4月商業地産資産管理創新力報告·觀點月度指數

观点指数研究院

2020-05-22 18:40

  • 随着基礎設施領域公募REITs試點的深入,相信商業資産公募REITs之路愈加清晰,未來行業發展将迎來新的動力。

    觀點指數 4月消費政策頻出,商業地産回暖加速,多數企業對商業地産的中長期發展還是持樂觀态度,并繼續保持原定的拓展規劃。

    另一方面,不少商業地産企業開始嘗試CMBS融資渠道,月内兩次刷新CMBS曆史最低利率,也顯示了資本市場對商業地産的積極态度。

    大宗交易方面,北京上海仍屬于大宗交易市場熱度中心,成交均超50億元,業态多以寫字樓為主。

    政策層面,新發布的《基礎設施REITs試點通知》,拉開了國内基礎設施領域公募REITs試點的序幕。公募REITs對于資金回收期長的基礎設施資産來說是有效的融資工具,能有效盤活存量資産,實現輕資産運營,降低企業杠杆。

    對于商業資産來說亦然,随着基礎設施領域公募REITs試點的深入,相信商業資産公募REITs之路愈加清晰,未來行業發展将迎來新的動力。

    光大安石摘得桂冠,中信資本聯手順豐布局物流

    4月,光大安石憑借資産管理上的規模優勢,以及月度積極動作,摘得“4月中國商業地産資産管理創新力排行”首位,中信資本和華潤資本緊随其後,獲得榜眼和探花。

    月内,光大安石與澤京集團簽約,标志着第19座大融城正式進駐重慶。2009年,光大安石拿下重慶觀音橋現代廣場,并打造第一座大融城。這座大融城是光大安石商業地産資産管理能力的試水,與此同時,也充分發揮了其資産證券化能力,帶來了可觀的收益。

    2016年,光大安石充分借鑒了國際REITs及國内資産證券化産品的經驗,開創了“PERE+REITs模式”先河,重慶觀音橋大融城REITs成功實現退出,也為其他大融城實現資産退出提供了範本。

    獲得榜眼的中信資本,自2005年創立首個地産基金以來,通過中信集團的資源優勢成功在國内資産管理及投資市場站穩了腳跟。同時也與國内龍頭地産如萬科、印力等保持着緊密的合作關系。

    今年2月14日,中信資本與順豐簽署了合作備忘錄,共同設立物流基金用于投資物流地産項目,首個基金目标募資規模計劃為3-4億美金;同月底,中信資本領頭完成了對順豐3億美元的融資。

    中信資本聯合順豐布局物流地産并非首例,早在2017年,萬科聯合多家資本收購普洛斯,發展全球物流地産闆塊。在收購普洛斯之前,萬科旗下萬緯物流地産已逐漸布局全國三大經濟圈,并與順豐速運簽署戰略合作協議,在物流倉儲等方面尋求合作。

    電商成為購物主流的今天,對物流倉儲,尤其是恒溫、冷鍊等高質量倉儲的需求加速上升。中信資本聯手順豐探索物流地産領域,前有熟悉物流行業的順豐領路,後有中信資本對基金的掌控來分散投資風險,強強聯合,不失為一個明智的選擇。

    龍頭商業拓展規劃不變,CMBS融資利率連創新低

    4月商業地産開始恢複發展狀态,多數企業對商業地産的中長期發展還是持樂觀态度,并繼續保持原定的拓展規劃。

    凱德集團第十座來福士,即上海北外灘來福士仍預計2020年内開業,這也是上海的第三座。寶龍、大悅城、龍湖等均計劃2020年開放多個商業地産項目,對商業地産行業來說無疑是一劑強心針。

    來源:公開資料、觀點指數整理

    4月,不少商業地産企業進行CMBS融資,與前幾月相比明顯熱情走高。其中,發行規模最大的為金融街資産支持專項計劃,發行規模為80億元,産品利率還創下國内CMBS曆史最低發行利率,僅為2.8%。

    不過僅僅10天不到,上海金茂的“中信證券-金茂中化大廈資産支持專項計劃”就再次刷新了曆史最低紀錄,其優先A1級的票面利率僅為2.65%,全場認購倍數達3.8倍。

    而以深圳京基瑞吉酒店為底層資産的“中信建投-京基瑞吉酒店資産支持專項計劃”也創下了國内酒店類資産證券化産品發行的曆史最低利率,該産品發行規模31.58億元,優先A級票面利率僅為4.5%。

    來源:觀點指數整理

    CMBS受投資者追捧,票面利率持續走低,這無疑釋放出一個重要信号,顯示了業界對商業地産還是保持積極樂觀态度。

    相比其他融資方式,CMBS的優勢主要在于融資期限較長、流動性高、不涉及所得稅和土地增值稅等,最重要的是還款來源均為商業地産租金産生的未來現金流。

    盡管受到新冠肺炎這一不可抗力影響,商業物業第一季度現金流持續吃緊,但國内商業開始回暖,而且有各地政府出台的消費券等政策刺激,商業地産複蘇指日可待。

    大宗交易方面,據觀點指數統計,4月大宗交易主要集中在北京、上海兩地,業态多以寫字樓為主。對比第一季度,北京上海仍處于大宗交易市場熱度中心,成交超50億元。

    來源:觀點指數整理

    基礎設施REITs試點啟幕,商業地産暫未涉及

    4月30日,證監會和發改委聯合發布《基礎設施REITs試點通知》,标志公募REITs試點正式啟動。

    根據通知内容,基礎設施REITs的領域主要聚焦于新基建、交通、能源、倉儲物流、環境保護、信息網絡、園區開發等,而針對适配性很高的商業地産還暫未涉及。

    REITs是有效盤活存量資産,實現輕資産運營,降低企業杠杆的融資手段,具有流動性高、收益穩定、風險低的優勢,能滿足疫情後加大基礎設施建設的需要,對于資金回收期長的傳統基建來說是有效實現再投資的重要融資工具。

    而針對5G、IDC等新基建,REITs更能提供風口上的助力,驅動行業發展壯大。

    由于新基建尚處于起步階段,市場尚未鋪開,再加上前期基礎性投資十分巨大,因此對盈利造成較大沖擊,更别說進行市場快速擴張。而此次REITs的出台為新基建提供了一個高效的融資平台,幫助企業打開局面,促進行業的良性競争。

    結合國外經驗來看,IDC是非常适合做成REITs産品的地産項目。Equinix作為全球最大的IDC企業,受益于2014年進行REIT轉型,近5年機櫃數量持續大幅增長,收益和規模均有持續提升,收入增幅始終在10%以上,高峰期接近40%。

    而首家在亞洲上市的吉寶DC REIT,自2014年上市後,近5年來租戶數量上漲79.4%,2015-2018年間總收入複合增長率19.7%,2019年綜合收益率達到59.8%,成為新加坡2019年回報率最高的REIT。

    類比Equinix,同處于全球十大數據中心公司的中國電信、中國聯通盡管尚沒有REITs助力,其體量也不可小觑。

    随着互聯網5G時代、雲計算的發展,數據中心作為基礎設施的需求将越來越大,特别疫情期間促進了線上服務、辦公、文娛等需求的爆發性增長,讓更多企業、消費者認識到數據中心的重要性。

    如今REITs試點終于啟動,相信會帶來國内數據中心市場的新一輪增長,也會給傳統地産行業帶來全新思考。

    撰文:周藝初    

    審校:歐陽穎



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