使得粵港澳大灣區“産業發展”與“人口吸納”承壓，然而“資金趨松”以及“政府維穩”預期亦使得現階段的市場行情更加分化：一級（土地）市場資金重回寬裕但整體回暖不易；二級（商品住宅）市場需求承壓、市場動力分化。

本次“兩會”進一步明确“促就業舉措要應出盡出，拓崗位辦法要能用盡用”。短期内灣區各城“人才措施”或有進一步施展空間，“人才認定門檻”或将更多基于實際産業需求(而非單純考慮學歷)進行調整。在政府财政支持下，各項“人才優惠/補貼”亦将增加，這将助力“穩定市場成交”。

從本次政府工作報告中理解：面對現時困局，中央政府将主要促進中心城市與城市群先行“發展、破局”,“以點帶面”從而實現全國整體的穩健穩定。

對于粵港澳大灣區而言，短期各項政策适時調整，中長期區域“基建”（新基建）、“産業”、“人才”、“資金”及“制度創新”5方面既是區域“經濟穩定”的保障，亦将成為促進區域轉型、獲取新動力的主要支撐。

粵港澳大灣區不單是全國經濟轉型的“排頭兵”，亦是全國經濟/市場維穩的“排頭兵”。無論短中長期，區域市場穩定發展的趨勢不會改變。

未來5-12月灣區各城供貨相對充足，然而短期内市場仍然面臨“供需匹配”問題，未來“高地價成本項目”的貨量占比将繼續增加，市場競争仍然激烈。

對年内“市場各參與方”的建議

1 地方政府：

及時關注區域産業復蘇進程；關注一、二級市場熱度變化，二季度以來的一級市場成交復蘇並非“全然無憂”，二級市場資金回籠減慢将影響後續一級市場熱度。

在“土地供應上升”及“地價維穩”要求下，城市土地出讓需更加講求“供地策略”。

疫情對城市人員流動與人員吸納的影響顯著，需優化政策對“人員/人才”的吸引力。

2 發展商：

短期内市場仍然面臨“供需匹配”問題，市場競争仍然較為激烈，需時刻關注公司資金回籠。

疫情、産業、資金綜合影響下，未來各區域市場仍将分化發展；考慮到宏觀不景氣可能持續較長時間，房企需更多關注不同區域的市場發展潛力與風險

3 購房者：

新項目地價普遍不便宜，未來“高地價項目”的貨量占比持續上升，具備“高性價比”的“筍盤/項目”買少見少，現在處于較佳的“置業時機”。

以下為報告内容：

以上資料來源：合富研究院