原報告 | 龍湖天街與時間賽跑

觀點指數 龍湖的天街之旅，最早開啟于2002年。彼時，龍湖首個商業項目——“重慶北城天街”購物中心開業，發展至今，已有十幾年歷史。

“天街”主要布局在國内一二線城市，近年來不斷進行規模擴張，特别是新一線城市逐漸成為了核心所在。

從擴張速度上看，新一線城市給了龍湖在購物中心業務上的規模底氣。然而對比同行，新一線棋局帶來的另一面，則是租金收入表現一般，也尚未有極具代表性的標杆項目出現。

保持擴張速度的同時，如何提升租金收入，並打造具有市場印記的標杆項目，依然是龍湖未來的努力方向。

新一線選擇

龍湖目前擁有“天街”、“星悅荟”、“家悅荟”三個購物中心品牌，2019年報數據顯示，已開業的購物中心數量為39個，已開業建築面積為377萬平方米，其中天街為31個，星悅荟為8個，家悅荟為1個。

天街定位為都市型購物中心，一直是龍湖商業發展的重點，項目數量占比約79.5%，建築面積占比約93%，占據絕對的數量和體量優勢。

在城市上，天街一直圍繞一二線城市進行布局，其中重慶、成都、杭州等新一線城市是重點。據觀點指數統計，在龍湖天街已布局城市中，重慶項目數量最多，為12個，其次是成都，有6個項目，再則是杭州，有5個項目。未開業的天街項目中，上述新一線城市依然在數量上占據優勢。

從下圖不難看出，自首座購物中心開業，重慶這座城市就在龍湖天街商業版圖中占據了重要地位，成都、杭州也與北京、上海等一線城市一樣備受重視。

數據來源：企業2019年報，觀點指數整理

近年來，重慶、成都、杭州等新一線城市擁有很大的消費潛力，也是不少商業地産企業的必争之地，如去年新鴻基和新世界都在杭州大手筆拿地。

一線城市商業逐漸飽和，以及競争白熱化，讓不少商業地産企業轉戰新一線城市，並制定出相應的擴張戰略。

在維持原有市場布局的前提下，龍湖也陸續開拓了新的城市布局，如長沙、武漢、青島等。

數據來源：企業2019年報，觀點指數整理

總體而言，龍湖選擇在新一線城市進行擴張，可以搶占尚有較大市場上升空間的市場，如已運營超過10座項目的重慶，有利于整合資源，形成較大的規模和品牌效應。

值得一提的是，在龍湖已開業或正在建設的商業中，有超過70座是軌交上蓋，如成都龍湖西宸天街。

4月24日，龍湖集團與金地集團聯合競得東莞茶山最大TOD項目，計劃共同打造集商業、住宅、寫字樓為一體的大型TOD綜合體。這類TOD開發模式的運用，或許也将是龍湖天街未來幾年加速布局的助力之一。

來自時間的考驗

在商業的長期規劃上，自2011年，龍湖就表示每年将銷售回款10%以内的資金投入商業運營，以保證商業的穩健發展。随着龍湖商業的擴張，未來勢必要投入更多的資金，因此資金投入和盈利之間的平衡顯得非常重要，對龍湖而言也是一個挑戰。

過去的2019年，龍湖購物中心租金收入為47.5億元；銷售額達267億元，同比增長25%；全年平均日客流量達154萬人次，同比增長23%，主要由旗下天街項目貢獻。

已開業的31個天街項目中，重慶北城天街租金收入最高，約為5.02億元，也是唯一一個租金收入突破5億元的天街項目。在租金的區間分布上，5億以上的項目數量僅有1個，17個項目的租金收入均在1-3億之間，1億以下的數量為11個。

數據來源：企業2019年報，觀點指數整理

反觀恒隆和大悅城，據2019年報數據顯示，恒隆目前共有9個已開業的恒隆廣場項目，上海恒隆廣場的租金收入最高，為16.96億元，租金收入10億以上和8-10億的項目各有1個，3-5億的有1個，1-3億的有5個，1億以下的項目有1個，為去年下半年新開業的昆明恒隆廣場。

而大悅城純零售項目數量為10個，租金收入最高項目是西單大悅城，為7.03億元，5-8億的項目有2個，3-5億的有1個，1-3億的有6個，1億以下的有1個。

恒隆廣場和大悅城的項目數量少于天街，但單體項目租金收入遠超天街，這與布局有很大關繫——恒隆在上海、大悅城在北京均有不止一個標杆性項目，無論是在商圈位置亦或是人均消費水平都占據很大優勢，而龍湖的重點主要放在重慶、成都等新一線城市，所能創造的租金收益也就遜于前者。

整體來看，雖然龍湖已開業天街項目整體租金收入較為可觀，但單體項目租金收入方面與大悅城、恒隆廣場等相比還有較大差距，尚未有極具代表性的標杆項目。

從租金收入增長率來看，新舊項目之間差距較大。據龍湖2019年報數據顯示，已開業天街項目的平均租金增長率為32.8%。除2019年新開業的9個項目外，在剩余的項目中，低于平均租金增長率的有16個，高于的有6個。

其中，最高的為2018年12月底開業的成都西辰天街，租金收入增長率高達1434.5%；最低的為已開業數十年的重慶北城天街，租金收入增長率為3.6%。

出租率方面，龍湖天街出租率維持在較高水平，已開業項目平均出租率高達98.5%，最高為100%，最低為94.4%。其中，出租率為100%的項目有9個，分别分布在重慶、成都、杭州和北京等地。

而恒隆已開業項目平均出租率為91.7%，最高為99%，最低為82%；大悅城平均出租率則為96.1%，最高為99%，最低為91%。因此從平均出租率來看，天街出租率整體而言優于恒隆廣場和大悅城，在行業處于很高的水平。

數據來源：企業2019年報，觀點指數整理

回到運營層面，實際上運營時間長短對租金收入、增長率和出租率方面均有一定影響。運營時間較長的項目，如最早的重慶北城天街是龍湖目前租金收入最高的天街項目，但租金增長率方面難以突破。

數據來源：公開信息披露，觀點指數整理

對于運營時間較短項目而言，租金收入和增長率均有較大上升空間，但需要持續投入成本以及較強的運營能力。

龍湖已開業的天街項目中，運營時間3年以下的最多，僅2019年的新開業項目就有9個。

因此，在保持擴張速度同時，保持穩定的租金收入和增長依然是龍湖未來的努力方向。新的項目也需要時間繼續培育，能否取得合乎期待的成績，仍需拭目以待。