原報告 | 建業千億考驗

观点指数研究院

2020-05-21 16:17

  • 随着銷售規模的擴張,建業地産也多了一些必須直面的問題。

    觀點指數 2019年,建業地産全年合同銷售金額達人民币1011.50億元,同比增長39.8%。其中,重資産銷售額約718.01億元,同比增長約33.8%,超額完成635億元的全年目标;輕資産銷售額約293.49億元,同比增長約57.0%。

    這是繼2012年破百億規模之後,建業的又一次跨越。不同于其他千億房企,建業主要依靠單個區域實現了這一業績。

    不過,進入千億以後,建業在輕重資産結構布局上似乎迎來了一個重要抉擇期。相比輕資産,重資産更考驗房企推盤去化、資金鋪排、拿地以及開發運營能力。

    觀點指數研究院注意到,随着銷售規模的擴張,建業地産也多了一些必須直面的問題。

    重資産之重

    自2002年正式提出“固守河南”戰略後,建業地産選擇了區域深耕,财報顯示,截至2019年12月31日,建業地産已進入河南的18個地級城市和104個縣級城市。

    2012年,建業地産銷售規模突破百億,重資産占有率最近五年實現了4%的增長,輕資産占有率最近三年實現了約6%的增長。

    建業的目标是用20年時間實現河南120個城市全覆蓋,在重資産+輕資産雙重布局情況下,輕資産模式有利于市場占有率的提升,也利于輸出産品影響力。

    重資産銷售額上,2019年,鄭州對建業地産的銷售貢獻率保持在22%左右,和其余18個城市相比,鄭州占據了絕對地位。在“金九銀十”的期間,鄭州的貢獻率更是提高至50%。

    針對鄭州銷售比例問題,建業方面表示,2020年鄭州銷售比例安排為25%,其他的地級市占到50%,往後2-3年鄭州的銷售占比會提高到30%-40%。

    除了鄭州大本營,在重資産銷售額貢獻率高達60%的河南衆多三四線城市,建業今年還迎來了一次空前的壓力測試——疫情對經濟的沖擊,使得三四線城市房地産市場潛在的上行趨勢受到抑制。

    從建業重資産銷售額來看,2020年1月河南三四線城市銷售貢獻率減少一半至31%,鄭州的貢獻率則相對提升至60%。從抗風險角度來看,建業提出未來要提高鄭州銷售比例,也是有利于保住銷售規模的策略體現。

    不過,河南本土房企如正商、永威等正在崛起,再加上外來房企持續發力,建業地産在河南的占有率和銷售金額也必然會受到沖擊。對于鄭州大本營,建業方面曾直言,正商地産在鄭州的銷售可能會更好一些。

    回到具體合同銷售額上,2020年1月建業重資産銷售額為33億元,較去年同期的18億元增長了83%,而輕資産部分則下降至8億元。可以看出,重資産項目在抗風險能力上有明顯穩健的優勢。

    2020年,建業重資産銷售目标為800億元,與去年實際銷售額718億元相比增長11%。建業地産董事局主席胡葆森表示,接下來兩到三年公司發展以鞏固為主。

    建業的轉變不僅體現在銷售布局上,還集中體現在土儲上。

    一般來說,銷售規模要實現繼續增長,土儲是重要影響因素。從2017-2019三年來看,建業的土儲平穩增長,保持每年1000萬平方米左右。

    與新增權益貨值增長放緩相比,重資産銷售金額保持一定上升趨勢,兩者的缺口正在加大。

    2020年建業拿地重心依然在鄭州、洛陽,同時包括新鄉、商丘等城市。建業表示,公司在2019年獲得了大量位于鄭州的土地,将在之後的銷售慢慢體現。

    輕資産之變

    進入千億之後,與同規模房企相比,建業的淨資産規模還有很大提升空間。

    年報顯示,截止2019年末,建業總資産和淨資産值分别為1439.67億元和126.02億元,淨資産值較2018年末增加約24億元。

    觀點指數研究院注意到,在建業地産公布的财報中,少數股東權益淨利潤正逐漸增大。

    2015年、2016年,少數股東權益維持在較低的水平;但從2017年開始,該數值開始增大,2017-2019年分别為0.88億元、2.61億元、4億元。

    以上說明,建業地産在進行規模拓張時,對上市公司淨利潤有所讓步,以換取銷售規模的增長。同時,這也是大多數規模擴張房企“增收不增利”的相同現象。

    從營業收入來看,建業地産2019年營收增長比較明顯,從2018年148億元增長兩倍至308億元,2015-2017三年間則維持在100億左右的水平。

    2019年5月24日,建業地産以總價8.15億元出售了鄭州一地塊三成股權及債權。股權交易成功後,項目公司将不再為建業地産的間接附屬公司,河南龍宇及百瑞信托分别擁有項目公司70%及30%股權。

    建業于年報中表示,輕資産業務會給公司帶來穩健的收入。但從整體銷售淨利率來看,其利潤水平仍較低,2017-2019年間均不足10%。

    2018年,建業曾表示将采取輕資産模式有條件地走出河南,并劃了500公裡的半徑範圍。

    同為新晉千億房企的濱江和奧園,則走了另外的道路:前者在重倉大本營杭州同時,加大與外來房企合作開發力度,以低權益拓展規模;後者完成了從區域性房企到全國房企的轉變,2016至2019年,奧園合同銷售年複合增長率66%,合同銷售金額權益比約83%,權益銷售額達980億元。

    過去幾年,建業在2000多公裡外的海南、新疆等地區落子,擴張半徑似乎早已突破了500公裡的局限。

    胡葆森對此解釋道,建業布局海南、新疆主要是因為過去20年河南在海南置業的人數一直排在前頭,而新疆一帶的河南人達到300多萬人,占了新疆人口的15%。

    不過相比其他城市,以上兩個區域在過去的一段時間裡,市場稍微有些冷落。

    撰文:黃柏堅    

    審校:歐陽穎



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