建業新生活登陸港交所 管窺物管賽道下的增長契機與布局

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2020-05-15 09:42

  • 從賬面數據上看,建業新生活獲得投資基金青睐的原因,或許不難理解。

    觀點地産網 内房股的物業管理賽道上又多了一位強有力的“選手”。

    5月15日,建業旗下物業管理公司建業新生活正式在香港敲鐘上市,開盤價7.3港元,較招股價漲6.57%。

    據5月14日公告顯示,招股期間,香港公開發售項下獲認購合共4,275,481,000股香港發售股份,相當于初步可供認購香港發售股份總數約142.52倍;國際發售項下初步可供認購的發售股份也獲超額認購,為國際發售項下初步可供認購發售股份總數的約14.9倍,且已超額分配4500萬股發售股份。

    因此,于香港公開發售及國際發售之間重新分配發售股份後,國際發售項下可供認購的發售股份最終數目為1.5億股。

    另外,招股期間,建業新生活還成功引入亞洲地區資管規模最大的投資基金之一Hillhouse Capital(高瓴資本)為基石投資者,後者認購7500萬美元(約5.85億港元)股份,占總股本的7%。

    觀點地産新媒體初步了解到,高瓴資本主要在不同股權投資階段投資于醫療保健、消費、TMT、先進制造業、金融及商業服務行業等企業。

    繼于2019年12月高瓴資本成為保利物業的基礎投資者後,建業新生活成為其第二家物管領域的投資企業,或許這也印證了建業新生活的突出之處。據市場研究機構預測,建業新生活市值将接近90億元,2019年市盈率超過30倍。

    關于募資用途,建業新生活在招股書中表示,上市集資所得将用于戰略投資和收購機會、增強“建業+平台”及投資先進的信息技術繫統。“中國生活服務行業正在進入整合期,未來增長潛力龐大,提前布局意味着提前把握機會,把握将來的發展機遇。”

    對于當下物業上市熱潮,彩生活非執行董事唐學斌認為,幾乎大型的房地産開發公司都已經意識到物業管理是一個大金礦,是一個非常優質的資産,是一個值得大力開發和大力扶持的産業。

    從2019年成功突破千億,到物管平台建業新生活的成功上市,無疑,建業集團再度實現了一個新的超越。

    從一到多的演變

    和大部分房企旗下物管平台類似,建業新生活起初項目主要來自于建業地産,前身為河南建業物業管理有限公司,成立于1994年,主營業務為建業地産提供物業管理服務。

    關于其背後的兄弟公司,自成立以來,建業地産深耕于河南市場已有28年,堅守“讓河南人民都住上好房子”的企業理想與使命。于2019年,建業地産已進入河南省122個縣及縣級以上城市全覆蓋,實現1000億的銷售額,創在單個省份銷售額破千億的紀錄。

    截至2019年末,建業地産開發項目累計交付面積約2964萬平方米,土地儲備建築面積約5093萬平方米,其中權益建築面積約3858萬平方米。

    正因為有着建業集團的“基因”,建業新生活顯得有些“與衆不同”。

    建業新生活定義為紮根于中部地區的綜合服務提供商,經過20多年的經營發展,目前已成為中部最大的新型生活方式服務商。

    數據顯示,建業新生活物業管理及增值服務覆蓋河南18個地級市及海南海口,服務312項物業中逾100萬名業主及住戶,在管總建築面積達5698萬平方米,合約總建築面積約為1.15億平方米。

    背靠着兄弟公司這棵“大樹”,建業新生活雖然可以獲得較為穩定的營收和在管面積,但在過去幾年里,其卻有意降低對兄弟公司的依賴,提高第三方物業在管面積的比例。

    目前,建業新生活第三方物業的在管建築面積占比由2017年末的9.1%增長到2019年末的31.1%。

    關于未來第三方在管面積占比情況,建業新生活尚未披露具體比例,但其表示:“我們将通過抓住市場機遇,與第三方物業開發商建立戰略合作夥伴關繫或合資企業,以及參與第三方物業開發商組織的招標尋求其他市場機會等方式擴大第三方物業在管面積。”

    在業務範圍上,建業新生活由單一的物業管理服務公司轉型到物業管理及增值服務、生活服務、商業資産管理及咨詢服務的“非典型”物管公司。按建業新生活的口徑,即為“綜合服務提供商”。

    于往績記錄期間,建業新生活2017-2019年持續經營業務的總收入分别為4.61億元、6.94億元及17.54億元;純利分别為3910萬元、5200萬元及23280萬元,年復合分别增長95.2%、144.0%。

    其中商業資産管理及咨詢服務營收實現了從2017年1525.8萬元增至2019年的10473.5萬元,翻了近7倍,占總收入比例亦升至6%,毛利率達到了66%。于2019年末,在管商業物業組合包括3個文化旅遊綜合體、7個商場及9家酒店,總占地面積約為1093萬平方米。

    新探索:“建業+”

    目前,在港交所上市的物業管理公司已經達到22家,包括年初完成上市的興業物聯、烨星集團。從規模上看,建業新生活與新城悅、永升生活服務和藍光嘉寶相近,均屬于頭部物管公司。

    若以2019年的增速來看,建業新生活卻是同行中增速最快的一家,其中建業新生活收入同比增長152.8%至17.54億元,毛利同比增長258.65%至5.76億元,在管面積同比增長121.83%至5698.3萬平方米,毛利率由23.2%增至32.8%。

    翻閱獲悉,2019年,新城悅服務收入為20.24億元,同比增加72.5%,毛利同比增長73.9%至6億元,毛利率為29.6%;永升生活服務收入約18.78億元,同比增長74.5%,毛利同比增長79.7%至5.55億元,毛利率為29.6%;藍光嘉寶收入增加43.4%至21億元,毛利增加56.2%至7.602億元,毛利率為36.2%。

    進一步對比發現,建業新生活收入、毛利雖低于22家港股物管公司收入、毛利平均值,毛利率表現卻高于平均值,且各項數據基本處于增長趨勢。市場研究機構數據顯示,22家港股物管公司中,收入均值為24.53億元,毛利均值為6.73億元,毛利率均值為29.9%。

    建業新生活認為:“随着新業務線繼續擴張,公司預計未來生活服務及商業物業管理及咨詢服務的收入貢獻将會增加。同時,公司于2019年底並無任何有息負債,手頭現金為5.85億元,未來抓住機會的概率更大。

    從賬面數據上看,建業新生活獲得投資基金青睐的原因,或許不難理解。

    事實上,今年新冠疫情的出現讓整個物管行業冷靜下來思考,除了“肉搏”管理面積、通過收並購等方式擴大規模和營收之外,多元化增值服務亦成為物業管理收入重要的部分。這也是不少物管公司高管的一致看法。

    中信證券分析師陳聰在報告中稱,基礎服務的毛利率已難有持續上升空間,增值服務的發展是養成單盤盈利可持續性的關鍵,雖然道路艱難曲折,意味着企業需要在多個領域積蓄能力,但未來增值服務的收入水平将達到與基礎服務相近的地步。

    早于2015年6月,建業地産開始實現新藍海戰略,将自身定位由“房地産開發商”轉變為“新型生活方式服務商”,理想與使命從“讓河南人民都住上好房子”轉變為“讓河南人民都過上好生活”。

    在此背景下,建業地産開發業務逐步向外延伸,並于2018年基本形成了“建業+的生态體繫。

    這種多闆塊的交叉和協同為建業新生活帶來了新的契機。通過提供廣泛的生活服務網絡、對市場需求有深入了解及數據分析能力,加上建業+平台上提供的服務及産品的資源整合能力,建業新生活能夠滿足不同客戶群體的需求。

    目前,建業新生活擁有“建業+”O2O一站式服務平台,截至2019年底,“建業+”平台注冊用戶已達218.6萬名。于2017年至2019年間,“建業+”平台的總交易額分别為0.909億元、2.058億元及4.264億元,年復合增長116.6%;毛利由150萬元增至7630萬元。

    盡管目前管理面積主要集中在河南省單一省份,然而建業新生活堅信,河南是中部乃至在國内物管發展空間最大、增長速度最快的市場之一。其引用數據舉例,2018年末,河南省物管面積16億平方米,位于中部地區第一、全國第五,預計2021年末,河南省物管面積将達18.1億平方米。

    另一項數據顯示,河南省線上生活服務行業亦發展迅速,其消費規模于2018年達4206.6億元,2013年至2018年的年復合增長率達44.4%,高于中國同期37.2%的年復合增長率。

    知名物業人唐學斌曾說,幾乎大型的房地産開發公司都已經意識到物業管理是一個大金礦,是一個非常優質的資産,是一個值得大力開發和大力扶持的産業。

    萬科郁亮則對旗下萬科物業有更大期望,並稱物業闆塊未來有潛力達到千億元市值。

    而建業這位目標明确的“選手”未來在賽道上表現如何,讓我們拭目以待。

    撰文:利晉    

    審校:劉滿桃



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