綠地灣區新拓 輾轉3年後“如願”曲線入惠州摘兩百畝地

觀點地産網 折戟收購金寶東鑫廣場後，時隔3年，綠地終于如願把觸角伸到了廣東惠州。

近日消息，惠州中崗村李崗經濟合作社發布公告，在此前村各戶投票表決留用地是否由綠地負責合作開發事項中，綠地以89.4%的同意率獲得通過，成為惠州李崗村留用地合作開發企業。

數據顯示，本次李崗村出讓留用地面積約15.64萬平方米，折合超200畝。

版圖新拓的背後，也正是綠地灣區公司這一平台的新設立。綠地灣區公司是綠地在2020年新設立的大灣區平台，主體為此前的綠地廣東事業部以及綠地香港廣東公司，牽頭負責的則是綠地香港首席運營官侯光軍。

據悉，綠地灣區今年内部的銷售任務為300億。而事實上，早在2017年，張玉良便給廣東事業部定下了當年完成300億元銷售額的戰略規劃。

首入惠州

2017年，頂着張玉良定下的300億銷售計劃，綠地廣東向惠州進軍。

彼時是綠地廣東成立的第七個年頭，在廣州、佛山、東莞、深圳、江門等布局二十余個項目，惠州一度被認為将是綠地布局華南的第六個城市。

當時綠地瞄上的，便是收購金寶集團旗下東鑫廣場。

據悉，金寶集團為惠州的老牌本土房企，開發有江畔花園、金寶創業家園多個項目；随着外來房企來勢洶洶和自身發展受制，金寶集團近年來開始呈現頹勢，甚至因債務問題出售資産。

綠地欲進行收購的金寶東鑫廣場便是其中一個資産包。該項目用地面積約4萬平方米，總建築面積約12萬平方米，其中商業約3萬平方米，定位為惠州東標志性城市生活綜合體，集住宅、商業、辦公于一體。

2017年底，“綠地将收購金寶東鑫廣場”一事傳得沸沸揚揚，當時該項目已因金寶集團董事長政商風波而停工兩年。有消息稱，綠地欲以5.7億元的價格收購東鑫廣場，雙方已達成較高的意向。

最終，由于國企綠地在收並購方面審核流程較嚴格，而金寶部分資質達不到收購審核的標準，收購事宜以失敗告吹。當年11月，金寶集團董事長也公開回應，稱綠地欲收購事項為“确實有這回事”。

失利之後，雖偶有傳出參與一些土地競拍，但綠地在惠州市場仍舊處于顆粒無收的狀态。

直到2020年1月份的一則《李崗村留用地合作開發協議書（戶代表表決事項）》，再次出現綠地的身影。

表決的主要内容，便是由各戶公開表決是否同意就該村小組留用地合作開發事宜，與拟合作單位綠地或其關聯公司（含其委托公司）簽訂《中崗李崗村村企合作開發協議書》。

于近日，惠州中崗村李崗經濟合作社公布此前表決結果，做出決定的表決票中同意簽訂的共320票，占比92.2%，占總票數89.4%；不同意簽訂的共27票，占比7.8%，占總票數7.5%。

即是說，同意簽訂的票數占比超過2/3，符合《博羅縣征地留用地開發建設管理工作意見》等有關規定，該村小組将在公告公示期滿後，與綠地委托公司惠州博富房地産開發有限公司簽訂《中崗李崗村村企合作開發協議書》。

具體而言，本次李崗村留用地面積約156393平方米，綠地在獲取項目後，将在項目中預留土地，出資建設物業（商鋪、住宅、車位，下同）分配給村。

項目土地開發後，綠地将項目最終批復實施計容建築面積的23%補償村小組，按容積率3.0計算，須返還物業面積約107905平方米，同時村民對補償住宅物業可選擇由企業回購，回購標準為單價7500元/平方米，車位按50000元/個。

有業内指出，雖以村留用地方式出讓，但是嚴格意義上並不能算是以舊村改造的方式出讓。“留用地是征地補償的一種對價，國家在征收農村集體土地後，按實際征收土地面積的一定10%-15%安置給被征地村。”

其稱，若村沒有一定開發能力的話，就會與有一定品牌影響力的房企進行合作開發。與一般的舊村改造相比，留用地則相對來說不那麼“受歡迎”。

“單獨做留用地的不多，因為很直接的原因就是留用地不能做商品住宅地産開發。這對于傳統房企而言，不僅難度大些，核心在于對收入貢獻少。”該人士稱，除非地段價值高，否則願意單獨做的很少。

但同時，不同于舊改用地還需要進行一定土地整理拆遷，留用地則更多是二級開發的基本邏輯，即開發商拿到之後一般是淨地。

“舊改也越來越需要留用地作為支援，面粉不夠呀。”在業内看來，綠地能夠通過摘留用地曲線入惠州也是個不錯的選擇，且綠地在商辦物業上經驗足，也有一定優勢。

灣區300億任務

從戰略布局來看，惠州這一子更是擴大了綠地在灣區的布局。

對比綠地灣區這一新平台，外界更為熟知的還是綠地廣東事業部這一舊稱謂。原綠地廣東房地産事業部成立于2011年1月11日，截至到目前先後打造了31個住宅、大綜合體及産業項目，涉廣州、佛山、東莞、深圳、江門、深汕合作區等10個城市及區域。

若簡單回顧綠地廣東近9年的發展史，則可以大致以兩個帶頭人物作為劃分。

其一是原綠地廣東總經理朱懷宇，其在位期間綠地在廣東的布局從廣州、東莞、佛山逐漸展開，開發建設項目多以商辦商業項目為主，包括廣州綠地缤紛天地、廣州綠地中央廣場、廣州中新知識城、順德綠地中心、佛山綠地中心和東莞常平綠地大都會等。

然而，因商辦物業前期需要沉澱大量的資金、時間和人力成本，至少兩至三年的時間内難以獲得盈利，因此綠地廣東在前幾年的發展並不快。從銷售金額來看，2015年，綠地實現合同銷售金額2301億元，綠地廣東占比僅為5.2%，大概在120億左右。

時間來到2016年，迎來綠地控股副總裁陳志華兼任廣東事業部總經理。消息稱，綠地廣東原總經理朱懷宇因業績完成低于集團預期，外部拓展、内部管理等存在不足被更換。

2017年，在廣州著名的“330”政策以及張玉良下達的300億目標下，綠地廣東轉戰住宅市場。彼時陳志華曾強調，“綠地廣東在2017年的住宅市場肯定要占有一定的份額。”

然而，綠地廣東的住宅發展又面臨着地段以近郊為主、核心地段項目較少的不足，以廣州為例，在業内看來綠地的打法令人難以捉摸，一些住宅項目都屬于“等運氣”的狀态。

從2011年7億元至2018年284億元，再到2019年同樣200多億的銷售金額，對于綠地這樣的頭部房企來說，這樣的推進速度顯得過于慢了。

同時，近兩年來綠地集團内部的競争者“綠地香港”也入局大灣區，接連通過收並購進入佛山、肇慶。在發展活躍、能夠獨立融資于資本市場的綠地香港比較下，綠地廣東事業部的角色似乎更加尴尬了。

張玉良也有意進行平台整合了，早在2019年就有消息傳出綠地進行區域人事大換防，其中成立了粵港澳大灣區指揮部，将廣東事業部並入其中，且負責人是綠地香港總裁陳軍。

而後于今年2月19日，綠地香港灣區投資管理公司成立，聘任綠地香港首席運營官侯光軍兼任綠地香港灣區投資管理公司總經理。該灣區公司以此前的廣東事業部以及綠地香港廣東公司為主體，下設深圳區域公司、粵西區域公司、佛山區域公司和廣州區域公司。

在2020年首場媒體交流會上，對于通過人事變革以及部門合並提效增速等說法，張玉良也稱：“首先要改善制度，改善制度還不行就換人，通過換人來增強新的動力，這是常規的做法。”

至此，綠地廣東事業部正式“消逝”。

感懷過往之後，或許更重要的是朝前看。盡管之後還是有諸如“對原廣東事業部的員工薪酬進行調整，調薪後按原薪資六折發放”的消息傳出，但外界更關注的還是，整合之後的綠地灣區會是怎樣？

據了解，目前綠地灣區的整合還在進行中，如為了集中優勢資源和市場，新成立的佛山區域公司合並了此前的江門公司、肇慶公司等。