原報告 | 龍湖天街與時間賽跑

观点指数研究院

2020-05-11 18:06

  • 保持擴張速度的同時,如何提升租金收入,并打造具有市場印記的标杆項目,依然是龍湖未來的努力方向。

    觀點指數 龍湖的天街之旅,最早開啟于2002年。彼時,龍湖首個商業項目——“重慶北城天街”購物中心開業,發展至今,已有十幾年曆史。

    “天街”主要布局在國内一二線城市,近年來不斷進行規模擴張,特别是新一線城市逐漸成為了核心所在。

    從擴張速度上看,新一線城市給了龍湖在購物中心業務上的規模底氣。然而對比同行,新一線棋局帶來的另一面,則是租金收入表現一般,也尚未有極具代表性的标杆項目出現。

    保持擴張速度的同時,如何提升租金收入,并打造具有市場印記的标杆項目,依然是龍湖未來的努力方向。

    新一線選擇

    龍湖目前擁有“天街”、“星悅荟”、“家悅荟”三個購物中心品牌,2019年報數據顯示,已開業的購物中心數量為39個,已開業建築面積為377萬平方米,其中天街為31個,星悅荟為8個,家悅荟為1個。

    天街定位為都市型購物中心,一直是龍湖商業發展的重點,項目數量占比約79.5%,建築面積占比約93%,占據絕對的數量和體量優勢。

    在城市上,天街一直圍繞一二線城市進行布局,其中重慶、成都、杭州等新一線城市是重點。據觀點指數統計,在龍湖天街已布局城市中,重慶項目數量最多,為12個,其次是成都,有6個項目,再則是杭州,有5個項目。未開業的天街項目中,上述新一線城市依然在數量上占據優勢。

    從下圖不難看出,自首座購物中心開業,重慶這座城市就在龍湖天街商業版圖中占據了重要地位,成都、杭州也與北京、上海等一線城市一樣備受重視。

    數據來源:企業2019年報,觀點指數整理

    近年來,重慶、成都、杭州等新一線城市擁有很大的消費潛力,也是不少商業地産企業的必争之地,如去年新鴻基和新世界都在杭州大手筆拿地。

    一線城市商業逐漸飽和,以及競争白熱化,讓不少商業地産企業轉戰新一線城市,并制定出相應的擴張戰略。

    在維持原有市場布局的前提下,龍湖也陸續開拓了新的城市布局,如長沙、武漢、青島等。

    數據來源:企業2019年報,觀點指數整理

    總體而言,龍湖選擇在新一線城市進行擴張,可以搶占尚有較大市場上升空間的市場,如已運營超過10座項目的重慶,有利于整合資源,形成較大的規模和品牌效應。

    值得一提的是,在龍湖已開業或正在建設的商業中,有超過70座是軌交上蓋,如成都龍湖西宸天街。

    4月24日,龍湖集團與金地集團聯合競得東莞茶山最大TOD項目,計劃共同打造集商業、住宅、寫字樓為一體的大型TOD綜合體。這類TOD開發模式的運用,或許也将是龍湖天街未來幾年加速布局的助力之一。

    來自時間的考驗

    在商業的長期規劃上,自2011年,龍湖就表示每年将銷售回款10%以内的資金投入商業運營,以保證商業的穩健發展。随着龍湖商業的擴張,未來勢必要投入更多的資金,因此資金投入和盈利之間的平衡顯得非常重要,對龍湖而言也是一個挑戰。

    過去的2019年,龍湖購物中心租金收入為47.5億元;銷售額達267億元,同比增長25%;全年平均日客流量達154萬人次,同比增長23%,主要由旗下天街項目貢獻。

    已開業的31個天街項目中,重慶北城天街租金收入最高,約為5.02億元,也是唯一一個租金收入突破5億元的天街項目。在租金的區間分布上,5億以上的項目數量僅有1個,17個項目的租金收入均在1-3億之間,1億以下的數量為11個。

    數據來源:企業2019年報,觀點指數整理

    反觀恒隆和大悅城,據2019年報數據顯示,恒隆目前共有9個已開業的恒隆廣場項目,上海恒隆廣場的租金收入最高,為16.96億元,租金收入10億以上和8-10億的項目各有1個,3-5億的有1個,1-3億的有5個,1億以下的項目有1個,為去年下半年新開業的昆明恒隆廣場。

    而大悅城純零售項目數量為10個,租金收入最高項目是西單大悅城,為7.03億元,5-8億的項目有2個,3-5億的有1個,1-3億的有6個,1億以下的有1個。

    恒隆廣場和大悅城的項目數量少于天街,但單體項目租金收入遠超天街,這與布局有很大關系——恒隆在上海、大悅城在北京均有不止一個标杆性項目,無論是在商圈位置亦或是人均消費水平都占據很大優勢,而龍湖的重點主要放在重慶、成都等新一線城市,所能創造的租金收益也就遜于前者。

    整體來看,雖然龍湖已開業天街項目整體租金收入較為可觀,但單體項目租金收入方面與大悅城、恒隆廣場等相比還有較大差距,尚未有極具代表性的标杆項目。

    從租金收入增長率來看,新舊項目之間差距較大。據龍湖2019年報數據顯示,已開業天街項目的平均租金增長率為32.8%。除2019年新開業的9個項目外,在剩余的項目中,低于平均租金增長率的有16個,高于的有6個。

    其中,最高的為2018年12月底開業的成都西辰天街,租金收入增長率高達1434.5%;最低的為已開業數十年的重慶北城天街,租金收入增長率為3.6%。

    出租率方面,龍湖天街出租率維持在較高水平,已開業項目平均出租率高達98.5%,最高為100%,最低為94.4%。其中,出租率為100%的項目有9個,分别分布在重慶、成都、杭州和北京等地。

    而恒隆已開業項目平均出租率為91.7%,最高為99%,最低為82%;大悅城平均出租率則為96.1%,最高為99%,最低為91%。因此從平均出租率來看,天街出租率整體而言優于恒隆廣場和大悅城,在行業處于很高的水平。

    數據來源:企業2019年報,觀點指數整理

    回到運營層面,實際上運營時間長短對租金收入、增長率和出租率方面均有一定影響。運營時間較長的項目,如最早的重慶北城天街是龍湖目前租金收入最高的天街項目,但租金增長率方面難以突破。

    數據來源:公開信息披露,觀點指數整理

    對于運營時間較短項目而言,租金收入和增長率均有較大上升空間,但需要持續投入成本以及較強的運營能力。

    龍湖已開業的天街項目中,運營時間3年以下的最多,僅2019年的新開業項目就有9個。

    因此,在保持擴張速度同時,保持穩定的租金收入和增長依然是龍湖未來的努力方向。新的項目也需要時間繼續培育,能否取得合乎期待的成績,仍需拭目以待。

    撰文:馮彩雲    

    審校:歐陽穎



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