時代入局南沙舊改 聯手保利、方圓的連片開發猜想

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2020-05-18 00:44

  • 算上大塘村,近來黃閣闆塊已密集對三個舊村進行了招標工作。

    觀點地産網 羊城舊改的熱浪還在持續地翻滾着。

    上周,番禺東聯村以89億投資金額正式“招婿”,市場還在猜測這個舊改項目是否最終由曾前期介入的時代摘得時,該公司已拿下了另一個村的開發權。

    5月16日,經南沙黃閣鎮大塘經濟聯合社代表會議表決,時代中國正式成為改造合作房企,總投資38.53億元,改造範圍總用地面積涉70.41萬平方米。

    作為南沙的傳統居住闆塊,近半年來黃閣闆塊備受關注,逐漸成為南沙樓市的新主場。除先後推出多宗商住地,舊改市場也接連成功覓得“金主”。

    無獨有偶,3月開始,處于同片區臨近的亭角村、大井村陸續招標,也于近日分别落袋保利及方圓,三個村落總改造投資金額超82億元。

    有消息稱,三個村落将采取成片連片改造的方式進行開發。

    時代入局黃閣

    黃閣闆塊在南沙樓市的位置愈發突出。

    雖然不比南沙中心的金洲闆塊那般完善成熟,但從距離上看,黃閣可以說是南沙距離廣州市區最近的闆塊,可通過地鐵4号線直達天河金融城以及換乘至CBD珠江新城。

    同時,相比其他熱門闆塊,黃閣目前房價尚處于“價值窪地”,一手房價僅2字頭。

    “舊改”作為近兩年來羊城的一股浪潮,也見證了黃閣闆塊的發展。除了近期陸續招標的三個舊村,去年以來中鐵建、星河已經拿下坦尾村、東灣村。

    最新出讓予時代的大塘村,集體經濟組織的在冊總人口為3398人、1116戶,改造範圍總用地面積70.41公頃,其中含舊村範圍37.41公頃,留用地33公頃。

    位置上,大塘村處于黃閣鎮中心,周邊有黃閣北路和京珠大道等主幹道經過,離地鐵4号線黃閣站直線距離約1公里。

    根據出讓條件,時代拿下這個項目所需承擔的改造成本並不低。

    規劃披露,此次大塘村改造金額為38.53億元,在更新改造過程中時代還須承擔留用地中6.44萬平方米舊改房源建設成本,此外還須配建1.78萬平方米人才公寓、政府拆遷安置房等政府統籌房,建成後由區政府按成本價回購。

    獲取一個尚處于房價窪地的舊改項目,自然能帶給開發企業一定的想象空間。

    據觀點地産新媒體了解,早在招標前夕,大塘村進行了控制性詳細規劃的調整,主要将一些村莊建設用地調整為二類居住用地,總建設規模由91.24萬平方米調整為156.15萬平方米,同時新增54班九年一貫制學校。

    經調整,整個改造項目将以居住用地為主。

    在市場看來,時代拿下大塘村這筆賬是算得過來的。對于時代而言,自2018年開始在年報收入一欄新辟城市更新業務收入以來,舊改已成為這家房企的擴儲重心。

    截至2019年12月31日,時代中國城市更新項目總數超過120個,潛在總建築面積約4300萬平方米。2019年,時代共獲得8個舊改項目,其中4個位于廣州,今年以來也陸續成為廣州增城城豐村新湯社等舊改項目合作企業。

    連片開發利弊

    算上大塘村,近來黃閣闆塊已密集對三個舊村進行了招標工作。

    早前有消息指出,亭角村、大井村以及大塘村将采取成片連片改造的方式進行開發,而這一說法並非空穴來風。

    據悉,3月份開始,廣州公共資源交易中心于5号、9号、25号先後發布了這三個更新改造項目公開引入合作企業的招標公告。其中,亭角村投資金額為12.74億元,大井村投資金額為31.22億元。

    值得一提的是,上述兩個先進行招標的村落在出讓時都采用了将“三舊改造與公開市場拿地”關聯起來的方式,即兩個舊村的留用地都是分别出讓給摘得村更新改造項目的企業,如方圓先是以48億元摘得大井村2020NJY-2留用地,後摘得大井村舊改項目。

    進行招標之後,于4月23日、5月10日及5月16日,亭角村、大井村、大塘村也分别進行了村民表決,保利、方圓、時代分别獲得通過。

    有業内人士指出,同時公布控規調整及招標中標,意味着進行連片開發的可能性很大。另一個可佐證的是,于今年4月8日,南沙區發布《關于加快推進成片連片改造促進節約集約用地的若幹措施》的通知。

    通知提及推進統一招商,成片連片改造項目涉及多個舊村莊的,原則上由屬地鎮街牽頭組織進行統一招商,選擇一個項目合作企業;如需單獨招商的,應同步開展公開招商工作,涉及各村集體經濟組織及合作企業應共同簽訂成片連片改造項目合作協議,並協商約定復建安置資金繳存比例、復建安置地塊建設、融資地塊面積分配等事宜。

    對于這種連片開發模式,世聯行廣州大區副總經理林家星指出,随着廣州三舊改造的推進,政府對于整一個片區有着綜合開發的指導要求。

    “在這種情況下,一個片區可能會涉及到非常多的村或者說舊城鎮等的改造,所以不可能一個村就做一個方案,而是一些村聯合起來,專門做一個大的方案進行調整跟提報。批復完之後,各個村按照總規指導作為指引進行具體方案落實,就可以更快速地推進。”

    除了資源的集約利用與效率,連片開發也避免了開發的雷同性。林家星稱,如果村單獨進行方案上報的話,可能整個産業會非常雷同,連片規劃開發有利于協同不同闆塊之間的産業導入,有利于不同片區的差異化發展。

    據了解,這種連片開發模式在廣州並不是個例,如白雲謝家莊就由富力、華發、雪松分别與村里不同的合作社簽訂舊改協議,統一協同推動整個片區的城市更新。

    林家星認為,未來舊村由不同企業參與、連片開發,但由政府統籌協調會成為主流模式。

    “現在已經進入到片區舊改時代了,政府希望由一個片區來做舊改鋪排,城市面貌和功能規劃會更加清晰一些。”

    可以理解,對于企業而言,除了較為獨立地負責單個村的安置房及融資地塊開發外,公建、産業導入部分則更多考慮與享受與同片區的協同。

    然而,除了對于政府資源投入、公建實現程度等規劃部署更加明晰一些,激發參與意願之外,某種程度上也可能帶來了一些弊處。

    有業内人士指出,連片開發也會使得企業相對被動,沒辦法完全跟着市場節奏走,而是要整個區域都統一規劃和進行,周期會相應拉長。

    “靈活度肯定是沒有那麼高的。”林家星也持相似觀點:“在時間的實現性上,因為舊改畢竟會涉及更多的利益主體,比如說村民那邊的協同,某個村推進得比較慢可能會對其他推進得比較快的村有一定影響。”

    撰文:林心林    

    審校:徐耀輝



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